Doanh nghiệp khóc ròng trong vòng xoáy thủ tục - Bài 1: 'Toát mồ hôi' vì điều chỉnh thời hạn sử dụng đất

Hàng loạt dự án ở miền Trung “đứng hình” vì nhiều lý do, phổ biến là vướng điều chỉnh quy hoạch, cơ cấu, hình thức sử dụng đất và xác định giá đất… Thời gian thực hiện các thủ tục này phức tạp và kéo dài, không chỉ khiến doanh nghiệp kiệt quệ về tài chính, mà còn gây “hao mòn” niềm tin với chính quyền sở tại.

Ai tạo ra “tấm mạng nhện”?

Tiếng là “cao cấp”, nhưng Dự án Khu du lịch biển cao cấp tại phường Điện Ngọc không “lộng lẫy” như tên gọi. Theo Giấy chứng nhận đầu tư số 8873607002 (thay đổi lần thứ 7) do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam cấp đổi vào ngày 7/7/2022, thì hết tháng 9/2023, Dự án phải hoàn thành, nhưng đến thời điểm này, nơi đây vẫn chỉ là những khối nhà xây thô nằm phơi nắng, phơi mưa.

Hiện trạng Dự án Khu du lịch biển cao cấp tại phường Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam)

Báo cáo của chủ đầu tư Dự án - Công ty cổ phần MBLand Tonkin (gọi tắt là MBLand Tonkin) cho thấy, tính đến tháng 5/2024, hạng mục san nền đã hoàn thành 100% khối lượng; hạng mục hạ tầng (giao thông ngoài nhà, tuyến cấp nước, thoát nước mưa, thoát nước thải, hồ bơi ngoài nhà, hệ thống tưới tự động…) hoàn thành khoảng 70% khối lượng; hạng mục biệt thự và nhà hàng đã hoàn thành kết cấu phần thô và xây trát 79 biệt thự (trong đó có 2 biệt thự đã thi công hoàn thiện toàn bộ, đang hoàn thiện các căn còn lại).

Bên cạnh đó, hạng mục khối khách sạn đã thi công, hoàn thành kết cấu phần móng, phần thân và cất nóc các công trình, đang triển khai đấu thầu để thi công hoàn thiện (đã được Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng thuộc Bộ Xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư sau khi hoàn thành phần kết cấu theo quy định); hạng mục nhà hàng biển đã hoàn thành thi công kết cấu phần thô và tiếp tục triển khai hoàn thiện; hạng mục căn hộ du lịch đã triển khai lấy ý kiến đánh giá về phòng cháy, chữa cháy và cứu hộ cứu nạn đối với thiết kế cơ sở.

Qua đó, có thể thấy, chủ đầu tư có động thái tích cực trong quá trình thi công. Dù vậy, khối căn hộ du lịch 20 tầng vẫn chưa xây dựng.

Theo phản ánh của ông Nguyễn Xuân Quang, Tổng giám đốc MBLand Tonkin gửi UBND tỉnh Quảng Nam mới đây, trong quá trình thi công Dự án Khu du lịch biển cao cấp, doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn như hạ tầng điện, nước vẫn chưa đến được khu vực này. Chủ đầu tư phải tự đầu tư đường dây, đường dẫn nước để dẫn điện, nước về từ các trạm cách xa Dự án, nhưng công suất điện, nước cung cấp chưa đáp ứng được nhu cầu tiến độ thi công công trình.

MBLand Tonkin thừa nhận, tiến độ thực hiện Dự án chậm so với cam kết, vì ảnh hưởng của lý do bất khả kháng là dịch bệnh Covid-19 và “chính sách thay đổi”. Cụ thể, Công ty phải điều chỉnh lại cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định số 2423/QĐ-UBND (ngày 16/9/2022) của UBND tỉnh Quảng Nam.

Quyết định này điều chỉnh diện tích giao đất, cho thuê đất, mục đích và thời hạn sử dụng đất tại khoản 2, Điều 1, Quyết định số 1959/QĐ-UBND ngày 31/5/2017 của UBND tỉnh từ 70 năm về 50 năm.

Theo Quyết định số 1959/QĐ-UBND, UBND tỉnh Quảng Nam giao đất thu tiền sử dụng đất một lần với diện tích 24.670 m2, thời hạn sử dụng đất 70 năm (kể từ ngày 24/6/2014), được gia hạn nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm. Nhà đầu tư không phải nộp tiền sử dụng đất (giao đất) cho thời hạn gia hạn. Người mua biệt thự, căn hộ gắn liền với đất được sử dụng ổn định lâu dài (bao gồm: đất xây dựng khu lưu trú dạng biệt thự 22.670 m2 và đất xây dựng khu căn hộ du lịch 2.000 m2).

Về vấn đề này, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, luật sư Lê Cao (Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng) cho biết, pháp luật về đất đai quy định, đối với đất được Nhà nước giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, thì thời hạn sử dụng được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không quá 50 năm.

Từ đây, công luận đặt ra câu hỏi, việc tỉnh Quảng Nam giao đất 70 năm, sau đó điều chỉnh xuống còn 50 năm liệu có “vấn đề”? Đó là chưa kể, UBND tỉnh Quảng Nam còn “tự mâu thuẫn” khi cấp đất 70 năm, nhưng lại ấn định người mua biệt thự, căn hộ gắn liền với đất được sử dụng ổn định lâu dài.

“Rừng” thủ tục và nguy cơ tiếp tục vỡ tiến độ

MBLand Tonkin cho rằng, sau khi có Quyết định số 2423/QĐ-UBND (ngày 16/9/2022) của UBND tỉnh Quảng Nam, họ phải tiếp tục thực hiện hàng loạt thủ tục pháp lý khác về đất đai; trong khi đó, thời gian thụ lý hồ sơ, tham gia góp ý của các ngành liên quan và địa phương kéo dài, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện thủ tục đầu tư. Đặc biệt, từ tháng 9/2022 đến nay, Công ty đã 6 lần gửi hồ sơ xin hướng dẫn thủ tục và đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn chưa được xử lý, giải quyết.

Thông tin đến UBND tỉnh Quảng Nam, ông Quang khẳng định, Công ty đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, nộp đủ tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất theo đơn giá đất ở, thời hạn sử dụng đất 70 năm.

Ngày 14/2/2023, MBLand Tonkin gửi văn bản tới UBND tỉnh Quảng Nam, Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế tỉnh Quảng Nam đề nghị xác định lại nghĩa vụ tài chính để có phương án hoàn trả cho chủ đầu tư do việc điều chỉnh mục đích, thời hạn sử dụng đất từ đất ở lâu dài sang đất thương mại dịch vụ.

Ngày 1/3/2023, UBND tỉnh Quảng Nam có Văn bản số 209/VPUBND-KTN gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính và Cục Thuế đề nghị xác định lại giá đất của Dự án Khu du lịch biển cao cấp để tham mưu UBND tỉnh xem xét, giải quyết theo thẩm quyền.

Tuy nhiên, đến tháng 5/2024, các đề xuất, kiến nghị của MBLand Tonkin vẫn chưa được giải quyết. Trong khi đó, hạng mục căn hộ du lịch chưa thể triển khai thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng. Lý do là, sau khi điều chỉnh, toàn bộ diện tích đất với cơ cấu đất ở của hạng mục căn hộ mà UBND tỉnh Quảng Nam cấp trước đây cho Dự án chuyển sang cơ cấu đất thương mại dịch vụ theo yêu cầu của tỉnh. MBLand Tonkin phải xem xét hủy bỏ toàn bộ hồ sơ thiết kế cũ đã thẩm định và điều chỉnh toàn bộ thiết kế của hạng mục căn hộ du lịch cho phù hợp với nhóm nhà được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ theo quy định về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ đối với nhóm nhà F1.2 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN - 02:2022/BXD do Bộ Xây dựng ban hành.

MBLand Tonkin đề nghị UBND tỉnh Quảng Nam thống nhất phương án hoàn trả 50% số tiền đã ký quỹ ngay sau khi Công ty hoàn tất thủ tục ký quỹ bổ sung nhằm giảm bớt áp lực về tài chính trong thời điểm khó khăn này, tạo điều kiện cho họ sớm hoàn tất thủ tục tiếp theo về điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư.

Ngày 14/3/2024, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam có Văn bản số 656/SKHĐT-DNĐT thông báo tới MBLand Tonkin về việc UBND tỉnh Quảng Nam đã thống nhất chủ trương cho phép điều chỉnh tiến độ thực hiện Dự án Khu du lịch biển cao cấp thêm 24 tháng.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, các thủ tục liên quan việc ký quỹ đảm bảo thực hiện Dự án, tính lại giá đất, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Dự án vẫn chưa được giải quyết. MBLand Tonkin cho rằng, những khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý đã ảnh hưởng rất nhiều đến tiến độ triển khai Dự án.

“Trong trường hợp UBND tỉnh cần phải lấy ý kiến tham mưu của các cơ quan chuyên môn, Công ty đề nghị UBND tỉnh chủ trì tổ chức cuộc họp cùng các sở, ban, ngành và Công ty nhằm hỗ trợ doanh nghiệp rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục ký quỹ, điều chỉnh dự án đầu tư, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục khác có liên quan”, ông Quang bày tỏ nguyện vọng.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Tấn Văn, Phó giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Nam cho biết, ngày 29/2/2024, UBND tỉnh ban hành Thông báo số 56/TB-UBND thống nhất chủ trương cho phép điều chỉnh tiến độ thực hiện Dự án Khu du lịch biển cao cấp, nhưng không quá 24 tháng (đến tháng 9/2025).

“Theo nhà đầu tư, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 và do Dự án phải điều chỉnh các thủ tục pháp lý về đất đai, dẫn đến chậm hoàn thành các thủ tục pháp lý về xây dựng, đã ảnh hưởng đến tiến độ của Dự án”, ông Văn cho hay. Tuy vậy, theo ông Văn, đến nay, nhà đầu tư chưa đề nghị điều chỉnh các nội dung có liên quan của Dự án.

Liên quan đến những kiến nghị của chủ đầu tư, UBND tỉnh Quảng Nam đã giao các sở Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường theo chức năng, nhiệm vụ được giao tập trung kiểm tra, hướng dẫn, giải quyết các thủ tục liên quan về ký quỹ đầu tư; xác định lại giá đất cụ thể; cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; cấp giấy phép xây dựng đối với các hạng mục còn lại của Dự án Khu du lịch biển cao cấp tại phường Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn) theo đúng quy định.

“Trường hợp có vướng mắc, kịp thời báo cáo đề xuất UBND tỉnh xem xét, giải quyết, tạo điều kiện để Công ty sớm đầu tư xây dựng hoàn thành Dự án và thực hiện các nghĩa vụ liên quan theo quy định”, UBND tỉnh Quảng Nam chỉ đạo. Đồng thời, UBND tỉnh Quảng Nam yêu cầu MB Land Tonkin tích cực phối hợp với các ngành chức năng liên quan để được hướng dẫn, giải quyết các hồ sơ, thủ tục theo thẩm quyền.

Như vậy, trong khi các cơ quan chức năng của tỉnh Quảng Nam cùng chủ đầu tư phối hợp giải quyết “rừng” thủ tục trên, thì Dự án Khu du lịch biển cao cấp có nguy cơ tiếp tục “vỡ” tiến độ gia hạn.

(Còn tiếp)

Nhóm phóng viên