Đón sóng quy hoạch: Cơ hội với bất động sản xa trung tâm

Không còn chỉ nhìn trung tâm, dòng tiền đang tìm cực tăng trưởng mới - Ảnh minh họa

Quy hoạch trở thành "kim chỉ nam" định hình giá trị bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mà quy hoạch không còn đơn thuần là câu chuyện của hạ tầng hay mở rộng đô thị, mà trở thành yếu tố quyết định cách dòng vốn dịch chuyển và giá trị tài sản được tái định vị. Nếu trước đây người mua chủ yếu cân nhắc vị trí, giá bán và tiện ích hiện hữu, thì nay tầm nhìn phát triển dài hạn của khu vực đã trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định đầu tư.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, những thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, phân bổ dân cư và chức năng kinh tế sẽ từng bước vẽ lại bản đồ bất động sản Việt Nam. Giá trị của mỗi khu vực trong tương lai sẽ không còn được quyết định bởi vị trí địa lý đơn thuần mà phụ thuộc vào vai trò của khu vực đó trong cấu trúc phát triển đô thị.

Xu hướng này được phản ánh rõ trong khảo sát với hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản do Batdongsan.com.vn thực hiện trong quý II/2026. Có tới 96% người tham gia cho rằng quy hoạch ảnh hưởng đến quyết định giao dịch, trong đó 52% đánh giá tác động "rất lớn", còn 44% cho rằng "ảnh hưởng phần nào". Điều này cho thấy quy hoạch đã trở thành một trong những yếu tố quan trọng ngang với pháp lý và giá bán.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, tái quy hoạch là lựa chọn tất yếu của các đô thị lớn khi dư địa phát triển theo chiều rộng ngày càng thu hẹp. Quá trình này xuất phát từ ba áp lực lớn: sự xuống cấp của các khu đô thị cũ; sức ép về ùn tắc giao thông, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công; cùng yêu cầu nâng cao năng lực cạnh tranh để thu hút đầu tư và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Thực tế, nhiều đô thị lớn trên thế giới đã trải qua quá trình này. Khi khu vực trung tâm dần quá tải, việc hình thành các cực tăng trưởng mới không chỉ giúp giảm áp lực dân cư mà còn mở rộng không gian phát triển kinh tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh dẫn chứng trường hợp Thượng Hải và Seoul. Tại Thượng Hải, giai đoạn 1990-2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Song song với đó, mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm từ 75.000 người/km² năm 1990 xuống còn 22.590 người/km² năm 2025, trong khi Phố Đông tăng từ 2.570 lên 4.791 người/km², hình thành cực tăng trưởng mới phía Đông.

Tại vùng đô thị Seoul giai đoạn 1982-2025, GDP tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần, FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD, còn mật độ dân số khu lõi giảm từ 17.500 xuống 15.400 người/km².

Điểm chung của hai đô thị này là đều triển khai tái quy hoạch theo lộ trình rõ ràng: tái cấu trúc khu vực trung tâm, phát triển cực tăng trưởng mới, sau đó dịch chuyển từng phần dân cư, giáo dục, công nghiệp và dịch vụ sang các đô thị vệ tinh. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đây cũng là hướng đi đang hình thành tại Việt Nam.

Hạ tầng và đô thị đa cực mở ra chu kỳ tăng trưởng mới

Nếu quy hoạch là bản thiết kế thì hạ tầng chính là điều kiện để hiện thực hóa bản thiết kế đó. Theo các chuyên gia, khi hệ thống giao thông trọng điểm đồng loạt được triển khai, Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ bước vào chu kỳ tái định vị giá trị bất động sản, trong đó lợi thế sẽ không còn tập trung tuyệt đối tại khu vực trung tâm.

Tại Hà Nội, chiến lược giảm tải khu vực lõi đang được triển khai đồng thời với việc mở rộng không gian đô thị. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.

Song song với hệ thống giao thông, quy hoạch mới định hướng Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó, Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây cùng các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới.

Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành quy hoạch cải tạo toàn bộ chung cư cũ trong quý II/2027, đồng thời ưu tiên xử lý các khu nhà nguy hiểm cấp D giai đoạn 2026-2030. Không chỉ cải thiện chất lượng sống, chương trình này còn góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất nội đô.

Ở phía Nam, TP. Hồ Chí Minh cũng đang chuyển dịch sang mô hình phát triển đa cực. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trước năm 2025, thành phố có nhiều điểm tương đồng với Seoul giai đoạn đầu khi tài chính, logistics, sản xuất và dân cư tập trung trong khu vực lõi.

Kinh nghiệm từ Hàn Quốc cho thấy, Seoul chỉ giữ vai trò tài chính và quản lý, trong khi Incheon phát triển logistics, hàng không và thương mại quốc tế, còn Gyeonggi-do trở thành trung tâm công nghiệp và công nghệ cao. Hạ tầng liên vùng đóng vai trò kết nối các cực phát triển thành một hệ sinh thái thống nhất.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, TP. Hồ Chí Minh đang đi theo hướng tương tự khi hướng tới mô hình siêu đô thị với sự liên kết giữa TP. Hồ Chí Minh - Bình Dương - Bà Rịa - Vũng Tàu. Khi từng địa phương đảm nhận một chức năng kinh tế riêng nhưng bổ trợ lẫn nhau, giá trị bất động sản sẽ lan tỏa khỏi khu vực trung tâm, thay vì chỉ tập trung ở các quận lõi.

Điều này cũng làm thay đổi tư duy đầu tư. Thay vì chạy theo thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, dòng vốn sẽ ưu tiên các khu vực có hạ tầng đồng bộ, chức năng kinh tế rõ ràng và khả năng thu hút dân cư, việc làm trong dài hạn.

Theo Batdongsan.com.vn, cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian phát triển với mục tiêu chung là giảm tải khu vực trung tâm, hình thành các cực tăng trưởng mới và sử dụng hạ tầng để tái phân bổ dân cư, việc làm và dòng vốn.

"Kinh nghiệm từ Thượng Hải và Seoul cho thấy, quy hoạch chỉ tạo ra giá trị khi được chuyển hóa thành hạ tầng, chức năng kinh tế và nhu cầu thực. Vì vậy, cơ hội bất động sản không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện đúng những cực tăng trưởng có tiến độ rõ ràng, kết nối thuận lợi và sức hút bền vững về dân cư, việc làm", ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng quy hoạch và năng lực kết nối. Khi các cực tăng trưởng mới từng bước hình thành, bản đồ giá trị bất động sản cũng sẽ được vẽ lại, mở ra chu kỳ phát triển mới cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực.