Đông Anh trước thềm lên quận: đất xuống giá, nhà đầu tư vẫn 'án binh bất động'

Chiều 4/7, HĐND Thành phố Hà Nội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về việc tán thành chủ trương thành lập quận Đông Anh và các phường thuộc quận Đông Anh. Quận Đông Anh với 24 phường được đề xuất thành lập trên cơ sở nguyên trạng 185,68 km2 diện tích tự nhiên và quy mô dân số hơn 430.000 người của huyện Đông Anh hiện có.

Thành phố Hà Nội đang tập trung cao độ và ưu tiên đầu tư, quy hoạch để phấn đấu đưa huyện Đông Anh thành quận, dự kiến hoàn thành vào giai đoạn cuối năm 2023, đầu năm 2024. Đây được xem là thông tin tích cực giúp “hâm nóng” thị trường nhà đất vốn đang khá ảm đạm tại địa phương này.

Giá đất “hạ nhiệt”

Tuy nhiên, khảo sát trên trang Batdongsan.com.vn cho thấy, từ nửa cuối năm 2022 đến nay, giá đất trung bình tại nhiều nơi của huyện Đông Anh đang trên đà giảm.

Cụ thể, đất ở Nguyên Khê chỉ cách trục Nhật Tân – Nội Bài hơn 100m, từ mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 của cuối năm 2022 (là mức giá đã giảm so với nhiều tháng trước đó) thì sau quý I/2023, giá BĐS chào bán chỉ còn khoảng 40 triệu đồng/m2. Còn khu vực Hải Bối, giá đất cũng từ mức 60-65 triệu đồng/m2 thời điểm cuối năm 2022 thì đến quý II/2023, một số thửa đất được chào bán với giá từ 50 - 55 triệu đồng/m2.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại một số xã khác như Xuân Canh, Mai Lâm, Tiên Dương, Liên Hà, Vân Hà, Việt Hùng, Thụy Lâm,…

Chia sẻ với phóng viên VnBusiness, ông Phạm Văn Kim, người dân thôn Dục Tú 1, xã Dục Tú cho biết, từ đầu năm đến nay, lượng người tìm đến khu vực này hỏi mua đất đã giảm hẳn.

“Việc Đông Anh lên quận đối với người dân địa phương chúng tôi không mới, từ năm 2021 đã nghe đến thông tin này. Lúc đó, đất Đông Anh đạt đỉnh sốt nên thu hút nhiều người đến tìm mua, có nơi giá bị đẩy lên tới 60-70 triệu đồng/m2. Nhưng từ đầu năm nay, tình hình BĐS tại địa phương không còn sôi động như trước. Đơn cử như nhiều lô đất được chính quyền mang ra đấu giá, tuy ở vị trí đẹp nhưng giá cùng lắm cũng chỉ đạt ngưỡng hơn 40 triệu/m2. Nhìn chung, giá đất rẻ đi nhưng lượng người tìm đến mua cũng không tăng lên là mấy”, ông Kim nói.

Trước thềm lên quận, giá đất nền tại nhiều nơi ở Đông Anh không những không tăng mà còn trên đà giảm.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thông tin huyện Đông Anh lên quận đã có từ nhiều năm trước và đã phản ánh vào giá BĐS từ những năm 2018 - 2021.

Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, thị trường sẽ không bùng nổ giống như trước đây, bởi chính quyền đã có sự can thiệp và chính sách tác động mạnh mẽ hơn, giúp kiểm soát khả năng tăng giá BĐS. Bên cạnh đó, trong bối cảnh thị trường hiện nay vẫn còn khó khăn, lãi suất cao, thanh khoản chậm, cùng với tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư nên giá đất hiện tại đang có xu hướng giảm.

Nhà đầu tư ngần ngại “xuống tiền”

Trao đổi với VnBusiness, anh N.Q. Huy – nhân viên môi giới BĐS tại Đông Anh cho hay, sau thông tin Đông Anh được thông qua lên quận, giới BĐS có vẻ quan tâm nhiều hơn đến tình hình nhà đất nơi đây. Tuy nhiên, số lượng nhà đầu tư thực sự "xuống tiền" lại rất ít.

“Trong 3 ngày từ 4-6/7, số cuộc gọi từ nhà đầu tư mà tôi tiếp nhận mỗi ngày đã tăng lên đáng kể. Nhưng khi tôi hỏi xin phương thức liên lạc để gửi thông tin hoặc đề nghị đưa đi xem đất thì đa số đều từ chối”, anh Huy kể.

Theo một số chuyên gia, sở dĩ người dân lẫn nhà đầu tư đều khá thận trọng, e dè với mua bán đất dù có thông tin chính thức về Đông Anh lên quận là do họ đã trải qua nhiều bài học chua xót trong việc “đón đầu quy hoạch” trong nhiều năm qua.

Trong đó, không thể không kể đến vụ việc Hà Đông lên quận, khiến giá BĐS nơi đây tăng dựng đứng vào những năm 2009.

Trái với giai đoạn hiện nay, 2009 là năm có nhiều chính sách, quyết định "đột phá" nhất trong lĩnh vực BĐS, khiến BĐS trở thành kênh đầu tư “siêu lợi nhuận”.

Thời điểm đó ở Hà Đông, đặc biệt những khu vực như Đồng Mai, Biên Giang, Dương Nội…, giới đầu tư càn quét khắp nơi. Đất đai tăng giá chóng mặt, nhiều người mua bán sang tay kiếm tiền trăm triệu chỉ trong vài ngày, nhiều gia đình đổi đời nhờ bán đất. Chạy theo đám đông, không ít nhà đầu tư chưa kịp tìm hiểu kỹ thị trường đã vội vàng "xuống tiền"…, cuối cùng nhận trái đắng.

Một nguyên nhân khác khiến nhà đầu tư chưa mạnh dạn xuống tiền là bởi sự hạn chế về vốn. Theo đó, dù giá đất nhìn chung đang trên đà giảm, song ở một số khu vực tại Đông Anh, mặt bằng giá vẫn rất cao.

Chẳng hạn, tại xã Vĩnh Ngọc thường là khu vực có mặt bằng giá BĐS cao nhất tại huyện Đông Anh, ngang ngửa một số khu vực trung tâm Hà Nội. Trong giai đoạn BĐS tăng nóng năm 2020-2022, một số lô đất tại đây được giao dịch với giá 200-250 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá BĐS khu vực này đang có xu hướng đi ngang, một số khu vực giảm giá 15 - 20%, nhưng nhìn chung vẫn không hề rẻ.

Đặc biệt, giá BĐS trên các tuyến đường mặt phố trung tâm huyện Đông Anh như: Nhật Tân, Võ Nguyên Giáp,… đều cao chót vót. Theo Batdongsan.com.vn, mảnh đất tại đường Võ Nguyên Giáp với diện tích gần 67m2 được bán với giá hơn 20 tỷ đồng, tương đương 300 triệu đồng/m2.

Xã Vĩnh Ngọc là một trong những khu vực có mặt bằng giá BĐS cao nhất tại huyện Đông Anh.

Chia sẻ với phóng viên VnBusiness, anh Lê Văn Thìn (Nam Từ Liêm, Hà Nội), nhà đầu tư BĐS, cho biết: “Muốn mua được một mảnh đất có vị trí đẹp, giao thông thuận tiện tại Đông Anh hiện nay cần có ít nhất 1,5-2 tỷ. Với số vốn hiện có khoảng 800 triệu, tôi chỉ có thể mua được đất ở những khu vực hẻo lánh, đường sá nhỏ hẹp. Tôi đang chờ giá đất giảm thêm, cũng là để có thời gian tích lũy thêm chút vốn”.

Nên đầu tư, nhưng cần tỉnh táo

Nhìn chung, việc đề án thành lập quận được thông qua chưa đủ khiến thị trường BĐS tại Đông Anh “nóng” lên tức thì. Tuy nhiên, theo Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Hữu Cường, trong một tương lai gần, việc thành lập quận chắc chắn sẽ có ảnh hưởng tích cực đến thị trường BĐS.

Ông Cường cho rằng, việc thành lập quận có nghĩa là nâng cấp về tất cả mọi mặt, bao gồm cơ sở hạ tầng đường sá, cầu cống, công viên. Muốn vậy, tất phải có quỹ đất để xây dựng các dự án, các công trình, đất đai đương nhiên sẽ có giá trị hơn. Một khi cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng, giá trị sử dụng và giá trị thực của đất đai trong khu vực sẽ được nâng lên, giá chào bán qua đó cũng phải tăng theo.

Với việc giá đất đang trên đà giảm như hiện nay, cùng với dự đoán về việc Đông Anh sẽ chính thức thành quận vào cuối năm 2023, đầu năm 2024, có thể thấy, khoảng thời gian này là lúc thuận lợi để đầu tư vào BĐS tại Đông Anh.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh, nhà đầu tư cần tiến hành xem xét mức giá của BĐS, đối chiếu với vị trí, mật độ dân số, tiện ích xung quanh, khoảng cách di chuyển và giá trị khai thác. Đồng thời, cần phân tích về tiềm năng tương lai của BĐS qua vị trí địa lý, chất lượng hạ tầng, dịch vụ, kết nối giao thông,… tránh trường hợp mua theo số đông hoặc tin tưởng hoàn toàn vào “cò” đất.

Bên cạnh đó, việc tìm hiểu kỹ về giấy tờ pháp lý cũng như uy tín chủ đầu tư là động thái nên làm trước khi quyết định đầu tư. Thực tế cho thấy, chiêu trò "thổi giá" thường diễn ra ở những vùng là điểm nóng về sốt đất bởi những thông tin quy hoạch, mà Đông Anh là ví dụ điển hình. Ngoài ra, nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua BĐS. Những khu đất trống cỏ mọc vượt đầu người, biệt thự xây dở dang từ những cơn "sốt ảo" là hình ảnh đắt giá, nhắc nhở sự tỉnh táo cho các nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm.

Kim Yên