Đồng Nai lên thành phố: Không thể 'mặc áo cũ'

Trong nhiều thập kỷ, nhắc đến Đồng Nai là nhắc đến những ống khói nhà máy và các khu công nghiệp san sát. Tuy nhiên, khi chính thức "lên hạng" thành phố trực thuộc Trung ương vào năm 2026, Đồng Nai hiểu rằng danh xưng "thủ phủ công nghiệp" là chưa đủ. Để trở thành một đô thị văn minh, hiện đại và đáng sống, địa phương này cần một cuộc "thay áo" toàn diện về không gian.

Áp lực về hạ tầng, dân số và dịch vụ công là bài toán không dễ giải nếu chỉ dựa vào những lõi đô thị cũ đã quá tải. Theo các chuyên gia, mô hình đô thị đa trung tâm là hướng đi tất yếu. Thay vì phát triển dàn trải, Đồng Nai đang hình thành các cực tăng trưởng mới dựa trên hai trục chiến lược: Hành lang cảnh quan sông Đồng Nai và vùng phụ cận sân bay quốc tế Long Thành, theo mô hình TOD - phát triển đô thị theo định hướng giao thông.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhận định rằng, việc phát triển đô thị xung quanh sân bay là xu hướng toàn cầu. Khi sân bay Long Thành vận hành, nhu cầu về nhà ở và dịch vụ cao cấp sẽ bùng nổ, đòi hỏi những không gian sống được quy hoạch bài bản ngay từ đầu để tránh tình trạng đô thị hóa tự phát.

"Một đô thị trực thuộc Trung ương không thể vận hành hiệu quả nếu chỉ dựa vào các trung tâm cũ được mở rộng. Cần những đại đô thị quy hoạch đồng bộ, có khả năng tự vận hành và liên kết chặt chẽ", ông Sơn nhấn mạnh.

Từ thủ phủ công nghiệp đến cực tăng trưởng mới phía Nam

Ít có địa phương nào sở hữu lợi thế hạ tầng toàn diện như Đồng Nai. Từ đường bộ, đường sắt, đường thủy đến hàng không và cảng biển, nơi đây gần như hội tụ đầy đủ các mắt xích của một trung tâm logistics hiện đại. Hàng loạt công trình chiến lược như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu cùng sân bay quốc tế Long Thành đang dần về đích. Những trục hạ tầng giao thông chiến lược quan trọng này không chỉ rút ngắn khoảng cách kết nối mà còn tái định giá toàn bộ không gian phát triển của địa phương trong dài hạn.

Đáng chú ý hơn, sau khi mở rộng địa giới với Bình Phước, “Đồng Nai mới” sở hữu diện tích hơn 12.000 km2 cùng quy mô dân số khoảng 4,5 triệu người. Đây không đơn thuần là phép cộng về địa lý, mà là sự kết hợp mang tính chiến lược giữa nền tảng công nghiệp, sức hút FDI của Đồng Nai với quỹ đất rộng lớn và dư địa phát triển của Bình Phước.

Từ đó hình thành một "Đồng Nai mới" với không gian kinh tế liên hoàn, nơi sản xuất, chế biến, logistics và dịch vụ cao cấp có thể vận hành trong cùng một hệ sinh thái.

Nhưng, điểm không kém phần quan trọng khác là "nội lực" kinh tế của Đồng Nai cũng đủ dày để chống lưng cho tham vọng lớn. GRDP bình quân đầu người năm 2025 ước gần 153 triệu đồng, thuộc nhóm dẫn đầu cả nước. Đặc biệt, với 89 khu công nghiệp được quy hoạch và hơn 44 tỷ USD vốn FDI, địa phương này đang sở hữu nền móng vững chắc để bứt lên thành đô thị trực thuộc Trung ương, thay vì chỉ dừng ở vai trò trung tâm công nghiệp truyền thống.

Và, quan hệ giữa Đồng Nai và TP.HCM sẽ không còn là mô hình “vùng ven - trung tâm” như trước. Khi hạ tầng liên kết hoàn chỉnh, hai địa phương sẽ trở thành “cặp đôi” tăng trưởng mới của phía Nam: một bên là đầu tàu tài chính - thương mại, một bên là trung tâm công nghiệp - logistics - đô thị sân bay.

Sự cộng hưởng ấy có thể tạo nên chuỗi cung ứng mạnh hơn, năng lực đổi mới sáng tạo lớn hơn và sức bật đủ tầm để nâng cấp toàn bộ vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Để đi tới đích đó, Đồng Nai không chỉ cần thêm những tuyến đường mới, khu công nghiệp mới hay những chỉ tiêu tăng trưởng mới. Điều quan trọng hơn là phải tái cấu trúc toàn bộ không gian phát triển - nơi con người sống, làm việc, di chuyển và tạo ra giá trị.

Và cuộc “thay áo” ấy đang bắt đầu bằng những đại đô thị quy hoạch đồng bộ ven sông Đồng Nai, quanh sân bay Long Thành và trên các trục hạ tầng chiến lược.

Aqua City quy mô hơn 1.000 ha, đô thị tiêu biểu trên trục phát triển ven sông Đồng Nai.

Đại đô thị trỗi dậy, mở lối diện mạo mới

Theo số liệu từ Sở Xây dựng địa phương này cho thấy, tính đến quý I/2026, Đồng Nai có hơn 440 dự án nhà ở đang triển khai. Đáng chú ý, dòng vốn đang chảy mạnh vào các đại đô thị tích hợp đa chức năng: từ nhà ở, thương mại đến giáo dục, y tế. Đây chính là những “hạt nhân” giúp phân bổ lại dân cư, giảm tải cho khu vực trung tâm và thu hút đội ngũ chuyên gia, lao động chất lượng cao.

Điển hình cho làn sóng này là dự án Aqua City, một trong những điểm sáng dọc hành lang sông Đồng Nai. Tọa lạc tại vị trí chiến lược trên trục Hương lộ 2, kết nối trực tiếp TP.HCM - Đồng Nai - Sân bay Long Thành, Aqua City không chỉ là một dự án nhà ở mà còn là biểu tượng cho diện mạo mới của đô thị ven sông.

Cụ thể, dự án đang dần hiện lên như một đại đô thị sinh thái quy mô lớn với hơn 1.000 ha, được bao bọc bởi 32 km đường sông, lợi thế hiếm có tạo nên không gian sống biệt lập, thoáng đãng và giàu giá trị cảnh quan. Nhưng, điểm đáng chú ý là dự án này không chạy theo mật độ xây dựng dày đặc, chủ đầu tư dành tới 70% diện tích cho mảng xanh, hạ tầng tiện ích và không gian công cộng.

Về tiến độ, gần 1.200 căn nhà phố và biệt thự đã được bàn giao cho khách hàng. Từ tháng 6/2026, dự án dự kiến bắt đầu trao sổ hồng cho cư dân, bước tiến quan trọng củng cố niềm tin thị trường và khẳng định năng lực triển khai thực chất.

Quan trọng hơn, giá trị của dự án không chỉ nằm ở những căn nhà đã xây xong, mà ở cộng đồng cư dân văn minh đang từng bước hình thành. Khi dân cư về ở ổn định, đô thị mới sẽ trở thành trung tâm tiêu dùng, dịch vụ và việc làm mới cho khu vực. Theo ước tính, riêng giai đoạn 2025 - 2028, dự án có thể đóng góp khoảng 23.000 tỷ đồng vào ngân sách, đồng thời tạo ra hàng nghìn việc làm cho lao động địa phương.

Từ một dự án bất động sản, nơi đây đang được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng kinh tế bền vững của cả vùng.

Một ý tưởng quy hoạch khác cũng được đánh giá là đang "tô điểm" cho bộ mặt của thành phố: Biên Hòa Đông phố.

Hơn cả một đồ án quy hoạch giành giải nhất, "Đông phố" - ý tưởng chuyển đổi khu công nghiệp Biên Hòa 1 thành trung tâm thương mại dịch vụ của liên danh Công ty CP Tư vấn quốc tế enCity (enCity) và PT Studio Rancang Urban Selaras (Urban+), đang vẽ nên một kịch bản phát triển đầy chiều sâu, nơi di sản công nghiệp và hạ tầng tương lai giao thoa để kiến tạo một biểu tượng mới cho miền Đông Nam Bộ.

Một thành phố cần có những biểu tượng của hiện tại, tương lai và cả những dấu vết của quá khứ. Đó mới là một thành phố hấp dẫn...

Ông Nguyễn Đỗ Dũng

Tổng giám đốc enCity

Trong một webinar mới đây về "Kiến tạo khu trung tâm thương mại - dịch vụ - hành chính mới TP Đồng Nai", ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity, nói rằng, đồ án quy hoạch "Đông phố" được xây dựng trên 5 chiến lược trụ cột, tham vọng kiến tạo một đô thị hiện đại nhưng không đánh mất căn tính địa phương.

Thứ nhất, sinh thái là giá trị cốt lõi. Thay vì bê tông hóa, enCity chọn phát triển thuận theo tự nhiên. Các vùng trũng và mạch nước được giữ lại để hình thành công viên sinh thái, hồ điều hòa, “vườn mưa” - vừa chống ngập, vừa biến thích ứng khí hậu thành chất lượng sống.

Thứ hai, tôn vinh di sản công nghiệp. Tháp nước lịch sử được chuyển thành trung tâm triển lãm, còn nhà máy giấy Cogido trở thành trung tâm đổi mới sáng tạo. “Đông phố” vì thế kể câu chuyện chuyển mình từ công nghiệp nặng sang kinh tế tri thức bằng chính ký ức đô thị.

Thứ ba, kết nối con người với dòng sông. Với hơn 2km mặt tiền sông Cái, đồ án mở các trục nhìn từ Quốc lộ 1A xuống bến thuyền, đưa mặt nước trở lại trung tâm đô thị. Quảng trường, hồ bán nguyệt, sân khấu ven sông sẽ trở thành không gian lễ hội và cộng đồng.

Thứ tư, “Ẩn hạ tầng, bung kết nối”. Tuyến metro số 1 từ TP.HCM đến sân bay quốc tế Long Thành được đề xuất đi bán hầm thay vì trên cao, giúp giảm chia cắt không gian, giữ tầm nhìn ra sông và mở đường cho các khu TOD hiện đại quanh nhà ga.

Thứ năm, đường chân trời trên đỉnh đồi. Tận dụng địa hình dốc tự nhiên từ Quốc lộ 1A ra sông, các công trình biểu tượng được đặt trên vị trí cao nhất, tạo skyline nổi bật mà không cần quá cao tầng, đồng thời tối ưu tầm nhìn hướng sông cho cư dân.

Xét tổng thể, “Đông phố” không phải bản quy hoạch chỉ để xây thêm nhà hay mở thêm đường. Đây là nỗ lực tái định nghĩa một vùng đất: nơi thiên nhiên được giữ lại, di sản được kể tiếp, hạ tầng được làm thông minh và không gian sống được đặt lên hàng đầu. Nếu thành hình, “Đông phố” có thể trở thành hình mẫu mới cho tư duy phát triển đô thị của Đồng Nai trong giai đoạn mới.

Góp phần hiện thực hóa tầm nhìn ấy, ông Sibarani Sofian, Giám đốc điều hành Urban+, người từng ghi dấu ấn với đồ án thiết kế Thủ đô mới của Indonesia, đã mang đến cho dự án một ngôn ngữ kiến trúc giàu bản sắc và tư duy đương đại. Sự hiện diện của ông không chỉ nâng tầm chuyên môn, mà còn cho thấy tham vọng đưa Đồng Nai bước vào sân chơi của những đô thị hiện đại mang tầm khu vực.

Phối cảnh một góc của "Biên Hòa Đông phố". Ảnh: enCity.

Điểm nhấn nổi bật nhất của "Đông phố", theo ông Dũng là công trình trung tâm hành chính với thiết kế tòa tháp đôi lấy cảm hứng từ hình ảnh “ngọn đuốc” soi sáng. Đây không đơn thuần là một khối trụ sở làm việc, mà là tuyên ngôn về khát vọng dẫn đầu: dẫn đầu trong đổi mới sáng tạo, trong chuyển đổi năng lượng và trong tư duy quản trị đô thị mới của Đồng Nai.

“Chúng tôi không chỉ xây dựng những tòa nhà mà đang xây dựng một di sản, một tương lai cho người dân. Một thành phố cấp tỉnh cần có bản sắc để người dân cảm thấy thuộc về và tự hào”, ông Sofian chia sẻ.

Bên cạnh đó, công trình trung tâm hội nghị cũng mang đậm hơi thở địa phương khi mặt đứng sử dụng vật liệu gốm terracotta, gợi nhắc nghề gốm truyền thống của Biên Hòa. Hai khối nhà tách biệt nhưng liên kết mềm mại với nhau, tượng trưng cho sự giao hòa của những dòng sông và cánh rừng từng bao bọc vùng đất này. Đó là cách kiến trúc kể câu chuyện bản địa bằng ngôn ngữ hiện đại: vừa mới mẻ, vừa sâu gốc rễ.

Và còn rất nhiều đại đô thị khác ở Đồng Nai có lợi thế về kết nối hạ tầng, quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín đang nổi lên như tâm điểm hút vốn trên thị trường.

Đơn cử, phân khu Izumi Canaria thuộc khu đô thị Izumi City quy mô 170ha ra mắt thị trường vào tháng 8/2025 và bắt đầu ký hợp đồng mua bán từ tháng 11 cùng năm. Chỉ đến cuối tháng 12/2025, phân khu này đã hấp thụ khoảng 50% giỏ hàng. Đáng chú ý, dòng sản phẩm shophouse được tiêu thụ hết đầu tiên, cho thấy sức hút rõ nét của những sản phẩm vừa có thể an cư, vừa khai thác kinh doanh trong lòng đại đô thị. Đến nay, Nam Long tiếp tục mở bán phân khu thấp tầng và vẫn ghi nhận sự quan tâm tích cực từ thị trường.

Một điểm sáng khác là Elyse Island trên đảo Đại Phước. Dự án mở bán đợt đầu tiên vào tháng 12/2025 với các dòng biệt thự song lập và đơn lập, nhận phản hồi khả quan từ người mua. Trên quy mô 45ha, dự án được quy hoạch theo hướng biệt lập với hệ thống biệt thự, công trình công cộng, mảng xanh, mặt nước và giao thông nội khu hoàn chỉnh.

Trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng chọn lọc, những dự án sở hữu khả năng kết nối tốt, không gian sống chất lượng và tiềm năng khai thác dài hạn rõ ràng đang trở thành nơi neo đậu của dòng tiền thông minh.

Kỳ vọng từ sự thực thi bài bản

Đồng Nai đang bước vào thời điểm hiếm có khi cùng lúc hội tụ cả “thiên thời” lẫn “địa lợi”. Cơ chế, chính sách đặc thù mở ra dư địa phát triển mới, trong khi hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và sân bay quốc tế Long Thành đang tiến gần vạch đích.

Khi những trục kết nối này hoàn thiện, Đồng Nai sẽ không còn là vùng ven của TP.HCM, mà vươn lên thành một cực tăng trưởng độc lập của khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ mở đường. Để không gian phát triển mới vận hành bền vững, yếu tố quyết định vẫn là năng lực thực thi, tính nhất quán trong quản lý và chất lượng quy hoạch đô thị. Nếu thiếu tầm nhìn dài hạn, lợi thế hôm nay hoàn toàn có thể bị bào mòn bởi phát triển manh mún, quá tải hạ tầng xã hội và sự đánh đổi môi trường sống.

Bên cạnh đó, một lợi thế ngày càng rõ nét là vị thế của sông Đồng Nai. Dòng sông này đang dần trở thành “trục xương sống” cho chuỗi đô thị hiện đại ven sông, nơi giá trị thiên nhiên không bị hy sinh cho tăng trưởng, mà được nâng tầm trong hệ sinh thái tiện ích chất lượng cao. Đây không còn là viễn cảnh xa xôi về một thành phố đáng sống, mà là lộ trình đang thành hình của một Đồng Nai năng động, hiện đại và sẵn sàng bước vào kỷ nguyên tăng trưởng mới.

Sông Đồng Nai được định hướng là trục cảnh quan và phát triển chiến lược, hình thành chuỗi đô thị ven sông hiện đại.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting nhận định, khi Đồng Nai trở thành thành phố thứ 7 của cả nước, thị trường bất động sản địa phương sẽ bước vào chu kỳ chuyển động mới về giá bán, nguồn cung lẫn sức cầu.

Theo ông, các phân khúc nhà ở, bất động sản khu công nghiệp - logistics và những ngành phụ trợ liên quan sẽ là nhóm hưởng lợi rõ nét nhất, đồng thời trở thành điểm đến ưu tiên của dòng vốn trong và ngoài nước.

Tuy vậy, giới chuyên gia cho rằng “chìa khóa” tăng giá không nằm ở danh xưng hành chính, mà nằm ở nội lực thật của từng khu vực. Thị trường hiện nay không còn chỗ cho kỳ vọng cảm tính. Thay vì chạy theo thông tin ngắn hạn, nhà đầu tư và người mua đang nhìn sâu vào ba yếu tố cốt lõi: khả năng kết nối hạ tầng đến các cực tăng trưởng, chất lượng và độ đồng bộ của hệ sinh thái tiện ích nội khu, cùng uy tín chủ đầu tư thể hiện qua năng lực triển khai và tính minh bạch pháp lý.

Trong bức tranh đó, bất động sản khu đô thị tích hợp được đánh giá là phân khúc giàu cơ hội nhất khi Đồng Nai nâng cấp vị thế đô thị.

"Việc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương sẽ kéo theo làn sóng đầu tư mạnh hơn vào hạ tầng, chỉnh trang đô thị và hoàn thiện quy hoạch, từ đó gia tăng sức hút của những dự án được phát triển bài bản ngay từ đầu", ông Thắng đánh giá.

Theo vị chuyên gia, các khu đô thị tích hợp, nơi hội tụ nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế, giải trí và không gian xanh, sẽ phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại, khi người dân không chỉ mua một căn nhà mà tìm kiếm cả môi trường sống hoàn chỉnh. Đây cũng là mô hình có khả năng thu hút cư dân về ở thực, hình thành cộng đồng ổn định và tạo sức sống dài hạn cho khu vực.

"Khi tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, nhu cầu về không gian sống chất lượng, hạ tầng đồng bộ và tiện ích đầy đủ sẽ ngày càng lớn. Đó chính là lợi thế vượt trội của các đại đô thị tích hợp so với những dự án phát triển rời rạc", ông Thắng đánh giá.

Trong khi đó, trả lời câu hỏi về việc làm sao để Đồng Nai "lên đời" về chất thay vì chỉ là hình thức, ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng, không gian công cộng chính là chìa khóa.

"Khi có một trận thắng bóng đá hay một sự kiện lớn, người Đồng Nai sẽ đi đâu? Quảng trường Đông Phố sẽ là nơi người dân đổ về để cảm nhận tinh thần 'Tôi là người Đồng Nai'. Đó chính là sự gắn kết tạo nên hồn cốt của một đô thị", ông Dũng nói.

Với tầm nhìn tích hợp giữa di sản, công nghệ và sinh thái, dự án chuyển đổi khu công nghiệp Biên Hòa 1 được kỳ vọng sẽ không chỉ là một khu đô thị sang trọng, mà còn là một hình mẫu về sự phát triển bền vững, đưa Đồng Nai thực sự trở thành một điểm đến hấp dẫn, một "trái tim" sôi động của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.