'Hồ sơ càng rõ, giải cứu dự án mắc kẹt càng nhanh'

Nút thắt lớn nhất đối với các dự án bất động sản hiện nay không nằm ở thị trường mà ở tốc độ xử lý thủ tục hành chính, theo bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH MTV Lan Anh.

Phát biểu tại hội nghị triển khai chỉ thị số 45 ngày 5/5/2026 của UBND TP.HCM về tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho dự án tồn đọng, kéo dài do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức mới đây, bà Phương cho biết trong khoảng năm năm qua, doanh nghiệp liên tục gặp khó khăn khi nhiều thủ tục bị ách tắc, đặc biệt ở các khâu xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và nghĩa vụ thuế.

Bà dẫn chứng một số hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất kéo dài tới 4–5 năm, khiến vốn bị “chôn” trong dự án, dòng tiền đình trệ và doanh nghiệp không thể hoàn vốn để trả nợ ngân hàng.

Công ty Lan Anh đã phát triển dự án tại khu vực xã Hòa Long - nay là phường Tam Phước - từ khi còn thưa dân cư, đồng thời chủ động dành quỹ đất tại nhiều dự án để xây dựng nhà ở xã hội, dù không thuộc diện bắt buộc.

Tuy nhiên, theo bà Phương, ngoài tốc độ xử lý thủ tục hành chính, vẫn có nhiều bất cập trong phương pháp tính tiền sử dụng đất. Theo đó, khi giá trị dự án được xác định theo cơ chế thị trường, thì chi phí đất đầu vào mà doanh nghiệp đã bỏ vốn mua từ người dân lại không được khấu trừ tương xứng.

Theo bà, cách tính này tạo ra sự lệch pha về lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, đồng thời bào mòn động lực đầu tư của khu vực tư nhân.

Không chỉ vướng tài chính, lãnh đạo doanh nghiệp còn nêu hàng loạt dự án đang mắc kẹt thủ tục, gồm Lan Anh 7 mở rộng, Lan Anh 10, Lan Anh 11 và Lan Anh 12. Có dự án đã hoàn thiện hạ tầng nhưng nghĩa vụ tài chính vẫn chậm được xử lý; có dự án phải dừng thi công giữa chừng; có dự án kéo dài nhiều năm do điều chỉnh quy hoạch; thậm chí có khu đất xin đầu tư bị chuyển thành đất cây xanh cách ly, khiến kế hoạch triển khai rơi vào bế tắc.

Đáng chú ý, bà Phương cho rằng nhiều đồ án quy hoạch cấp dưới chưa bám sát định hướng đã được cấp trên phê duyệt, dẫn đến chồng chéo, thiếu minh bạch và làm gia tăng rủi ro cho nhà đầu tư.

"Tôi kiến nghị cơ quan chức năng sớm thanh tra, rà soát toàn bộ các quy hoạch liên quan, xử lý dứt điểm các tồn đọng về giá đất, thuế và pháp lý dự án, đồng thời bảo đảm nguyên tắc công khai, nhất quán trong quá trình lập quy hoạch", bà Phương kiến nghị.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân cho biết, doanh nghiệp hiện có khoảng 50 dự án, trong đó nhiều dự án đang vướng mắc pháp lý, thậm chí có dự án bị kéo dài tới năm năm. Theo ông, đây là thực trạng không chỉ làm doanh nghiệp kiệt sức, mà còn khiến nguồn lực xã hội bị chôn chân trong những công trình dang dở.

“Chúng tôi đã khóc khi đọc các nghị quyết mới”, ông Tuấn chia sẻ, đồng thời cho rằng loạt cơ chế vừa được ban hành đang mở ra cơ hội để nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể “hồi sinh” sau thời gian dài mắc kẹt.

Lãnh đạo Hoàng Quân cũng đánh giá cao những chỉ đạo quyết liệt của TP.HCM trong việc tháo gỡ nút thắt pháp lý, nghĩa vụ tài chính và khơi thông các dự án tồn đọng. Tuy nhiên, theo ông, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không còn nằm ở chủ trương, mà nằm ở tốc độ và hiệu quả thực thi.

Vì vậy, để đẩy nhanh tiến độ xử lý, ông đề xuất thành phố sớm số hóa toàn bộ dữ liệu dự án, đồng thời phân loại vướng mắc theo từng nhóm chuyên biệt như quy hoạch, đất đai hay nghĩa vụ tài chính. Theo ông Tuấn, cách làm này sẽ giúp cơ quan quản lý áp dụng cơ chế tháo gỡ đồng loạt cho các dự án có cùng bản chất vấn đề, thay vì xử lý rời rạc từng hồ sơ riêng lẻ.

"Khi đó, quá trình giải quyết không chỉ nhanh hơn mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, giúp thị trường sớm giải phóng nguồn lực đang bị 'chôn' trong các dự án dang dở", ông đề xuất.

Các doanh nghiệp bổ sung hồ sơ vướng mắc vào danh mục xem xét xử lý của TP.HCM với thời hạn nộp báo cáo về Sở Tài chính trước ngày 15/5/2026. Ảnh minh họa: Hoàng Anh

“Đây là cơ hội cuối cùng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh và kêu gọi cộng đồng doanh nghiệp khẩn trương rà soát và báo cáo toàn bộ các dự án còn vướng pháp lý để thành phố tổng hợp xử lý trong đợt cao điểm này.

Theo ông Châu, đợt tổng hợp lần này diễn ra trong bối cảnh Trung ương liên tiếp ban hành các kết luận, nghị quyết và cơ chế mới nhằm xử lý các dự án kéo dài nhiều năm. Ông cho rằng TP.HCM đang vào cuộc rất quyết liệt, từ Thành ủy, UBND đến các sở ngành đều được giao trách nhiệm cụ thể để đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ.

“Đừng để sót dự án nào. Nếu doanh nghiệp không tự rà soát, không tự báo cáo thì sẽ bỏ lỡ cơ hội của chính mình”, ông Châu nhấn mạnh.

Lãnh đạo HoREA cũng cho biết sẽ gửi đầy đủ dữ liệu để doanh nghiệp đối chiếu lại tình trạng pháp lý từng dự án, kiểm tra thông tin đã được cập nhật đầy đủ hay chưa, có sai sót gì không hoặc còn dự án nào chưa được đưa vào danh mục.

Theo ông, việc chuẩn hóa dữ liệu lần này có ý nghĩa then chốt để thành phố xử lý đúng trọng tâm, đúng hồ sơ và đúng trách nhiệm.

Ông Châu cũng nhìn nhận, thành phố hiện xem tháo gỡ các dự án tồn đọng là nhiệm vụ cấp bách nhằm khơi thông nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số từ năm nay. Theo ông, đây là “thời cơ rất đặc biệt” khi hàng loạt cơ chế mới được ban hành trong thời gian ngắn với tinh thần xử lý nhanh và mạnh hơn trước.

Yêu cầu doanh nghiệp báo đúng "điểm nghẽn"

Ông Châu cũng nhận định, đây là thời điểm then chốt để các nhà đầu tư khẩn trương rà soát và báo cáo trung thực toàn bộ những vướng mắc đang phát sinh tại dự án. Theo ông, cơ hội xử lý lần này không chỉ mang tính thủ tục, mà có thể quyết định khả năng tái khởi động của hàng loạt dự án đang bị đình trệ.

Dẫn số liệu từ Bộ Tài chính, ông Châu cho biết cả nước hiện còn 3.338 dự án tồn đọng chưa được xử lý với tổng diện tích hơn 145.637 ha và tổng vốn đầu tư lên tới hơn 2,5 triệu tỷ đồng.

Đây là khối nguồn lực khổng lồ đang bị “đóng băng”, nếu được khơi thông sẽ tạo lực đẩy mạnh cho tăng trưởng kinh tế và thị trường bất động sản.

Riêng tại TP.HCM, Sở Tài chính TP.HCM đã lập danh mục 838 dự án và khu đất thuộc nhiều loại hình khác nhau. Trong đó, có 116 dự án đầu tư công nằm trong diện ưu tiên tháo gỡ theo Chỉ thị 45. Theo Chủ tịch HoREA, các doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đây là cơ hội cuối cùng để bổ sung hồ sơ vướng mắc vào danh mục xem xét xử lý của thành phố.

Ông Châu cũng yêu cầu báo cáo của từng đơn vị bắt buộc phải làm rõ tám nội dung cốt lõi gồm: tên dự án, chủ đầu tư, tổng mức đầu tư, diện tích sử dụng đất, tiến độ thực tế, khó khăn vướng mắc, cơ quan đang thụ lý và kiến nghị cụ thể. Theo ông, chỉ khi dữ liệu được minh bạch và chuẩn hóa, cơ quan chức năng mới có thể phân loại đúng bản chất từng trường hợp, từ đó xây dựng lộ trình tháo gỡ chính xác và hiệu quả theo tinh thần Nghị quyết 29 của Quốc hội.

Ở phía cơ quan quản lý, bà Lê Thị Thu Hồng, Phó trưởng phòng Kinh tế đối ngoại, Sở Tài chính TP.HCM, cho hay, thành phố đang rà soát toàn bộ các dự án tồn đọng để xây dựng kế hoạch tháo gỡ mới ngay trong năm nay. Mục tiêu lần này là tổng hợp đầy đủ mọi trường hợp đang bị ách ở nhiều khâu khác nhau, tránh tình trạng dự án còn vướng nhưng đứng ngoài danh mục xử lý.

Đại diện Sở Tài chính TP.HCM nhìn nhận phần lớn dự án hiện nay không chỉ mắc ở một thủ tục đơn lẻ, mà thường bị kéo dài qua nhiều tầng nấc: từ chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, giao đất, xác định tiền sử dụng đất cho tới cấp giấy chứng nhận cho khách hàng. Nhiều hồ sơ còn liên quan các giai đoạn pháp luật khác nhau, khiến một sở ngành riêng lẻ khó có thể xử lý trọn vẹn.

Vì vậy, bà Hồng đề nghị doanh nghiệp khi gửi báo cáo cần nêu thật cụ thể dự án đang kẹt ở đâu, cơ quan nào đang thụ lý và nút thắt nào là trọng yếu nhất. Nếu ách ở bước chủ trương đầu tư phải chỉ rõ đơn vị phụ trách; nếu vướng quy hoạch, giao đất hay giá đất cũng cần liệt kê theo đúng trình tự để cơ quan chức năng xử lý từng bước.

"Hồ sơ càng rõ thì tốc độ tháo gỡ càng nhanh", bà Hồng nhấn mạnh.

Bà Hồng cũng cho biết, Sở Tài chính hiện đóng vai trò đầu mối tổng hợp, còn quá trình xử lý sẽ cần sự phối hợp của nhiều cơ quan liên quan. Chỉ khi phân loại đúng bản chất từng điểm nghẽn, thành phố mới có thể giao đúng nơi, đúng việc, thay vì để hồ sơ tiếp tục đi vòng nhiều cửa như trước.

Đại diện Sở Tài chính cũng nhấn mạnh tinh thần xuyên suốt của đợt rà soát này là “không để sót dự án”. Những trường hợp vượt thẩm quyền địa phương sẽ tiếp tục được tổng hợp để báo cáo Trung ương xem xét, thay vì để doanh nghiệp tự xoay xở hoặc chờ đợi vô thời hạn.

Một điểm đáng chú ý là Thanh tra TP.HCM sẽ tham gia trực tiếp vào quá trình rà soát và tháo gỡ.

"Với các hồ sơ kéo dài nhiều năm nhưng chưa xác định rõ trách nhiệm xử lý, doanh nghiệp có thể kiến nghị cơ quan thanh tra hoặc cơ quan cấp trên cùng vào cuộc để đẩy nhanh tiến độ", bà Hồng nói.

Đại diện Sở Tài chính cũng thừa nhận hiện vẫn có những dự án được ghi nhận là “cơ bản tháo gỡ” nhưng khi triển khai tiếp vẫn phát sinh thêm vướng mắc ở các thủ tục liên hoàn. Vì vậy, lần rà soát này không chỉ dừng ở việc đếm số lượng dự án, mà nhằm cập nhật đúng thực trạng để xây dựng phương án xử lý thực chất hơn.