Dòng tiền đang chảy vào phân khúc bất động sản nào?

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp, nâng tổng giao dịch 6 tháng đầu năm lên khoảng 48.000. Riêng nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 19.600 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Tuy nhiên, dòng tiền không phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn đang là trụ đỡ chính của thị trường. Đáng chú ý, hành vi tìm kiếm của khách hàng đang dịch chuyển sang những sản phẩm có khả năng sử dụng và khai thác dòng tiền, thay vì chỉ đặt cược vào mức tăng giá trong ngắn hạn.

Với người mua để ở, chất lượng sống, tiện ích và khả năng kết nối trở thành những tiêu chí quan trọng. Còn người mua để kinh doanh hoặc cho thuê, câu chuyện còn mở rộng sang lượng cư dân, sức mua, khả năng vận hành và dòng khách. Trong cả hai trường hợp, pháp lý và tiến độ vẫn là nền tảng để người mua giảm rủi ro trong quá trình sở hữu.

Dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản có sự chọn lọc. (Ảnh: Minh Đức).

Vị chủ tịch VARS cũng nhận định, việc xuống tiền hiện dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê. Dòng tiền đang có xu hướng chuyển từ “đón sóng” sang “đón giá trị”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch VARS cũng cho rằng, xu hướng tương lai sẽ nghiêng về các đại đô thị tích hợp, nơi kết hợp không gian ở, việc làm và dịch vụ, thay vì phát triển bất động sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; dự án còn phải đáp ứng đồng thời yêu cầu về quy hoạch, năng lực chủ đầu tư, tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Đây cũng là lý do khái niệm “hệ sinh thái” ngày càng được nhắc tới nhiều hơn trong cuộc cạnh tranh giữa các dự án.

TS. Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả nhận định, tín dụng bất động sản sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt hơn, với dòng vốn ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án đầy đủ pháp lý, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc những phân khúc có khả năng tạo ra giá trị kinh tế.

Trong bối cảnh này, việc dư nợ tăng không đồng nghĩa điều kiện vay được nới rộng trên diện rộng. Pháp lý dự án, năng lực tài chính và khả năng tạo dòng tiền vì vậy tiếp tục là những tiêu chí quan trọng trong quá trình thẩm định tín dụng.

TS. Ngô Trí Long lưu ý, mặt bằng lãi suất khó quay trở lại giai đoạn vốn rẻ như trước. Theo ông, trong bối cảnh tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, năng lực tài chính, nghĩa vụ nợ và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp phát triển dự án sẽ là những yếu tố ngày càng được chú trọng.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, dòng tiền chủ đạo trên thị trường hiện nay là dòng tiền tích lũy, dòng tiền dự trữ của người dân. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu sở hữu tài sản an toàn, ưu tiên pháp lý rõ ràng và có kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn.

Thực tế cho thấy chỉ những sản phẩm tốt mới có khả năng thu hút dòng tiền. Việc vay vốn để đầu tư bất động sản hiện nay cũng không còn phổ biến. Ngay cả người mua để ở cũng khá thận trọng với đòn bẩy tài chính. Nếu có vay thì tỷ lệ vay thường ở mức thấp, dưới 50% giá trị tài sản, bởi người mua luôn phải tính đến bài toán an toàn tài chính trong bối cảnh lãi suất vẫn tiềm ẩn nhiều biến động.

Theo ông Toản, những phân khúc có nhu cầu thực và sở hữu yếu tố khan hiếm đang nổi lên rõ nét hơn cả.

Đối với nhà ở xã hội hay nhà cho thuê, đây không phải là các sản phẩm mang tính đầu cơ do có những điều kiện tiếp cận riêng. Trong khi đó, các sản phẩm nằm ở vị trí đẹp trong lõi đô thị, dù có mức giá cao, vẫn ghi nhận sức hấp thụ tốt.

Có thể lấy ví dụ như một số dự án mới tại khu vực trung tâm Hà Nội hoặc các đại đô thị đã hình thành hệ sinh thái hoàn chỉnh. Điểm chung của những sản phẩm này là vị trí tốt, hạ tầng đồng bộ, nguồn cung không nhiều và khả năng giữ giá cao.

Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ tại khu vực vùng ven hiện vẫn cần thêm thời gian. Khi thị trường xuất hiện các động lực tăng trưởng mới hoặc chủ đầu tư đưa ra những chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, nhóm sản phẩm này mới có thể thu hút sự quan tâm trở lại từ giới đầu tư.