Dòng tiền đầu tư bất động sản tìm 'bến đỗ'

'Sức nóng' bắt đầu lan ra các tỉnh vùng ven

Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng, sau khi ba luật sửa đổi liên quan đến bất động sản có hiệu lực thi hành sẽ tạo động lực mới cho thị trường bất động sản phát triển. Nhưng có thể thấy, đây là thời điểm giao thời giữa các luật mới - luật cũ, ở đó những quy định mới chưa thể tạo ra những tác động rõ nét ngay lập tức và những vướng mắc cũ vẫn còn dai dẳng.

Trong bối cảnh đó, theo ông, liệu thị trường đã bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới hay vẫn ở đáy chữ U kéo dài?

Ông Lê Đình Chung: Việc nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trạng thái nào trong bối cảnh hiện nay thực sự rất khó!

Bởi, thị trường có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực. Có những địa phương, thị trường bất động sản đã đi lên, hồi phục mạnh mẽ, nhưng cũng có những nơi vẫn đi ngang, thậm chí chưa thể thoát đáy.

Xét theo khoảng cách địa lý, có thể thấy, thị trường bất động sản chủ yếu sôi động ở khu vực phía Bắc, còn TP.HCM và phía Nam chưa có nhiều sự chuyển biến rõ rệt.

Đặc biệt, bất động sản Hà Nội đang có những dấu hiệu hồi phục nhanh chóng, dẫn dắt thị trường cả nước bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Điều này được thể hiện ở cả mức độ giá tăng cao và thanh khoản tốt.

Tính từ cuối năm 2023 đến nay, giá chung cư Hà Nội đã tăng khoảng 30%. Chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, mặc dù giá tăng cao nhưng lượng giao dịch vẫn rất sôi động. Nhiều dự án sơ cấp mở bán mới đã ngay lập tức hết hàng chỉ trong một thời gian ngắn.

Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Nhà thổ cư vùng ven Hà Nội có giá khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140 - 160 triệu đồng/m2. Nhà thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2...

Đây là những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đã hồi phục và đi lên rõ rệt.

Chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến trong nửa đầu năm 2024. Ảnh: Hoàng Anh.

Nguyên nhân nào khiến thị trường bất động sản Hà Nội sôi động trở lại từ cuối năm 2023 đến nay, thưa ông?

Ông Lê Đình Chung: Cuối năm 2023 là thời điểm đáo hạn của của một lượng lớn tiền tiết kiệm kỳ hạn các nhà đầu tư gửi từ năm 2022 khi thị trường trầm lắng, với mức lãi suất cao.

Sau một thời gian dài gửi tiền tiết kiệm, với mức lãi suất thấp như hiện nay, các nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở thị trường bất động sản, rút tiền ra để đầu tư, thay vì tiếp tục để trong ngân hàng.

Sau khi sôi động tại Hà Nội, liệu dòng tiền đầu tư có lan tỏa đến các tỉnh thành khác? Ông dự báo, đâu sẽ là điểm đến tiếp theo của dòng tiền trong thời gian tới?

Ông Lê Đình Chung: Đương nhiên! Khi thị trườngHà Nội lấy lại đà tăng trưởng, mức giá được đẩy lên cao, tất yếu sẽ dẫn đến sự lan tỏa sang các địa phương khác.

Thực tế cho thấy, bắt đầu từ tháng 3/2024, các thị trường tỉnh quanh Hà Nội đã có dấu hiệu hồi phục rõ nét với mức giá tăng trở lại.

Một trong những thị trường tỉnh tốt nhất là Hưng Yên với mức tăng giá từ 30 - 50% trong nửa đầu năm nay. Bất động sản Hưng Yên đang có sự tăng trưởng đột biến về sự tăng giá. Mức giá hiện tại đã vượt đỉnh so với giai đoạn sốt nóng, 2 - 3 năm trước.

Tương tự, thị trường bất động sản Bắc Giang cũng đang dần quay lại mức giá ở giai đoạn thị trường sôi động.

Trong khi đó, một số thị trường khác như Bắc Ninh, Hải Dương cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Mặc dù mức giá chưa trở lại đỉnh, song mức cắt lỗ đã giảm so với giai đoạn trước.

Nếu như giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư trên thị trường cắt lỗ 34% để thoát hàng, thì giờ, họ chỉ còn cắt lỗ khoảng hơn 10%.

Tại sao các nhà đầu tư lại lựa chọn các địa phương này, thưa ông?

Ông Lê Đình Chung: Dòng tiền đầu tư trên thị trường bất động sản luôn luôn tìm kiếm những cơ hội đầu tư giúp họ sinh lời. Trong khi đó, tại Hà Nội, do mức giá đã tăng quá cao, các nhà đầu tư không còn quá nhiều ở hội, cũng như kỳ vọng tăng giá thêm.

Mặt khác, khi một lượng lớn nhà đầu tư vào thị trường, họ cần một nguồn cung bất động sản mới, dồi dào hơn tại các tỉnh, thành phố khác với nền giá thấp, còn nhiều dư địa tăng giá.

Bên cạnh đó, các địa phương này nằm trên các trục phát triển kinh tế, giao thông, công nghiệp trọng điểm của cả nước. Tiềm năng tăng giá bất động sản, tạo ra dòng tiền từ kinh doanh, cho thuê, sinh lời trên đất, rất lớn trong tương lai.

Trong trục kinh tế phía Bắc có thể kể đến các tỉnh như Bắc Ninh - Bắc Giang; Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây sẽ là những thị trường tiềm năng trong thời gian tới.

Các địa phương này không chỉ sở hữu giao thông kết nối thuận tiện với Hà Nội và các trung tâm kinh tế lớn, cao tốc Bắc - Nam, mà còn có kinh tế, công nghiệp, du lịch phát triển. Nhờ đó, đời sống của người dân địa phương không ngừng được nâng cao, làm tăng nguồn cầu với bất động sản.

Đây cũng là các địa phương thu hút được nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn về phát triển các dự án đại đô thị quy mô lớn, tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường bất động sản địa phương sôi động.

Khi điểm danh các địa phương là điểm đến của dòng tiền, không thấy ông nhắc tới Hà Nam, trong khi đó thị trường nay có vẻ như đang rất nóng trong thời gian gần đây. Ông có nhận định như thế nào về điều này?

Ông Lê Đình Chung: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản Hà Nam sôi động trong giai đoạn vừa qua chủ yếu là do có sự xuất hiện của nhiều dự án lớn, quy tụ được một lượng môi giới bất động sản.

Điều này giúp thị trường ấm lên, nhưng quan điểm cá nhân của tôi cho rằng, về bản chất của thị trường, Hà Nam là một địa phương phát triển khá ổn định, các hoạt động về kinh tế, công nghiệp, không có nhiều đột phá.

Do đó, làn sóng đầu tư chủ yếu xuất phát từ sự khuấy động của các dự án lớn, các đơn vị bán hàng - tức các yếu tố bên ngoài. Bất động sản Hà Nam chưa có nhiều động lực phát triển từ nội tại của tỉnh.

Chính vì vậy mà sự tăng giá cũng như thanh khoản sẽ chỉ mang tính ngắn hạn.

Bất động sản giá trị thực sẽ là tâm điểm của dòng tiền đầu tư

Sau thời gian thị trường trầm lắng, ông đánh giá như thế nào về xu hướng tâm lý của các nhà đầu tư? Các nhà đầu tư có sẵn sàng xuống tiền đầu tư bất động sản?

Ông Lê Đình Chung: Sau giai đoạn thị trường đi xuống, có thể thấy tâm lý chung của các khách hàng, nhà đầu tư hiện nay là khá "e dè" và cẩn trọng.

Phần lớn các nhà đầu tư vẫn giữ tâm thế "quan sát thị trường là chính". Chỉ một số ít các nhà đầu tư quyết định xuống tiền. Tuy nhiên, tâm lý của họ đã thay đổi rất nhiều so với trước đây.

Thay vì lướt sóng, kỳ vọng lợi cao, các nhà đầu tư đang ưu tiên tính an toàn, bảo toàn dòng tiền và tích sản, đầu tư dài hạn. Do đó, họ lựa chọn các sản phẩm ở trung tâm các thành phố lớn và vùng ven để dễ quản lý tài sản, thay vì đầu tư "xa" như trước đây.

Hiện các nhà đầu tư đang lựa chọn bất động sản tại các địa phương cách Hà Nội khoảng 100km.

Một đại dự án tại Hải Phòng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Ảnh: Hoàng Anh.

Ông đánh giá sản phẩm bất động sản nào đang được khách hàng lựa chọn và sẽ là tâm điểm đầu tư sắp tới?

Ông Lê Đình Chung: Các bất động sản được nhà đầu tư lựa chọn là những sản phẩm đáp ứng được yếu tố an toàn.

Như đã phân tích ở trên, trước hết, sản phẩm đó phải nằm ở các tỉnh thành có sự phát triển bền vững như trung tâm các thành phố lớn, Hà Nội và các tỉnh vùng ven có kết nối giao thông tốt, kinh tế phát triển.

Thứ hai, đó phải là các sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, giàu tiềm lực, các dự án được quy hoạch bài bản, hướng tới giá trị sử dụng thực. Nếu các sản phẩm không có giá trị thực, không thu hút dân cư về sinh sống, thì các nhà đầu tư sẽ không xuống tiền.

Còn về phân khúc, sản phẩm bất động sản đang được các nhà đầu tư ưa chuộng là nhà ở và đất nền.

Trong bất động sản nhà ở, chung cư, biệt thự, liền kề tại Hà Nội thời gian vừa qua đã rất nóng, giá tăng phi mã.

Tuy nhiên, đó là ở thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội, còn các địa phương khác như Hải Phòng, Quảng Ninh, việc hấp thụ các sản phẩm này vẫn khá chậm, các nhà đầu tư chủ yếu quan tâm đến đất nền.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, các tín hiệu quan tâm trở lại của các nhà đầu tư giai đoạn này vẫn rất hạn chế.

Ông có thể chia sẻ cụ thể mức giá đang được nhà đầu tư quan tâm?

Ông Lê Đình Chung: Đa số các nhà đầu tư đang quan tâm đến các sản phẩm có tầm giá từ 2 - 4 tỷ đồng.

Với các bất động sản có vị trí đẹp, các nhà đầu tư có tiềm lực có thể xuống tiền với mức giá từ 5 - 10 tỷ đồng. Các sản phẩm có giá từ 10 tỷ đồng trở lên vẫn còn nhiều khó khăn trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Là một doanh nghiệp tư vấn đầu tư bất động sản, cách thức doanh nghiệp vận hành như thế nào để nắm bắt xu hướng dòng tiền của các nhà đầu tư và cơ hội mới của thị trường?

Ông Lê Đình Chung: Dựa trên những nghiên cứu và nhận định về thị trường, ngay từ cuối năm ngoái và đầu năm nay, SGO đã có kế hoạch nhận chuyển nhượng các dự án tốt ở một số địa phương như Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Ninh để đảm bảo nguồn hàng, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư. Các sản phẩm này đều đang có giao dịch khá tốt.

Dòng sản phẩm SGO hướng tới chủ yếu là khu đô thị xây sẵn, đất nền, hoặc các sản phẩm nghỉ dưỡng ven đô, đáp ứng nhu cầu về ngôi nhà thứ hai cho các khách hàng, nhà đầu tư.

Cho đến thời điểm hiện tại, các sản phẩm nghỉ dưỡng vẫn đang rất chậm, do nguồn cung tư giai đoạn trước còn tồn nhiều.

Song, phân khúc nghỉ dưỡng ven đô, đáp ứng được nhu cầu thực về việc sở hữu ngôi nhà thứ hai, đặc biệt là các sản phẩm gắn với sức khỏe, lại được khách hàng quan tâm.

Ông đánh giá như thế nào về vai trò của các đơn vị môi giới bất động sản trong việc dẫn dắt xu hướng đầu tư cho các khách hàng trên thị trường trong bối cảnh mới?

Ông Lê Đình Chung: Thị trường bất động sản có ba chủ đề tham gia: chủ đầu tư, khách hàng và cầu nối giữa chủ đầu tư với khách hàng chính là các sàn giao dịch bất động sản.

Vai trò của lực lượng bán hàng và môi giới bất động sản là rất quan trọng. Họ là đầu mối để đưa thông tin đến khách hàng, cũng là người tư vấn, dẫn dắt, giúp khách hàng lựa chọn, đưa ra quyết định đúng đắn nhất.

Thời điểm thị trường trầm lắng, có đến 70% các sàn giao dịch, môi giới bất động sản rời khỏi thị trường. Tuy nhiên, hiện tại, một số lượng không nhỏ các môi giới đã quay trở lại. Nhờ đó, thị trường bất động sản cũng có những diễn biến sôi động hơn.

Sự quay trở lại của môi giới bất động sản chính là dấu hiệu tích cực của thị trường. Họ giúp truyền tải những thông tin tích cực đến khách hàng, nhờ vậy, các khách hàng, nhà đầu tư sẽ được củng cố niềm tin hơn vào sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Xin cảm ơn ông!

Bài: Thu Phương - Ảnh: Hoàng Anh - Thiết kế: Diệu Thảo

Xuất bản: 19/08/2024