Dòng vốn FDI dịch chuyển, Việt Nam cần 'chạy đua với thời gian'

Quang cảnh phiên thảo luận.

Chi phí thấp không còn bảo đảm lợi thế

Trong khuôn khổ Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2026 diễn ra tại TP Hồ Chí Minh chiều 29/9, tại phiên thảo luận với chủ đề “Việt Nam trong cuộc tái phân bổ sản xuất toàn cầu”, các chuyên gia, doanh nghiệp và đại diện cơ quan quản lý đã “mổ xẻ” về khả năng Việt Nam đón dòng vốn sản xuất đang dịch chuyển, đồng thời tập trung vào những điều kiện để cơ hội đầu tư trở thành dự án có thể triển khai và vận hành hiệu quả.

Trình bày báo cáo nghiên cứu tại phiên thảo luận, bà Trang Lê, Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam, cho rằng lợi thế công nghiệp của hai miền đã hình thành tương đối rõ. Miền Bắc tập trung các chuỗi sản xuất điện tử, thiết bị điện và công nghệ cao. Trong khi đó, miền Nam có thế mạnh về quy mô thị trường, sản xuất và mạng lưới logistics phục vụ xuất nhập khẩu.

Sự phân hóa này giúp doanh nghiệp lựa chọn địa điểm theo nhu cầu của từng dự án. Nhà sản xuất linh kiện điện tử có thể ưu tiên nơi đã tập trung khách hàng và nhà cung ứng cùng ngành; doanh nghiệp kho vận lại chú ý đến thị trường tiêu thụ, cảng biển và kết nối liên vùng. Tuy nhiên, theo bà Trang Lê, nằm trong danh sách địa điểm được khảo sát chưa đồng nghĩa Việt Nam sẽ nhận được dự án. Các nước trong khu vực cũng đang cạnh tranh dòng vốn sản xuất.

Từ kinh nghiệm tư vấn doanh nghiệp, bà Trang Lê nêu ba yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư: Tốc độ đưa dự án vào vận hành, chất lượng hạ tầng và nguồn nhân lực. Theo bà, những dự án lớn thường nhận được sự hỗ trợ nhanh, trong khi thủ tục đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ vẫn tốn nhiều thời gian, thiếu đồng đều giữa các địa phương. Cùng lúc, nhiều tập đoàn cần quỹ đất lớn, có kết nối giao thông và thị trường thuận lợi, nhưng nguồn cung đáp ứng đồng thời các điều kiện này còn hạn chế.

Với ngành bán dẫn và sản xuất công nghệ cao, bà Trang Lê đề nghị nhìn chi phí lao động qua chất lượng sản phẩm. Mức lương ban đầu có thể thấp, nhưng nếu sản phẩm không đạt độ chính xác và ổn định theo yêu cầu, doanh nghiệp phải tính thêm chi phí kiểm tra, sửa lỗi và tổn thất nguyên liệu. Theo phản ánh từ những khách hàng JLL tư vấn, lợi thế chi phí vì thế có thể giảm khi nhà máy vận hành thực tế. Việc đào tạo lao động cần gắn với quy trình và tiêu chuẩn kỹ thuật cụ thể, thay vì chỉ đáp ứng đủ số lượng tuyển dụng.

Từ phía doanh nghiệp sản xuất, một diễn giả tham gia phiên đối thoại nhấn mạnh yếu tố có thể cải thiện ngay là thông báo rõ thời gian xử lý hồ sơ. Nhà đầu tư cần biết khi nào được xây dựng, khi nào có thể ra hàng để sắp xếp việc nhập thiết bị, tuyển lao động, ký hợp đồng với khách mua và thực hiện cam kết với tổ chức tài chính. Theo vị này, ngay cả khi một thủ tục chưa thể giải quyết nhanh, lộ trình minh bạch vẫn giúp doanh nghiệp chủ động lập kế hoạch.

Diễn giả này cũng cho rằng không thể chờ đến lúc nhà máy hoạt động mới bắt đầu tìm lao động có tay nghề. Doanh nghiệp và đơn vị phát triển khu công nghiệp cần liên kết với trường đại học, cao đẳng tại địa phương, cùng xác định vị trí việc làm, hỗ trợ đào tạo theo thiết bị và chuẩn kỹ thuật dự án sẽ sử dụng. Với các nhà đầu tư yêu cầu cao về môi trường, khu công nghiệp còn phải chuẩn bị khả năng tiếp cận điện sạch, nước đạt chuẩn và các dịch vụ hỗ trợ vận hành.

Đẩy nhanh thời gian giải quyết các thủ tục

Phần chia sẻ của bà Nguyễn Thị Thảo Nhi, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Thanh Bình Phú Mỹ, làm rõ chi phí để khu công nghiệp đáp ứng những tiêu chí đó.

Theo bà Nhi, khu công nghiệp truyền thống có thể phát triển hạ tầng theo từng giai đoạn, nhờ vậy giảm lượng vốn phải bỏ ra ban đầu. Với khu công nghiệp hướng tới tiêu chuẩn sinh thái, đường giao thông, điện, nước và xử lý nước thải cần được chuẩn bị đồng bộ hơn trước khi đón khách thuê. Vốn đầu tư và chi phí tài chính tăng tác động đến giá thuê đất, trong khi doanh nghiệp sản xuất vẫn phải kiểm soát tổng chi phí để sản phẩm cạnh tranh.

Bà Nhi cũng lưu ý làn sóng dịch chuyển sản xuất hiện nay có yêu cầu khác trước. Các tập đoàn khảo sát kỹ điều kiện vận hành và ngày càng quan tâm đến tiêu chuẩn môi trường, xã hội, quản trị (ESG). Đối với doanh nghiệp trong nước, áp lực giá nguyên liệu, vốn và chi phí sản xuất khiến việc tham gia chuỗi cung ứng hoặc sản xuất thay thế hàng nhập khẩu thêm khó khăn. Vì thế, thu hút đầu tư nước ngoài cần đi cùng khả năng nâng năng lực của các nhà cung ứng nội địa.

Vướng mắc lớn nhất bà Nhi nêu tại phiên thảo luận là khoảng thời gian giữa lúc khu công nghiệp đã có hạ tầng và lúc khách thuê được phép xây dựng nhà máy. Một dự án có thể phải lần lượt hoàn tất thủ tục đầu tư, môi trường, phòng cháy, chữa cháy và xây dựng. Theo phản ánh của bà, cộng dồn các bước, thời gian triển khai có thể kéo dài 6 - 8 tháng, thậm chí lâu hơn, dù thời hạn xử lý một thủ tục riêng lẻ ngắn hơn nhiều.

Tại Khu công nghiệp chuyên sâu Phú Mỹ 3, bà Nhi dẫn trường hợp hai nhà máy muốn mở rộng nhưng chưa thể khởi công sau khoảng tám tháng vướng thủ tục liên quan đến quy định môi trường. Khu công nghiệp đã đầu tư hệ thống quản lý và xử lý nước thải tập trung; theo bà, điểm cần tháo gỡ là cách áp dụng quy định về đấu nối, quản lý đối với các nhà máy mở rộng. Đây là phản ánh từ phía doanh nghiệp về những hồ sơ cụ thể, cần được cơ quan có thẩm quyền rà soát để xác định hướng xử lý.

Ở góc nhìn hiệp hội, ông Trương Gia Bảo, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA), cho biết nhóm nhà đầu tư đang tìm hiểu thị trường Việt Nam dành nhiều thời gian khảo sát hơn trước khi quyết định. Theo quan sát của ông qua các hoạt động xúc tiến, họ không chỉ xem đất và giá thuê mà còn tìm hiểu nguồn nguyên liệu, doanh nghiệp phụ trợ, khả năng phục vụ thị trường Việt Nam và ASEAN, cùng điều kiện hoạt động lâu dài.

Ông Bảo nhấn mạnh vai trò liên kết vùng trong đáp ứng những yêu cầu ấy. Nguyên liệu, nhà máy, cảng biển và thị trường tiêu thụ thường không nằm trong cùng một địa phương. Mỗi nơi cần xác định lợi thế riêng, đồng thời kết nối với các trung tâm sản xuất và logistics lân cận. Theo ông, năng lực của các đơn vị phát triển hạ tầng sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng Việt Nam nhận được dự án trong làn sóng dịch chuyển mới.

Phản hồi các kiến nghị tại phiên đối thoại, bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Tài chính, cho biết cơ quan quản lý ghi nhận những vướng mắc về thủ tục, hạ tầng và điều kiện phát triển khu công nghiệp sinh thái. Bà đề cập định hướng tiếp tục phân cấp, phân quyền cho địa phương, hoàn thiện hạ tầng chiến lược và tăng liên kết vùng để rút ngắn quá trình triển khai dự án.

Bà Hiếu cũng cho biết, các nội dung đang được nghiên cứu, đề xuất nhằm hỗ trợ dự án đầu tư lớn và khu công nghiệp sinh thái, gồm thời hạn hoạt động, khả năng tiếp cận nguồn vốn xanh và cách tính chi phí đầu tư cho hoạt động cộng sinh công nghiệp. Tuy nhiên, đây là đề xuất chính sách, không phải toàn bộ đã trở thành ưu đãi có hiệu lực.