Khu công nghiệp thế hệ mới chuyển từ cạnh tranh quỹ đất sang cạnh tranh hệ sinh thái

Hạ tầng phải đi trước nhu cầu nhà đầu tư

“Trước đây, các khu công nghiệp chủ yếu tạo lợi thế cạnh tranh dựa trên giá thuê và diện tích quỹ đất công nghiệp, nhưng với mô hình kiểu mới, các khu công nghiệp phải chuyển hướng sang cạnh tranh bằng năng lực đáp ứng nhu cầu toàn diện của nhà đầu tư” - ông Nguyễn Hữu Thức - Tổng giám đốc CTCP IMG Phước Đông chia sẻ tại diễn đàn.

Theo ông Thức, năng lực đó trước hết phải được thể hiện bằng những hạ tầng cốt lõi. Hệ thống điện phải vận hành ổn định, có thể kết hợp trạm biến áp 110kV với điện mặt trời mái nhà. Nguồn nước cũng cần được bảo đảm ổn định, liên tục thông qua việc đầu tư nhà máy nước. Cùng với đó là hệ thống xử lý chất thải hoàn chỉnh phục vụ các nhà đầu tư thứ cấp.

Đây là những yêu cầu tưởng như cơ bản nhưng lại có tác động trực tiếp đến hoạt động của nhà máy. Một khu công nghiệp có giá thuê thấp nhưng nguồn điện, nước hoặc xử lý môi trường không đáp ứng yêu cầu có thể khiến tổng chi phí đầu tư và vận hành của doanh nghiệp tăng lên trong suốt vòng đời dự án.

Ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn KN Holdings, cũng cho rằng nhà đầu tư nước ngoài khi lần đầu vào Việt Nam thường quan tâm đến nguồn nhân lực, hạ tầng, môi trường đầu tư và vị trí. Tuy nhiên, giá đất không thể là căn cứ duy nhất để quyết định địa điểm.

“Giá đất thấp chưa chắc đã phù hợp nếu vị trí quá xa chuỗi cung ứng, khó tuyển lao động hoặc hạ tầng chưa đáp ứng yêu cầu. Nhà đầu tư cần nhìn vào tổng chi phí và hiệu quả vận hành trong cả vòng đời dự án”- ông Tuấn Anh nói.

Theo ông Tuấn Anh, một dự án có thể kéo dài 30-50 năm nên bài toán mà nhà đầu tư phải tính toán là tổng chi phí trong cả vòng đời, thay vì chỉ nhìn vào chi phí thuê đất ban đầu.

Phiên đối thoại phát triển: KCN thế hệ mới – từ quỹ đất đến năng lực vận hành tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIPF) lần thứ 6- năm 2026. Ảnh: Lê Toàn

Từ thực tế phát triển Khu công nghiệp Thành Thành Công tại Trảng Bàng, Tây Ninh, ông Nguyễn Thành Chương - Tổng giám đốc CTCP Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ), cho biết doanh nghiệp cũng đã phải thay đổi mô hình phát triển.

Khu công nghiệp này xuất phát điểm là mô hình truyền thống, dựa trên cộng đồng dân cư, nguồn lao động hoặc nguồn nguyên liệu tại địa phương để phục vụ các nhà đầu tư đơn lẻ. Tuy nhiên, trong khoảng 5-7 năm nay, TTC IZ đã chủ động chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp kiểu mới.

Mô hình này đòi hỏi chất lượng cung cấp hạ tầng và tính đồng bộ cao hơn để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư.

Theo đó, ngoài hạ tầng kỹ thuật, doanh nghiệp phải tính đến môi trường cho người lao động, logistics, năng lượng tái tạo và các tiêu chí xanh, sinh thái.

Một trường hợp cụ thể là phân khu 215 ha dành cho dệt nhuộm tại khu công nghiệp của TTC. Ngay từ đầu, doanh nghiệp đầu tư nhà máy xử lý nước thải dệt nhuộm công suất 27.000 m³/ngày đêm.

Ông Chương cho rằng, hạ tầng xử lý nước thải chuyên sâu là “lời bảo chứng” cho một dịch vụ an toàn, giúp nhà đầu tư yên tâm sản xuất và hàng hóa dễ dàng được các thị trường khó tính chấp nhận.

TTC đồng thời phát triển năng lượng mặt trời mái nhà, năng lượng tái tạo và tái sử dụng nước thải, hướng tới các tiêu chí ESG.

Khoảng 3 năm nay, TTC đã kiên trì đi theo chiến lược khu công nghiệp bền vững và sinh thái.

Theo ông Chương, các tiêu chuẩn như LEED là điều kiện quan trọng giúp các nhà đầu tư thứ cấp khi đầu tư vào khu công nghiệp có đủ năng lực xuất khẩu hàng hóa sang những thị trường khó tính.

Không chỉ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, TTC còn tích hợp logistics, năng lượng xanh và khu dân cư nhằm tạo việc làm, bổ sung nguồn cung lao động cho khu công nghiệp. Với các khu công nghiệp mới quy mô 6.000-7.000 ha đang phát triển, doanh nghiệp dự kiến tích hợp ngay từ đầu cả phân khu nông nghiệp công nghệ cao.

Cách tiếp cận này phản ánh sự thay đổi trong quan niệm về sản phẩm khu công nghiệp: từ một mặt bằng để đặt nhà máy thành một hệ thống hạ tầng có khả năng hỗ trợ hoạt động sản xuất.

Nhà đầu tư cần tốc độ và khả năng vận hành lâu dài

Sự thay đổi của dòng vốn FDI đang khiến yêu cầu đối với bất động sản công nghiệp đi xa hơn câu chuyện hạ tầng.

Ông Hoàng Vĩnh Tuấn - Giám đốc Khối Kinh doanh và Marketing, Soilbuild International Việt Nam, cho rằng dòng vốn đầu tư toàn cầu đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, kéo theo thay đổi trong cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất. Nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đầu tư ở đâu, mà còn xem xét dự án có thể đưa vào vận hành nhanh đến mức nào và duy trì hiệu quả ra sao.

Tại miền Bắc, nhu cầu nhà máy, nhà xưởng xây sẵn đang gia tăng, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và sản xuất tiên tiến. Mô hình “plug-and-play” giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian thiết lập hoạt động, giảm chi phí đầu tư ban đầu và linh hoạt điều chỉnh quy mô khi nhu cầu sản xuất thay đổi.

Các chuyên gia thảo luận tại Phiên đối thoại phát triển: KCN thế hệ mới – từ quỹ đất đến năng lực vận hành. Ảnh: Lê Toàn

Tuy nhiên, tốc độ chỉ có ý nghĩa khi đi cùng chất lượng và độ tin cậy của hạ tầng. Nguồn điện, nước và các tiện ích thiết yếu phải được bảo đảm ổn định để tránh ảnh hưởng đến dây chuyền sản xuất và chuỗi cung ứng. Bên cạnh đó, các tiêu chí ESG ngày càng được đưa vào quá trình lựa chọn địa điểm, từ tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo đến các tiêu chuẩn công trình xanh.

Từ phía doanh nghiệp, ông Tuấn cũng lưu ý nhà đầu tư cần đánh giá tổng thể nhà xưởng, gồm vị trí, khả năng kết nối với khách hàng và nhà cung cấp, tải trọng sàn, chiều cao thông thủy, khoảng cách cột, khả năng mở rộng, nguồn điện, tiện ích, logistics và các chứng nhận bền vững. Những thông số này cần đáp ứng cả nhu cầu hiện tại và kế hoạch phát triển trong tương lai.

Ông Nguyễn Tuấn Anh cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài lần đầu vào Việt Nam thường triển khai theo nhiều giai đoạn. Một số doanh nghiệp có thể thuê nhà xưởng trước để kiểm chứng thị trường, tối ưu hoạt động rồi mới mở rộng đầu tư. Xu hướng này tạo dư địa cho mô hình nhà xưởng xây sẵn khi doanh nghiệp không phải thực hiện toàn bộ quá trình xây dựng nhà máy từ đầu.

Ông Tuấn Anh đồng thời lưu ý không nên áp dụng một mô hình chung cho tất cả khu công nghiệp sinh thái. Mỗi khu cần dựa trên thế mạnh riêng để xây dựng hệ sinh thái phù hợp. Với khu hướng đến công nghệ cao, bán dẫn, yêu cầu có thể là nguồn điện ổn định, công suất lớn và hệ thống xử lý nước thải chất lượng cao; trong khi khu phục vụ sản xuất thực phẩm sẽ có những yêu cầu khác.

Còn theo ông Nguyễn Hữu Thức, lợi thế hạ tầng cảng và khả năng kết nối giao thông đa phương thức là những yếu tố quan trọng đối với phát triển bất động sản công nghiệp. Trong đó, sự kết nối đồng bộ giữa đường bộ, đường sông, đường thủy và hệ thống cảng giúp nâng cao năng lực logistics của khu công nghiệp.

Theo đó, định hướng quy hoạch các khu công nghiệp mới cần gắn với phát triển ngành logistics, đồng thời tập trung vào những ngành công nghiệp có giá trị, phù hợp với năng lực hạ tầng thực tế./.