Đột phá trong cải tạo chung cư cũ

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến thực trạng này do vướng quy định về chiều cao tối đa tại khu vực nội đô.

Tháo gỡ điểm nghẽn

Vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được đặt ra hàng chục năm nay. Trong đó, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô năm 1998 đã đặt ra vấn đề cải tạo chung cư cũ với các mục tiêu như: tạo lập diện mạo đô thị mới văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống cho người dân. Tuy nhiên, đến nay, chỉ có 19 dự án hoàn thành và 14 dự án đang triển khai.

Chung cư B2A Thành Công, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

Trước thực tế này, tại cuộc họp xem xét phương án quy hoạch chi tiết khu vực cải tạo, tái thiết, xây dựng lại 3 khu tập thể cũ Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh, Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn đặc biệt nhấn mạnh đến yêu cầu đổi mới, đột phá. Cụ thể, đối với khu tập thể cũ Thành Công, TP yêu cầu UBND quận Ba Đình và đơn vị tư vấn nghiên cứu bổ sung, phát triển không gian xanh, có thể kết hợp không gian ngầm; một số khu đất hạ tầng kỹ thuật cải tạo chỉnh trang được kết hợp, tích hợp trong không gian xanh, cảnh quan.

Đặc biệt, không gian "lõi" sẽ được nghiên cứu phát triển cao tầng hơn. Đây là khu vực sẽ bố trí chung cư, tái định cư với chiều cao tối đa 40 tầng, áp dụng công trình điểm nhấn cho khu vực TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng), theo quy định của Luật Thủ đô 2024; tính toán hài hòa diện tích sàn căn hộ thương mại dôi dư, tạo ra quỹ đất “thương phẩm” thương mại dịch vụ lớn hơn. Đối với khu vực bố trí không gian thương mại dịch vụ, cần nghiên cứu hình thức đặc biệt hơn thành tổ hợp có không gian đổi mới; tạo các khối đế thương mại đặc sắc, tạo ra sự dung nạp chức năng, hình thức đa dạng hơn tại khối đế.

Nhiều chuyên gia đánh giá, việc nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng tại khu chung cư Thành Công được xem là một bước đi táo bạo, có thể tạo tiền lệ cho việc cải tạo các khu chung cư cũ khác trong tương lai. Những đột phá này sẽ tháo gỡ "điểm nghẽn", tạo cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ. KTS Trần Huy Ánh - Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội cho biết, phương án nâng chiều cao lên 40 tầng để cải tạo các dự án chung cư cũ tại khu tập thể cũ Thành Công là hợp lý, phá thế “bế tắc” lâu nay về chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP.

Trưởng phòng Kinh tế hạ tầng và đô thị quận Ba Đình Đỗ Hà Thanh chia sẻ, khi tăng chiều cao lên sẽ tạo ra các diện tích đất thương mại dịch vụ. Với diện tích thương mại này có thể đáp ứng nhu cầu tăng thêm diện tích nhà ở cho người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm hoặc tăng diện tích để cho nhà đầu tư quan tâm sau khi quy hoạch được duyệt. Nhà đầu tư nhìn thấy lợi nhuận sẽ tham gia đầu tư tái thiết chung cư cũ.

Bước ngoặt chính sách

Theo quy định của Luật Thủ đô 2024, Hà Nội được trao quyền điều chỉnh chỉ tiêu, hệ số đền bù, điều chỉnh quy hoạch đã duyệt cho phù hợp. Đây là một yếu tố rất thuận lợi trong cải tạo các khu tập thể, khu chung cư cũ.

Cùng với đó, Luật Thủ đô 2024 cho phép phát triển mô hình đô thị nén, đô thị TOD - tích hợp với giao thông công cộng - giúp việc đi lại thuận tiện hơn, đồng thời giải quyết xung đột về giao thông. Theo hướng đi này, Hà Nội đang quy hoạch chung cư cũ liên kết với giao thông công cộng. Thay vì xây dựng nhiều tòa nhà thấp tầng, giờ đây có thể quy hoạch hợp lý hơn: Xây dựng ít tòa nhà nhưng cao tầng hơn, mở rộng một số trục đường nội khu đủ lớn...

Cụ thể, sau buổi làm việc về 4 đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Hào Nam (quận Đống Đa, Hà Nội), Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn đã có chỉ đạo: đối với 3 đồ án Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng tập trung tại điểm kết nối các tuyến đường giao thông, đường sắt đô thị; tạo lập không gian đô thị quan trọng của TP.

Bên cạnh đó, để hoàn thiện đồ án quy hoạch chi tiết, lãnh đạo TP đề nghị UBND quận Đống Đa chỉ đạo, phối hợp với đơn vị tư vấn mở rộng phạm vi nghiên cứu cơ cấu khu vực quy hoạch đến tuyến phố Hào Nam, bao gồm ga đường sắt Cát Linh (tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông), để kết nối đồng bộ các công trình, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xác định các công trình kiến trúc có giá trị, khai thác hiệu quả giá trị văn hóa - lịch sử, thương mại dịch vụ tại khu vực.

Mặt khác, theo các chuyên gia, nếu như Luật Nhà ở 2023 không quy định về trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư, người sử dụng đất không lựa chọn được chủ đầu tư sẽ phải giải quyết thế nào (theo Điều 67), Luật Thủ đô 2024 đã có những quy định mới tháo gỡ "nút thắt". Cụ thể, khoản 3, Điều 29 chỉ rõ: “Trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND TP quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất”.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chia sẻ: “Công tác quy hoạch đã được giao cho UBND các quận, huyện và cơ quan quản lý là Sở QH - KT sẽ có trách nhiệm làm việc này. Luật cũng đã tháo gỡ về sự đồng thuận của người dân, hiện nay cần đa số người dân đồng ý là được. Luật cũng quy định rõ về bố trí các khu tái định cư và hệ số đền bù thỏa thuận giải phóng mặt bằng thì Hà Nội có đặc thù từ 1,5 - 2 lần nhà cũ”.

Những quy định đổi mới trên không chỉ đẩy mạnh phân cấp ủy quyền cho địa phương, mà còn được coi là chìa khóa đẩy nhanh được tiến độ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ đã xuống cấp nguy hiểm.

Bước ngoặt chính sách đã rõ ràng, nhưng hành trình phía trước vẫn còn nhiều thách thức. Nếu được thực hiện đúng hướng, cơ chế đặc thù này có thể giúp Hà Nội lột xác về diện mạo đô thị, biến những khu chung cư cũ thành những không gian sống hiện đại, an toàn, đáng mơ ước. Nhưng nếu triển khai không có cơ chế giám sát chặt chẽ, bài toán cải tạo chung cư cũ có thể tiếp tục rơi vào vòng luẩn quẩn như trước đây, rất có thể tình trạng chậm tiến độ, đền bù chưa thỏa đáng hoặc việc tận dụng chính sách để chạy theo lợi nhuận.

Lại Tấn