Nhà đầu tư địa ốc cần cẩn trọng rủi ro trước những 'cơn sốt ảo'

Thông tin về việc đề xuất sáp nhập tỉnh, thành đang tạo nên những tác động mạnh trên thị trường bất động sản. Ảnh minh họa: S.T

Nhiều rủi ro khi chạy theo những cơn sốt đất “ảo”

Theo khảo sát của một số đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS, tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá BĐS chưa quá cao.

Giới chuyên gia đánh giá, diễn biến này không “mới” với thị trường BĐS Việt Nam. Lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lại phía sau) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, họ tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền”, với niềm tin mạnh mẽ rằng sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế - xã hội, cùng với đó là giá BĐS cũng tăng theo.

Ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được thúc đẩy và cộng hưởng bởi dự đoán việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thực tế cho thấy, phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Bởi lẽ, kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính liên quan đến quyết định sáp nhập, thì cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn, đặc biệt là trong bối cảnh giá BĐS đang bị đẩy lên cao so với thu nhập của phần đông người dân trong thời gian vừa qua. Chính vì vậy các quyết định vội vàng khi chưa nghiên cứu, đánh giá kỹ thông tin sẽ khiến nhà đầu tư phải đối diện với nhiều rủi ro. Hệ quả là nhà đầu tư có thể bị chôn vốn, không đủ lực “trụ” đến khi giá BĐS thật sự tăng.

Đơn cử như khi thông tin về việc phát triển trở thành quận của một số huyện ngoại thành tại Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh được đưa ra, giá đất lập tức tăng “phi mã”. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có sự đầu tư về hạ tầng đã nhanh chóng rơi vào tình trạng “bong bóng xì hơi”, giá quay đầu giảm sau khi cơn sốt qua đi.

Do đó, giới chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư cần hết sức cẩn trọng trước “cơn sốt ảo”. Bởi những cơn sốt đất theo “tin tức” thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá “kỳ vọng”, đã bị đẩy lên quá cao.

Để tránh rơi vào những “cơn sốt ảo”, đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng. Việc mua vào khi giá đã tăng mạnh thường đi kèm với rủi ro lớn hơn nhiều so với lợi nhuận kỳ vọng. Những nơi có quy hoạch cụ thể và đang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách thu hút người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần cẩn trọng rủi ro trước những cơn sốt đất "ảo". Ảnh minh họa: S.T

Nhà đầu tư “tăng tốc” dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm

Một xu hướng nữa trên thị trường BĐS thời gian gần đây được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ ra đó là nhà đầu tư đang “tăng tốc” dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành lân cận nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.

Xu hướng này được đánh giá không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư BĐS mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Theo đó, giá BĐS trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng cao khiến cho việc đầu tư trở nên khó khăn hơn, bởi chi phí vốn tăng cao trong khi biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo, khi các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.

Thứ hai, Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận/huyện ven trung tâm và tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Thứ ba, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông, bao gồm các tuyến đường cao tốc, tuyến đường vành đai hay hệ thống giao thông công cộng như metro, rút ngắn thời gian kết nối các khu vực vệ tinh với trung tâm thành phố, không chỉ tạo ra giá trị gia tăng cho BĐS mà còn thu hút lượng lớn nhu cầu BĐS.

Thứ tư, việc các dự án đại đô thị “all in one” (tất cả trong một) được được đầu tư tại các khu vực vùng ven, không chỉ thúc đẩy hạ tầng và thương mại phát triển mạnh mẽ, mà còn kéo theo giá trị BĐS khu vực xung quanh tăng lên, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đánh giá về xu hướng trên trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam - cho rằng, xu hướng dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm sẽ ngày càng được định hình rõ nét. Bởi việc đầu tư BĐS tại khu vực trung tâm hiện chỉ phù hợp với các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, có nhu cầu tích lũy tài sản trong dài hạn.

Trong khi đó, giá BĐS tại một số khu vực có quy hoạch tốt, hạ tầng phát triển còn tương đối “rẻ”, có biên độ tăng giá lớn trong tương lai. Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư...

Tuy nhiên, nhà đầu tư lựa chọn đầu tư vào khu vực ngoài trung tâm cần nghiên cứu và đánh giá kỹ lưỡng, do có thể gặp các vấn đề pháp lý liên quan đến quy hoạch, quyền sử dụng đất và thủ tục pháp lý. Đồng thời, dù tiềm năng lớn, nhưng không phải khu vực nào cũng có đủ sức hút để đảm bảo khả năng tiêu thụ sản phẩm BĐS. Ngoài ra, một số khu vực vẫn còn hạn chế về tiện ích công cộng, gây khó khăn trong việc thu hút cư dân và nhà đầu tư./.

TUẤN MINH