Dự án hình thành trong tương lai sẽ tắc…

Sửa là cần thiết, nhưng sửa thế nào?

Trước thực trạng trên, ngày 25/5/2023, Thủ tướng Chính phủ có Công điện số 469/CĐ-TTg về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Trong đó, yêu cầu Bộ Tài nguyên - Môi trường tham mưu, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất; rà soát các tồn tại, vướng mắc của các thông tư để sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền, nhất là Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014.

Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên - Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, trình tự thủ tục xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác định giá đất tại địa phương. Công tác xác định giá đất cụ thể cũng đã được các tỉnh, thành phố quan tâm tổ chức thực hiện và cơ bản đáp ứng được yêu cầu; về cơ bản đã được thực hiện theo quy trình chặt chẽ (điều tra, khảo sát xác định giá đất, thông qua Hội đồng thẩm định giá đất, quyết định giá đất), kết quả xác định phù hợp với thực tiễn, góp phần bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, tăng thu cho ngân sách nhà nước.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung , Chủ tịch HĐQT DVL VENTURES - Phó chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội

Tuy nhiên, trong bối cảnh số lượng dự án đề nghị cấp phép tăng mạnh và rất đa dạng về loại hình, quy mô, công tác định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời, chưa có cơ chế, nguồn lực để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá đất phổ biến trên thị trường, đảm bảo việc định giá phù hợp với giá thị trường. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất tại một số địa phương đã bộc lộ hạn chế cần được tháo gỡ.

Từ thực tế nêu trên, việc ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT để kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác định giá đất là cần thiết.

Về các nội dung sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36, Dự thảo văn bản sửa đổi quy định bổ sung trách nhiệm của địa phương trong việc xác định và cung cấp các yếu tố đầu vào (chẳng hạn như thông tin thửa đất trúng đấu giá thì thu thập tại cơ quan có thẩm quyền tổ chức đấu giá; hay ủy ban nhân dân tỉnh quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh…), đồng thời quy định cụ thể về nguồn thu thập thông tin và mở rộng nguồn thông tin cần thu thập là phù hợp với nguyên tắc định giá đất theo dự thảo Luật Đất đai hiện nay.

Đặc biệt là đối với phương pháp so sánh trực tiếp, việc xác định tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh hoàn toàn mang tính chất đương đối, đến thẩm định viên chuyên nghiệp cũng chỉ dựa vào kinh nghiệm thực tiễn để đưa ra một tỷ lệ tương đối mà ít có tính chắc chắn trong đó. Khi có quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh do UBND tỉnh ban hành thì việc xác định giá đất sẽ dễ dàng, minh bạch và chính xác.

Phương pháp phù hợp nhất với dự án hình thành trong tương lai

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai, chứ không phải là căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng như phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập.

Phương pháp này phản ánh được giá trị thị trường của khu đất cần định giá (bao gồm các yếu tố: Mục đích sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất; Mật độ xây dựng; chiều cao công trình; Hệ số sử dụng đất); phản ánh được giá trị dòng tiền trong đầu tư, sản xuất - kinh doanh mang tính thực tiễn cao.

Mặt khác, phương pháp thặng dư xuất phát từ cơ sở lý luận là: giá trị hiện tại của tài sản là giá trị còn lại nhận được từ sự ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan. Phương pháp này phản ánh rõ cách thức khai thác, phân bổ, sẻ chia “chênh lệch địa tô”. Đây cũng là phương pháp định giá bất động sản hiện đại, theo thông lệ quốc tế.

Cơ quan soạn thảo cho rằng do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất.

Với đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư, dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44 chỉ còn 3 phương pháp là: so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, có thể thấy ngay rằng 3 phương pháp này không đủ sức thay thế cho phương pháp thặng dư khi định giá thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất bao gồm các dự án như xây dựng khu đô thị, khu đô thị mới, các khu dịch vụ thương mại tổng hỗn hợp…. theo quy hoạch thì các công trình trong một dự án như thế này là rất nhiều loại công trình, nhà đầu tư khi thực hiện các dự án này phải thực hiện đầu tư toàn bộ các côcng trình/hạng mục trong dự án bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (điện, đường, trường, trạm, nhà văn hóa…); các công trình này sau đó sẽ được hoàn trả lại cho nhà nước quản lý và khai thác theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị.

Theo phương pháp thặng dư hiện tại thì toàn bộ chi phí này được tính vào tổng chi phí phát triển của dự án và sẽ được trừ đi khi xác định giá trị tiền sử dụng đất của dự án phải nộp. Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Việc đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật thuộc trách nhiệm của nhà nước. Do vậy nếu bỏ phương pháp thặng dư thì sẽ rất khó khăn cho việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp đối với dự án được hình thành trong tương lai khi tất cả các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong dự án là chưa có gì. Không thể sử dụng các phương pháp so sanh hay thu nhập để xác định giá trị quyền sử dụng đất của những dự án này vì không thể có những khu đất tương tự để so sánh và cũng không có gì tương đồng để so sánh.

Theo Luật Đầu tư hiện hành thì việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua các hình thức là đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Các dự án đặc biệt là đấu thầu thì trước khi nhà đầu tư thực hiện thì chưa có hoàn thiện các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, thậm chí nhiều dự án đem ra đấu giá khi chưa có các công trình này.

Như vậy, nếu không xác định bằng phương pháp thặng dư thì các nhà đầu tư sẽ không thể tính toán được bài toán tài chính của họ khi thực hiện dự án đầu tư bất động sản do các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật vẫn phải đầu tư bằng chi phí của nhà đầu tư và rồi sau đó lại bàn giao lại cho nhà nước quản lý hoặc cho sử dụng chung chứ không thuộc sở hữu của nhà đầu tư. Trong khi đó, nhà đầu tư cũng không thể không đầu tư các hạng mục này vì sự đồng bộ của các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải đồng bộ với các công trình mà nhà đàu tư khai thác như nhà ở hay công trình dịch vụ, khi đó giá trị của khu đất đầu tư mới được nâng lên. Do vậy, quan điểm bỏ phương pháp thặng dư là không phù hợpn

Luật sư Nguyễn Hồng Chung