Dự án Thiên Lộc Complex: Những 'phép thuật' chuyển đổi dự án để phân lô bán nền

Dự án của “đại gia ngân hàng” Hà Văn Thắm

Theo tìm hiểu của PV Báo Bảo vệ pháp luật, tiền thân của Dự án Khu đô thị Thiên Lộc, hay còn gọi là Thiên Lộc Complex là Dự án đầu tư tổ hợp thương mại, tài chính, dịch vụ và nhà ở huyện Can Lộc thuộc dự án Trung tâm thương mại, tài chính, dịch vụ nhà ở Đại Dương, của Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương.

Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương thời điểm đó do Chủ tịch HĐQT Ngân hàng TMCP Đại Dương- OceanBank Hà Văn Thắm làm Chủ tịch HĐQT công ty, người đại diện pháp luật.

Mục tiêu của dự án là xây dựng đồng bộ tổ hợp bao gồm các chức năng siêu thị bán lẻ Ocean Mart, Phòng giao dịch ngân hàng Ocean Mart, Văn phòng, khu nhà hàng ăn uống vui chơi, giải trí, cửa hàng cung ứng thu mua nông sản…

Dự án này tiền thân là của "Đại gia ngân hàng" Hà Văn Thắm.

Dự án có tổng diện tích 28.053m2, trong đó 19.488,8m2 được UBND tỉnh Hà Tĩnh giao đất tại Quyết định 429/QĐ-UBND ngày 5/02/2013 để sử dụng vào mục đích xây dựng khu dịch vụ tiểu thương kết hợp nhà ở và công trình công cộng, thời hạn thuê lâu dài và 8.513m2 được UBND tỉnh Hà Tĩnh cho thuê tại quyết định số 428/QĐ-UBND ngày 05/2/2013 để sử dụng vào mục đích xây dựng trung tâm thương mại, khu văn phòng và hạ tầng kỹ thuật, thời hạn thuê 50 năm.

Tổng mức đầu tư ban đầu của dự án được nhà đầu tư cam kết là 387 tỷ đồng, bao gồm các hạng mục: Khu thương mại dịch vụ 1 tầng, khu văn phòng 5 tầng, khu dịch vụ tiểu thương kết hợp nhà ở 5 tầng và các hạng mục hỗ trợ khác.

Dự án được dự kiến hoàn thành, đi vào hoạt động trong năm 2014.

Đất "vàng" được giao giá rẻ

Dự án được thực hiện trên khu đất “vàng” thuộc xã Thiên Lộc, huyện Can Lộc, ngay sát cạnh Quốc lộ 1A và đường chính vào trung tâm xã Thiên Lộc, cũng chính là đường chính vào Chùa Hương tích nổi tiếng của Hà Tĩnh.

Khu đất này, nằm trong khu cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung của huyện Can Lộc, thuộc Khu C (lô C1, C2) đất “sản xuất hàng may mặc”.

Đề xuất chuyển đổi khu đất trong cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp sang đất "thương mại dịch vụ" của chính quyền địa phương và Sở xây dựng Hà Tĩnh.

Để “phù phép” thành đất “thương mại dịch vụ” sau khi Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương vào đầu tư, đầu năm 2012, chính quyền địa phương và cơ quan chức năng tỉnh Hà Tĩnh đã đề xuất và được UBND tỉnh Hà Tĩnh đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất của khu đất nói trên từ đất “Sản xuất hàng may mặc” sang đất “Thương mại dịch vụ”.

Giá trị gần 20 ha đất được giao sử dụng lâu dài chỉ với 3,390 tỷ đồng và được khấu trừ vào chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng?!

Điều đáng nói, sau khi đất được chuyển đổi mục đích sử dụng, được giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án, thì số tiền sử dụng đất phía nhà đầu tư phải nộp chỉ 3,390 tỷ đồng.

Đáng nói hơn nữa, số tiền này được khấu trừ vào chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng 4,159 tỷ đồng. Cho nên, số tiền sử dụng đất thực sự nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước là một con số rất nhỏ.

Chuyển nhượng dự án trái pháp luật?

Theo giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh cấp ngày 23/8/2013 của UBND tỉnh Hà Tĩnh, thì dự án sẽ hoàn thành, đưa vào hoạt động quý IV/2014.

Tuy nhiên, sau khi bóc đất hữu cơ, san gạt và lấp một phần mặt bằng, dự án “nằm đắp chiếu”, Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương bỏ ngang, không tiếp tục triển khai dự án.

Tính đến tháng 8/2019, dự án chậm tiến độ 5 năm so với giấy chứng nhận đầu tư lần đầu, chậm tiến độ 3 năm 7 tháng so với giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh lần 1.

Dự án nằm "đắp chiếu" gần 5 năm...

Trong thời gian dự án “nằm đắp chiếu”, phía nhà đầu tư có một động thái là… xin điều chỉnh thời gian hoàn thành dự án. Để rồi tháng 8/2019, phía Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương có hồ sơ xin chuyển nhượng dự án cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng bất động sản Trí Nguyễn (Công ty Trí Nguyễn).

Nguyên nhân chậm tiến độ, dự án của Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương “chết yểu” được phía công ty lý giải do giai đoạn đầu gặp khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, thị trường bất động sản giai đoạn này đóng băng; đặc biệt cuối năm 2014, Tổng giám đốc công ty Đại Dương, kiêm Chủ tịch HĐQT OceanBank Hà Văn Thắm bị khởi tố, tạm giam, tài khoản công ty bị đóng băng. Ngoài ra, đối tác thực hiện dự án là Công ty Hoàng Thành có đề nghị rút vốn…

Lẽ ra, với những vi phạm về tiến độ dự án, việc triển khai thực hiện dự án như đã nói trên, dự án thuộc đối tượng bị chấm dứt hoạt động (Điều 48 Luật đầu tư), UBND tỉnh Hà Tĩnh phải thực hiện các thủ tục chấm dứt dự án, thu hồi đất dự án. Nhưng không! Hà Tĩnh đã đồng ý để cho các bên chuyển nhượng dự án khi mà các điều kiện cần và đủ theo luật định chưa bảo đảm.

Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Hà Tĩnh xác định việc chuyển nhượng dự án là chưa đúng quy định.

Trong báo cáo gửi UBND tỉnh Hà Tĩnh, trực tiếp Sở kế hoạch và đầu tư gửi UBND tỉnh đã có ý kiến về vấn đề này. Cụ thể Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Hà Tĩnh cho rằng việc chuyển nhượng dự án chưa đảm bảo, nếu theo quy định của pháp luật, thì UBND tỉnh Hà Tĩnh sẽ thực hiện các thủ tục để chấm dứt dự án.

Căn cứ Luật đất đai, thì việc chuyển nhượng phần diện tích đất thuê trả tiền hàng năm (đất dự án có thời hạn 50 năm), chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng các hạng mục công trình theo quy hoạch được duyệt (Điều 175, 189). Ở đây, trên phần đất cho thuê 50 năm thuộc dự án này chưa có tài sản, nên việc chấp thuận cho chuyển nhượng toàn bộ dự án là trái luật.

Mặt khác, năng lực của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng là Công ty Trí Nguyễn cũng có vấn đề, trực tiếp Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Hà Tĩnh cũng phải thừa nhận “chưa thể đánh giá được năng lực tài chính của nhà đầu tư”.

Không những thế, “Theo báo cáo của nhà đầu tư, từ khi thành lập đến nay (Công ty Trí Nguyễn-PV) chưa được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư” (Trích báo cáo của Sở kế hoạch và đầu tư tỉnh Hà Tĩnh). Điều này, đồng nghĩa với việc Công ty Trí Nguyễn chưa từng thực hiện một dự án nào tương tự.

Khi được thành lập đến khi nhận chuyển nhượng dự án, Công ty Trí Nguyễn chưa thực hiện dự án tương tự và Sở Kế hoạch và đầu tư Hà Tĩnh xác định chưa thể đánh giá được năng lực tài chính của công ty này.

Đáng chú ý, trước thời hạn tỉnh Hà Tĩnh chấp thuận chuyển giao dự án 2 tháng, Công ty Trí Nguyễn gấp rút nâng số vốn điều lệ lần 2 (ngày 7/6/2018) từ chưa đầy 15 tỷ đồng lên 30 tỷ (đáp ứng 20% tổng số vốn dự án theo luật định).

Dẫu vậy, dự án “chết yểu” của “Đại gia ngân hàng” Hà Văn Thắm vẫn được chuyển giao trót lọt cho Công ty Trí Nguyễn. Ngày 31/8/2018, UBND tỉnh Hà Tĩnh chấp nhận cho dự án chuyển nhượng, có quyết định chấp thuận điều chỉnh thay đổi chủ đầu tư dự án, từ Công ty cổ phần tập đoàn Đại Dương sang Công ty Trí Nguyễn.

Và sau quyết định này, Công ty Trí Nguyễn đã có văn bản xin UBND tỉnh Hà Tĩnh điều chỉnh dự án từ quy mô 387 tỷ đồng, xuống còn 150 tỷ đồng. Con số này, “khớp” với tỷ lệ % vốn bắt buộc của nhà đầu tư so với tổng vốn đầu tư của dự án (30 tỷ/150 tỷ, tương đương 20%).

Báo Bảo vệ pháp luật sẽ tiếp tục thông tin!

Bùi Tiến