Đưa Luật Phát triển đô thị vào cuộc sống Năm việc cần làm để triển khai TOD hiệu quả

Luật hóa TOD tạo ra ba thay đổi căn bản

- Luật Phát triển đô thị 2026 lần đầu quy định về TOD, xác định đây là giải pháp quy hoạch, đầu tư, cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị lấy điểm kết nối giao thông đường sắt làm trung tâm. Điều này có ý nghĩa như thế nào với quá trình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, thưa ông?

Ảnh: HTV

- Ý nghĩa quan trọng nhất của việc luật hóa TOD là biến TOD từ một khái niệm quy hoạch hay mô hình thí điểm thành một cơ chế phát triển đô thị chính thức, với các công cụ về quy hoạch, đất đai, đầu tư và tài chính.

Luật tạo điều kiện xác định các khu vực TOD, quy định chỉ tiêu sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật phù hợp với từng khu vực; đồng thời cho phép lập đồng bộ quy hoạch TOD gắn với phương án tuyến và vị trí nhà ga đường sắt. Hướng tuyến và vị trí nhà ga được xem xét trong tổng thể phát triển đô thị xung quanh ga, nhằm nâng cao khả năng tiếp cận giao thông công cộng và sử dụng đất hiệu quả.

Luật cũng quy định việc chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch từ các khu vực hạn chế phát triển như công viên, khu di tích lịch sử - văn hóa về gần khu vực ga; đồng thời mở ra các công cụ khai thác giá trị gia tăng từ đất để tạo nguồn lực cho TOD.

Ý nghĩa lớn hơn là luật đã tạo cơ sở pháp lý để tích hợp ba quá trình: đầu tư phát triển hạ tầng đường sắt, phát triển đô thị và khai thác nguồn lực đất đai. Nếu chỉ xây dựng đường sắt mà không đồng thời tái cấu trúc đô thị xung quanh ga thì khó tối ưu hóa lượng hành khách, giá trị đất đai và hiệu quả nguồn vốn đầu tư.

Tóm lại, luật hóa TOD tạo ra ba thay đổi căn bản: từ quy hoạch giao thông riêng lẻ sang quy hoạch tích hợp giao thông và đô thị; từ đầu tư công đơn thuần sang huy động nguồn lực dựa trên giá trị đất đai gia tăng; và từ quản lý theo từng sở, ngành sang cơ chế phối hợp liên ngành.

Phát triển TOD phải phù hợp sức chứa hạ tầng

- TOD thường gắn với phát triển đô thị mật độ cao và khai thác quỹ đất quanh các nhà ga. Tuy nhiên, đâu là những yếu tố cốt lõi để một khu vực thực sự được phát triển theo mô hình TOD, thưa ông?

- TOD không đồng nghĩa với việc chỉ gia tăng hệ số sử dụng đất hay phát triển bất động sản quanh ga. Nếu tăng mật độ nhưng không đồng thời nâng cao năng lực giao thông và hạ tầng xã hội, khu vực đó có thể rơi vào ùn tắc, quá tải dịch vụ.

Bản chất cốt lõi của TOD là tổ chức lại không gian phát triển đô thị để người dân có thể tiếp cận thuận lợi nơi ở, nơi làm việc, dịch vụ và các hoạt động hằng ngày bằng giao thông công cộng và phương tiện phi cơ giới.

Theo Sổ tay kỹ thuật hướng dẫn quy hoạch và triển khai dự án TOD được xây dựng cho TP. Hồ Chí Minh, quy hoạch TOD cần được triển khai ở ba cấp độ: mạng lưới toàn đô thị, hành lang đường sắt và khu vực nhà ga. Ba cấp độ này phải được xem xét đồng bộ thay vì quy hoạch riêng từng khu vực ga. Vì vậy, khi triển khai TOD, vấn đề quan trọng đầu tiên là xác định sức chứa phát triển của khu vực dựa trên năng lực giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Từ đó mới quy định quy mô dân số và không gian đô thị phù hợp, tránh gây ùn tắc hoặc quá tải hạ tầng.

Đồng thời, TOD cần một hệ sinh thái tiếp cận nhà ga gồm mạng lưới đi bộ an toàn, xe đạp, xe buýt gom, trung tâm trung chuyển, quản lý đỗ xe, không gian công cộng và kết nối chặng đầu - chặng cuối. Khu vực TOD cũng cần bảo đảm sự hỗn hợp chức năng giữa nhà ở, việc làm, thương mại, y tế, giáo dục và không gian mở.

- Luật mở ra nhiều cơ chế tạo nguồn lực cho TOD, trong đó có khai thác giá trị tăng thêm từ đất, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông công cộng. Theo ông, cần thiết kế và vận hành các cơ chế này như thế nào?

- Cơ chế khai thác giá trị gia tăng từ đất cần dựa trên nguyên tắc Nhà nước chỉ điều tiết phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất, đầu tư đường sắt hoặc cải thiện khả năng tiếp cận do TOD tạo ra; không điều tiết phần tăng giá do thị trường hoặc đầu tư của người sử dụng đất. Nguồn thu được sử dụng để tái đầu tư cho hạ tầng giao thông công cộng (đặc biệt là metro) và hạ tầng xã hội trong khu vực TOD.

Một nguyên tắc quan trọng khác là phải xác định giá trị đất trước và sau TOD tại cùng một thời điểm, cùng phạm vi và cùng phương pháp so sánh. Đồng thời phải tránh trùng thu giữa các loại phí và tiền sử dụng đất, không thu hai lần trên cùng một giá trị tăng thêm.

Cần đầu mối chuyên trách về TOD

- Từ kinh nghiệm nghiên cứu và thực tiễn triển khai TOD, theo ông, trong giai đoạn đầu thực hiện Luật, các địa phương nên bắt đầu từ đâu?

- Luật Phát triển đô thị đã tạo khung pháp lý cho TOD. Vấn đề đặt ra tiếp theo là năng lực tổ chức thực hiện. Để đưa các quy định của Luật vào thực tiễn, trong giai đoạn đầu, các địa phương cần tập trung vào 5 nhóm nhiệm vụ.

Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp lý và quy trình vận hành TOD. Các quy định về quy hoạch TOD, vị trí nhà ga, khai thác giá trị gia tăng từ đất và chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch cần sớm được cụ thể hóa.

Thứ hai, xây dựng cơ sở dữ liệu TOD thống nhất. Địa phương cần có hệ thống dữ liệu dùng chung về đất đai, dân số, hạ tầng, giá đất, tiến độ đường sắt và các chỉ tiêu TOD, phục vụ từ quy hoạch đến quản lý vận hành.

Thứ ba, lựa chọn khu vực thí điểm. Thay vì triển khai diện rộng, cần chọn một số khu vực có mức độ sẵn sàng cao để làm thí điểm và rút kinh nghiệm.

Thứ tư, triển khai song hành công trình giao thông công cộng đường sắt đô thị và phát triển đô thị.

Thứ năm, thành lập đầu mối chuyên trách liên ngành. TOD mang tính liên ngành nên cần một đầu mối chuyên trách, như Tổ công tác TOD hoặc Ban Quản lý Phát triển đô thị, để điều phối quá trình triển khai và giám sát thực hiện.

- Xin cảm ơn ông!