FDI tăng tốc, bất động sản công nghiệp Việt Nam đứng trước chu kỳ tăng trưởng mới

Hấp thụ đất công nghiệp phục hồi mạnh

Theo báo cáo Phác thảo chiến lược đầu tư năm 2027 của SSI Research, sau giai đoạn chững lại do những bất định liên quan đến chính sách thuế quan trong năm 2025, nhu cầu thuê đất công nghiệp đã phục hồi rõ nét trong quý II/2026.

Tại miền Bắc, lượng hấp thụ ròng đạt khoảng 217 ha trong quý II, mức cao nhất theo quý kể từ quý I/2024, khi con số này đạt 218 ha. So với quý I/2026, lượng hấp thụ cũng tăng mạnh từ 134 ha.

Tại miền Nam, thị trường tiếp tục cải thiện với lượng hấp thụ ròng đạt khoảng 67 ha, tăng từ 57 ha trong quý I/2026 và cao hơn đáng kể mức 10 ha của cùng kỳ năm trước. Giá thuê đất khu công nghiệp cũng tiếp tục tăng nhưng với tốc độ vừa phải. Theo CBRE, giá chào thuê bình quân tại miền Bắc trong quý II/2026 đạt 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ. Tại miền Nam, mức giá đạt 185 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 3,7%.

Lợi nhuận chủ đầu tư suy giảm trong nửa đầu năm

Dù nhu cầu thuê phục hồi, kết quả kinh doanh của nhóm chủ đầu tư khu công nghiệp trong nửa đầu năm 2026 vẫn chịu ảnh hưởng bởi thay đổi phương pháp hạch toán và diện tích thuê được ghi nhận thấp hơn.

Doanh thu thuần toàn ngành giảm 20,2% so với cùng kỳ, xuống khoảng 38.000 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng giảm 40%, còn khoảng 4.000 tỷ đồng.

BCM, KBC và D2D ghi nhận lợi nhuận giảm mạnh do chưa phát sinh các giao dịch bán đất quy mô lớn, đồng thời chịu thêm áp lực từ chi phí lãi vay. Trong khi đó, lợi nhuận của SZC và SNZ giảm đáng kể do chuyển sang phương pháp phân bổ đều doanh thu.

Ở chiều ngược lại, IDC và VGC vẫn ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận nhờ lượng đất hấp thụ tăng mạnh và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi.

Nguồn cung mới tăng tốc, khách thuê Trung Quốc và Đài Loan là động lực chính Bước sang quý IV/2026 và năm 2027, nguồn cung đất khu công nghiệp mới được dự báo tăng tốc. Theo CBRE, tổng nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 1.347 ha, gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.

Tại miền Bắc, nguồn cung tương lai tập trung tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và các địa phương lân cận Hà Nội. Đây là những khu vực tiếp tục được hưởng lợi từ dòng vốn FDI và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng.

Tại miền Nam, nguồn cung mới dự kiến đến từ Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu, trong bối cảnh hạ tầng giao thông tiếp tục được nâng cấp. Theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu, khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hong Kong sẽ tiếp tục là động lực chính đối với các khu công nghiệp mới.

Diện tích hợp đồng thuê mới và biên bản ghi nhớ (MOU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu được dự báo tăng 18,6% trong năm 2027, chủ yếu tại các khu công nghiệp cấp 2. Động lực đến từ hoạt động dịch chuyển và mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp FDI.

Tuy nhiên, khách thuê mới cũng có xu hướng thận trọng hơn trước chính sách thuế của Mỹ. Nhu cầu nhà xưởng xây sẵn để thử nghiệm thị trường và ưu tiên các dự án quy mô nhỏ có thể gia tăng, qua đó ảnh hưởng đến thời điểm ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Chi phí đầu tư tăng, biên lợi nhuận dự án mới bị thu hẹp

Một trong những thách thức lớn của ngành trong năm 2027 là chi phí đầu tư. Chi phí phát triển các khu công nghiệp mới tăng do khó khăn trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Việc sắp xếp, hợp nhất tỉnh và điều chỉnh địa giới hành chính cũng góp phần làm tăng chi phí đền bù đất.

Trong khi đó, giá các vật liệu xây dựng chủ chốt như cát, đá, xi măng và vật liệu san lấp tăng bình quân khoảng 20% so với cùng kỳ. Các yếu tố này có thể khiến biên lợi nhuận của những khu công nghiệp mới giảm xuống khoảng 30-35%, so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

Giá thuê đất được dự báo tương đối ổn định trong năm 2027 khi nguồn cung mới gia tăng và các chủ đầu tư có xu hướng đưa ra mức giá cạnh tranh hơn nhằm thu hút khách thuê lớn, đồng thời đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.

Lợi nhuận dự kiến tăng tốc trong năm 2027

Dù giá thuê được dự báo đi ngang, triển vọng lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp được đánh giá tích cực hơn nhờ lượng đất cho thuê tăng và các dự án mới bắt đầu đóng góp doanh thu. Tổng lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu được ước tính đạt 22.300 tỷ đồng trong năm 2027, tăng 12,4% so với năm 2026.

VGC được dự báo ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận mạnh nhất, với lợi nhuận ròng tăng 29%, nhờ đóng góp từ các khu công nghiệp mới như Sông Công II và Trấn Yên, cùng hoạt động cho thuê tại Phú Hà, Thuận Thành và Yên Phong IIC.

Trong khi đó, PHR và GVR được dự báo đạt lợi nhuận kỷ lục, với lợi nhuận ròng lần lượt tăng 12,4% và 10%, nhờ nguồn thu đền bù từ quá trình chuyển đổi đất cao su.

Về dài hạn, nhu cầu bất động sản công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục được hỗ trợ bởi sự cải thiện của hạ tầng, trong đó có cao tốc Bắc - Nam, mở rộng cao tốc Long Thành - Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu cùng các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 4. Hạ tầng tốt hơn sẽ góp phần giảm chi phí logistics và nâng sức hấp dẫn của các khu công nghiệp.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ FDI mới, bao gồm Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 và Luật Đầu tư sửa đổi, được kỳ vọng hỗ trợ thu hút vốn thông qua đơn giản hóa thủ tục hành chính, thúc đẩy khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp cho chính quyền địa phương.

Rủi ro thuế quan vẫn là biến số đáng chú ý

Dù triển vọng FDI duy trì tích cực, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đối mặt với rủi ro từ chính sách thương mại. Việt Nam đang chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung theo Mục 301 là 12,5%, cao hơn mức 10% áp dụng với một số quốc gia trong khu vực như Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia.

Nếu các cuộc điều tra thương mại đang diễn ra dẫn tới những biện pháp bổ sung, kế hoạch mở rộng sản xuất của các ngành thâm dụng lao động như dệt may, da giày và sản phẩm gỗ có thể bị ảnh hưởng. Đây cũng là nhóm khách thuê có khả năng chịu tác động rõ hơn về nhu cầu mở rộng diện tích sản xuất.

Với triển vọng dòng vốn FDI, nhu cầu thuê đất và nguồn cung mới cùng cải thiện, VGC và IDC được đánh giá tích cực nhờ định giá hấp dẫn và dòng tiền kinh doanh tốt, qua đó hỗ trợ khả năng duy trì cổ tức tiền mặt. GVR, PHR và DPR cũng được kỳ vọng hưởng lợi từ nguồn thu đền bù khi chuyển đổi đất cao su. Riêng PHR và DPR được dự báo duy trì tỷ suất cổ tức tiền mặt ở mức 8-11%.