Giá bất động sản chưa thể giảm vì hai yếu tố

Chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua. (Ảnh: Hoàng Huy).

Bảng giá đất mới tại nhiều địa phương có xu hướng tăng mạnh, tiệm cận với thị trường. Theo Bộ Xây dựng, một trong những điểm quan trọng nhất của Luật Đất đai 2024 là bỏ khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường căn cứ trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố khác ảnh hưởng...

Với bảng giá đất mới sát giá thị trường, Bộ Xây dựng đánh giá, sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng.

Tính toán của Bộ Xây dựng cho thấy, chi phí đất đai trong tổng chi phí của dự án nhà ở dao động trong khoảng 7 - 20% với dự án chung cư cao tầng và 25 - 50% với dự án biệt thự, liền kề. Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở. Mức này giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật.

Khi áp dụng bảng giá đất năm 2024, Bộ Xây dựng cho biết, chi phí tiền sử dụng đất của các dự án đã tăng lên nhiều so với trước. Ví dụ như tại Khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng/36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này là khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng/36 triệu đồng.

Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán 1m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng/8,8 triệu đồng) lên 60-65%.

Tỷ trọng này cũng tăng tại dự án biệt thự Khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%. Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội) cũng tăng tiền sử dụng đất từ 15% lên 33% giá bán.

"Bảng giá đất tăng có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15 - 20% so với trước", Bộ Xây dựng tính toán.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam vừa đi qua chu kỳ biến động và đang có dấu hiệu hồi phục và tăng giá.

Theo vị này, hành lang pháp lý mới với việc ba bộ luật mới sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản. Cụ thể, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đó. Giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất.

Ngoài ra, chứng nhận pháp lý ngặt nghèo hơn khi bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất rõ ràng pháp ly ngày càng được đề cao và chú trọng.

Không chỉ giá đất tăng mà giá bất động sản sơ cấp cũng tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo giá đất. Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy mặt bằng giá bất động sản sơ cấp khi chủ đầu tư phải bố trí nhà tái định cư trong dự án, thực hiện trước khi thu hồi, giải tỏa. Điều kiện nhà tái định cư cũng rõ ràng và khắt khe khi phải bằng hoặc tốt hơn chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng.

Do đó, ông Quốc Anh cho rằng giá bất động sản thứ cấp cũng sẽ tăng do tăng theo giá sơ cấp.

Cụ thể ở mỗi loại hình thì nhà riêng tăng theo giá đất, thị trường mở rộng. Đất nền cũng tăng giá khi nguồn cung phân lô bị siết, yêu cầu sát giá. Dự án khu đô thị nhà ở sẽ phổ biến hơn dự án đất nền và với việc đầu tư về hạ tầng, tiện ích, các dự án khu đô thị nhà ở cũng xác lập mức giá mới.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết chi phí phát triển các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản, là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng.

Cụ thể, ở giai đoạn chuẩn bị, điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện tham gia đấu giá là tổ chức tham gia đấu giá phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án. Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 yêu cầu tài chính với chủ đầu tư là phải đảm đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu. Dự án nhỏ hơn 20 ha thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 20% tổng vốn. Dự án từ 20 ha trở lên thì vốn chủ ở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 15% tổng vốn. Chủ đầu tư phải đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án...

Mấu chốt phải tăng cung

Không phải đánh thuế hay siết tín dụng, các chuyên gia cho rằng, mấu chốt để hạ nhiệt giá bất động sản là cấp thiết tăng nguồn cung ra thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó giám đốc Batdongsan.com.vn, việc áp thuế với bất động sản thứ 2 trở lên không thể làm giảm giá nhà, bởi yếu tố quan trọng nhất quyết định giá cả là cung - cầu trên thị trường.

Nếu áp thuế trong khi nguồn cung vẫn ít, nhu cầu vẫn cao thì giải pháp này không thể có tác dụng như kỳ vọng. Vị chuyên gia lấy ví dụ ở Singapore, chính sách đánh thuế lên bất động sản thứ 2 đã được áp dụng từ lâu nhưng giá nhà tại nước này vẫn tăng mạnh.

Chuyên gia kinh tế Hồ Quốc Tuấn, Giảng viên cao cấp, Đại học Bristol, Vương quốc Anh cũng cho rằng, việc đánh thuế lên căn nhà thứ hai trở đi hay đánh thuế người có nhiều nhà không làm giảm giá nhà.

"Lấy ví dụ từ Anh, Singapore, Mỹ, Canada, Australia là những nơi đã áp dụng đánh thuế căn nhà thứ hai thì giá nhà không những không giảm mà còn tăng mạnh. Trong những năm qua, kể cả thời kỳ COVID-19, giá nhà tính theo quý của Anh chưa bao giờ tăng trưởng âm, thấp nhất chỉ là gần về 0 còn giá thuê thì thường xuyên tăng cao hơn giá nhà", ông Tuấn cho hay.

Mấu chốt là vì nguồn cung bị hạn chế, tình trạng thiếu nhà nên tất cả thuế phí dễ dàng được chủ nhà áp sang cho người thuê, chuyên gia chỉ ra.

Cũng theo vị này, muốn tạo nguồn lực để làm nhà ở xã hội có thể bắt đầu bằng tăng nguồn thu một cách hợp lý từ thuế đánh lên người giàu.

"Vậy thì đánh thuế căn nhà thứ hai là vẫn có lý. Vấn đề là đừng mong đánh thuế sẽ làm giảm giá nhà đến mức cho người ta mua được nhà, mà là tạo nguồn thu để đi bù qua bên làm nhà ở xã hội", vị chuyên gia cho hay.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng giá bất động sản tăng cao ở một số đô thị là nguồn cung thiếu hụt, trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng tăng.

Bộ cho biết trong thời gian tới sẽ chủ trì phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng bộ, ngành có liên quan nghiên cứu đề xuất cấp có thẩm quyền xem xét thí điểm sớm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”.

Đồng thời, chỉ đạo, hướng dẫn và đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp triển khai thực hiện có hiệu quả Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.

Công Tâm