Giá bất động sản thời gian tới sẽ được định hình lại

Hà Nội hiện đang chuyển dần từ mô hình phát triển tập trung vào khu vực trung tâm sang mô hình phát triển đa trung tâm, hình thành các đô thị đa cực. Sự chuyển dịch này đang được hiện thực hóa kết nối bằng các tuyến đường sắt đô thị metro vừa đồng loạt khởi công, kéo theo sự hình thành mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị lấy định hướng giao thông công cộng làm trục xương sống để quy hoạch không gian xung quanh. Mô hình TOD tích hợp mật độ cao với đầy đủ tiện ích nhà ở, thương mại, văn phòng, dịch vụ sẽ tối ưu hóa giá trị sử dụng đất.

GS. TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XIV, XV; Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam cho rằng, nếu đầu tư xây dựng hiện đại, chất lượng cao, dịch vụ đầy đủ thì giá bất động sản mới cao. "Giá bất động sản cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào giá trị thực mang lại cho bất động sản đó, chứ không còn phụ thuộc vào giá đất hay yếu tố mất cân đối cung cầu". 

Đóng vai trò như một đô thị nén, tập trung mật độ dân số cao… TOD mang lại hiệu quả tổng hợp cho xã hội, chứ không chỉ là đáp ứng nhu cầu của người dân. Thị trường nhà ở phát triển theo mô hình TOD khi ấy không còn phụ thuộc vào việc phải có quỹ đất lớn, mà trong một diện tích hẹp ở khu vực có nhà ga, đường sắt đô thị... có thể xây cao tầng, tạo ra khả năng sử dụng không gian chiều cao một cách tối ưu.

Bà Giang Mỹ Hương, Giám đốc Dịch vụ tư vấn dự án đầu tư và cơ sở hạ tầng, PwC Việt Nam đánh giá: "Hạ tầng cần được xem là một nền tảng tạo ra giá trị, chứ không chỉ là một tài sản giao thông đơn thuần và giá trị sẽ cần được tạo ra trước khi giá trị được thu hồi. Các mô hình ở Hồng Kông cho thấy đường sắt đô thị có thể được gắn kết chặt chẽ với phát triển bất động sản thông qua mô hình đường sắt kết hợp với phát triển bất động sản. Trong khi mô hình metro Thẩm Quyến cũng cho thấy cách thức tích hợp triển khai metro với phát triển đô thị và nguồn thu từ bất động sản. Bài học đối với Việt Nam là đầu tư metro không chỉ tạo ra giá trị giao thông, mà tạo ra giá trị gia tăng về đất đai, thương mại, phát triển đô thị. Phần giá trị này cần được thu hồi và tái đầu tư trở lại hệ thống thông qua các cái cơ chế pháp lý, tài chính, và thể chế phù hợp. Nếu không thì các cái lợi ích kinh tế này sẽ chủ yếu thuộc về các cái chủ thể khác phát triển các cái dự án lân cận, trong khi khu vực công vẫn phải gánh phần lớn chi phí đầu tư rất lớn cho hệ thống metro".

Cũng theo chuyên gia, khi hệ thống metro gắn với phát triển đô thị TOD thì giá trị nhà ở khi ấy phụ thuộc vào vấn đề đầu tư. Nếu đầu tư xây dựng hiện đại, chất lượng cao, đầy đủ dịch vụ tiện ích thì giá bất động sản mới cao. Giá bất động sản cao hay thấp sẽ phụ thuộc vào giá trị thực mang lại cho bất động sản đó, chứ không phụ thuộc sự mất cân đối cung cầu hay tình trạng đầu cơ như hiện nay.