Giá căn hộ mới vẫn chưa ngừng tăng

Dù thanh khoản suy giảm, thống kê của Dat Xanh Services cho thấy mặt bằng giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng. Ảnh: Quỳnh Danh.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services ( Dat Xanh Services - FERI), 6 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản sơ cấp trên toàn thị trường tăng 40% so với cùng kỳ, trong khi lượng hấp thụ ước đạt 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm đến 62% nếu so với nửa cuối năm ngoái.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường hiện chỉ dao động 20-30% do lãi vay ở mức cao. "Lãi vay cao khiến thanh khoản chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền, còn các sản phẩm đầu tư vùng ven giao dịch rất hạn chế", Dat Xanh Services bổ sung.

Thanh khoản giảm, giá nhà vẫn neo cao

Dù thanh khoản suy giảm, thống kê của đơn vị này cho thấy mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng nhờ hạ tầng được cải thiện, nguồn cung mới tập trung ở các dự án chất lượng cao và chi phí phát triển ngày càng lớn. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng giá 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái tại cả miền Bắc và miền Nam.

Tuy nhiên, so với cuối năm 2025, giá bán nhìn chung đã đi vào trạng thái ổn định thay vì tiếp tục tăng.

Các chuyên gia cũng nhìn nhận giá căn hộ sơ cấp hiện khó giảm sâu do chủ đầu tư vẫn chịu áp lực từ giá đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn.

Báo cáo của Avison Young cũng cho thấy xu hướng tương tự khi mặt bằng giá căn hộ vẫn neo ở mức cao cùng áp lực lãi vay tiếp tục kéo giảm tỷ lệ hấp thụ. Trong khi đó, thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ do một số chủ nhà gặp áp lực tài chính.

Cụ thể, tại TP.HCM, quý II ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Giá sơ cấp khu vực trung tâm vẫn ở mức 3.500-5.900 USD/m2, trong khi giá thứ cấp giảm 5-8% xuống khoảng 4.450 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ phân hóa rõ giữa các phân khúc, dao động từ dưới 30% ở dự án cao cấp đến khoảng 28-35% ở phân khúc trung cấp.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ mở bán trong quý chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp tại khu vực phía tây và phía đông dao động 3.250-4.400 USD/m2, còn khu vực nội đô đạt 5.400-9.500 USD/m2, tăng nhẹ 2% so với quý trước.

Mặt bằng giá cao vượt khả năng chi trả của nhiều người mua khiến lực cầu suy yếu, giá thứ cấp tại một số dự án giảm tới 12%. Tuy nhiên, tin vui là hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, phản ánh quá trình tái cân bằng cung - cầu của thị trường.

Trong khi đó, Đà Nẵng tiếp tục là điểm sáng khi thị trường căn hộ duy trì thanh khoản tốt. Nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang với các dự án như Ecolife Signature, Meridian M2 và Capital Square. Giá bán phân hóa theo vị trí, dẫn đầu là An Hải và Hải Châu, tiếp đến là Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn, trong khi Liên Chiểu có mặt bằng giá thấp hơn, phù hợp nhu cầu ở thực.

Kỳ vọng lãi suất hạ nhiệt

Trước áp lực thanh khoản, FERI cho biết nhiều chủ đầu tư và nhà phát triển dự án tiếp tục tung ra các gói hỗ trợ tài chính nhằm kích cầu.

Nhiều dự án chỉ yêu cầu khách hàng thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm khi ký hợp đồng mua bán, đồng thời kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất lên 24-30 tháng, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc và tăng các chương trình chiết khấu để giảm áp lực tài chính cho người mua.

Ở chiều ngược lại, người mua vẫn có nhu cầu sở hữu bất động sản nhưng trở nên thận trọng hơn trước mặt bằng lãi suất cao. Thay vì kỳ vọng lướt sóng, khách hàng ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền.

Trong bối cảnh này, các chuyên gia tại Dat Xanh Services nhận định thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc, khu vực và chất lượng dự án.

Nguồn cung mới được dự báo tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, trong đó căn hộ tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ dự kiến chỉ dao động 20-30%, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn.

Về mặt bằng giá, FERI dự báo giá sơ cấp sẽ đi ngang hoặc giảm nhẹ trong nửa cuối năm, trong khi giá thứ cấp tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh tại một số dự án có chi phí vốn cao.

Đơn vị này cũng xây dựng 3 kịch bản cho thị trường 6 tháng cuối năm. Ở kịch bản thách thức, nếu lãi suất duy trì 13-15% và kinh tế tiếp tục đối mặt nhiều rủi ro, tỷ lệ hấp thụ có thể dưới 20%, giá bán giảm nhẹ và thanh khoản duy trì ở mức thấp.

Tốc độ phục hồi của thị trường phụ thuộc lớn vào mặt bằng lãi suất và dòng tiền. Ảnh: Nam Khánh.

Kịch bản kỳ vọng - được Dat Xanh Services đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất - dự báo lãi suất dao động 11-13%/năm, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang hoặc nhích nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ở kịch bản lạc quan hơn, lãi suất giảm xuống 9-11%/năm, niềm tin thị trường phục hồi và dòng vốn quay trở lại sẽ giúp nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%. Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu cho rằng khả năng xảy ra kịch bản này không cao trong bối cảnh hiện nay.