Giá chung cư đã giảm nhưng trung bình vẫn hơn 100 triệu đồng/m2

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng vừa công bố cho biết, thị trường tiếp tục xu hướng giảm với nhiều tín hiệu không tích cực. Từ cuối quý 2/2026, thanh khoản thị trường tiếp tục xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và tồn kho của doanh nghiệp.

Bộ cho biết tổng lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án vào khoảng gần 39.300 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư có hơn 12.800 căn tồn kho, tăng 22% theo quý và gần 4 lần so với cùng kỳ năm trước.

Dự án như Hateco Laromat tại Hà Nội có giá khoảng 133-140 triệu đồng/m2.

Phân khúc nhà riêng lẻ trong dự án tồn hơn 15.300 sản phẩm, tăng mạnh 46% theo quý và 48% theo năm. Loại hình đất nền cũng có khoảng 11.148 sản phẩm tồn kho, tăng khoảng 25% theo quý nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước.

Lượng hàng tồn kho tăng mạnh trong bối cảnh nguồn cung nhà ở liên tục mở rộng trên cả nước, giá bán neo cao. Bộ Xây dựng cho biết quý II có 131 dự án nhà thương mại đủ điều kiện mở bán với quy mô hơn 59.000 căn, tăng 70% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, trong quý 2, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp giảm so với quý 1. Trong đó, tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2. Tại Tp.HCM khoảng 108 triệu đồng mỗi m2, còn Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng.

Đây là động thái đáng chú ý nếu so với quý 1, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục duy trì ở mức cao. Báo cáo quý 1 của Bộ Xây dựng cho hay, giá căn hộ chung cư sơ cấp tăng do chi phí đầu vào cao với mức trung bình tại Hà Nội khoảng 128 triệu đồng/m² và tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, giá nhìn chung ổn định, chỉ điều chỉnh nhẹ tại một số khu vực.

Tại Hà Nội, Bộ Xây dựng dẫn giá một số dự án như Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m2, Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m2, Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden khoảng 80-87 triệu đồng/m2.

Tp.HCM cũng ghi nhận nhiều dự án duy trì mức giá cao, như Masteri Thảo Điền khoảng 114-120 triệu đồng/m2, Cantavil An Phú 80-89 triệu đồng/m2, An Gia Skyline 64-72 triệu đồng/m2.

Tại Hưng Yên, các căn hộ thuộc khu đô thị Ecopark có mức giá khá cao. Sky Oasis Ecopark được ghi nhận khoảng 55-70 triệu đồng/m2, Sol Forest Ecopark 65-85 triệu đồng/m2 và Swan Lake Onsen Ecopark khoảng 70-95 triệu đồng/m2.

Ben cạnh đó, giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại Tp.HCM, mức giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2. Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6%, đặc biệt ở sản phẩm giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.

Cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công trong quý II, chỉ bằng 71,5% quý trước và 63,7% cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ có 26.567 giao dịch, giảm gần 14% so với quý I. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, chỉ bằng 67,4% quý trước và chưa bằng 60% cùng kỳ.

Cùng với thanh khoản giảm, tồn kho tăng. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, lượng bất động sản tồn kho tại các dự án khoảng 39.284 căn, nền. Riêng chung cư tồn khoảng 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ tăng 46,4% và đất nền tăng 25,4%. Số liệu tồn kho này không bao gồm Hà Nội và 8 địa phương không báo cáo.

Bộ Xây dựng cũng cho rằng mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng tăng thời gian qua. Nhiều khoản vay sau ưu đãi đã chuyển sang thả nổi khoảng 13-15%, thậm chí 15-16% một năm. Chi phí vốn tăng làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà đồng thời gia tăng áp lực tài chính với các chủ đầu tư, nhất là các doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án triển khai kéo dài.