Toà nhà không còn đủ điều kiện tồn tại không thể đồng nghĩa với tiền mua căn hộ tự động trở về bằng 0

Băn khoăn giá trị nhà chung cư hết thời hạn sử dụng

Ngày 21/8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Đại biểu Quốc hội Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long) cho rằng, đối với phần lớn người dân, căn hộ chung cư là một trong những tài sản lớn nhất được hình thành từ thu nhập tích lũy trong nhiều năm. Nếu luật sử dụng cụm từ “chung cư có thời hạn” mà không giải thích thật rõ hậu quả pháp lý thì rất dễ tạo ra tâm lý rằng khi hết niên hạn công trình, quyền sở hữu của người dân cũng chấm dứt.

Đại biểu Quốc hội Thạch Phước Bình phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Ông Bình cho rằng, cần phân biệt thật rõ hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Một là thời hạn an toàn của công trình, khi công trình không còn bảo đảm an toàn thì Nhà nước phải kiểm định, di dời và phá dỡ. Đây là yêu cầu không thể thỏa hiệp. Hai là, quyền tài sản của chủ sở hữu. Việc một tòa nhà không còn đủ điều kiện tồn tại về mặt kỹ thuật không thể đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người đã bỏ tiền mua căn hộ tự động trở về bằng 0.

Dẫn thông tin tại Nghị quyết 21 của Trung ương đặt vấn đề thời hạn sử dụng chung cư gắn liền với niên hạn công trình nhưng đồng thời yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu, ông Bình đề nghị thống nhất sử dụng khái niệm thời hạn sử dụng nhà chung cư.

“Đồng thời tại Điều 84, cần bổ sung một nguyên tắc có tính bảo đảm việc nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ do không còn bảo đảm an toàn không làm chấm dứt các quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu”, ông Bình đề xuất.

Về xây dựng lại nhà chung cư, theo ông Bình, dự thảo đã đặt ra nghĩa vụ chủ sở hữu đóng góp kinh phí xây dựng lại. Tuy nhiên, luật phải làm rõ hơn mức đóng góp được xác định như thế nào, đóng một lần hay theo tiến độ, tỷ lệ đồng thuận là bao nhiêu, và đặc biệt người không có khả năng tài chính để đóng góp thì quyền lợi của họ được giải quyết ra sao.

Ông Bình nêu, cơ quan thẩm tra cũng đã yêu cầu tiếp tục làm rõ cơ chế này. Không thể để một người cao tuổi, một gia đình thu nhập thấp đã sở hữu hợp pháp căn hộ nhưng khi chung cư phải xây dựng lại đứng trước lựa chọn: hoặc có ngay một khoản tiền rất lớn để đóng góp, hoặc mất khả năng tiếp tục có chỗ ở tại dự án.

“Theo tôi, luật phải mở ra các phương án như đóng góp theo tiến độ, tiếp cận tín dụng, nhận căn hộ phù hợp với khả năng đóng góp hoặc nhận giá trị quyền tài sản theo phương án được thỏa thuận. Chúng ta phải có cơ chế đủ mạnh để phá dỡ một tòa nhà nguy hiểm, nhưng không thể để cùng với việc phá dỡ tòa nhà thì quyền tài sản hợp pháp của người dân cũng bị phá dỡ theo”, ông Bình nêu.

Đại biểu Quốc hội Tạ Văn Hạ phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Tranh luận về vấn đề này, đại biểu Quốc hội Tạ Văn Hạ (Đoàn Đà Nẵng) cho biết, đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện sở hữu và thống nhất quản lý, cho nên khi mua căn hộ chung cư, sở hữu của căn hộ đó chính là sở hữu tài sản của người mua.

“Nhưng ở đây quan trọng là vật liệu không thể tồn tại vĩnh cửu, phải có thời hạn. Nếu quy định rõ thời hạn sử dụng chung cư có thời hạn (ví dụ như 70 năm, 90 năm), lúc đó chúng ta sẽ có thêm một phân khúc mới để người lao động, người dân có thể tiếp cận và mua. Giá lúc bấy giờ sẽ chạm tới khả năng chi trả, chứ hiện nay chúng ta vẫn coi như mua chung cư là vĩnh viễn thì giá rất cao”, ông Hạ phân tích.

Cũng theo ông Hạ, việc xây dựng quy định chung cư có thời hạn sẽ tạo thuận lợi cho việc cải tạo sửa chữa chung cư. “Bây giờ bảo cả chung cư vài trăm hộ đứng ra tập hợp lại để thống nhất, đóng tiền cho chủ đầu tư xây lại thì điều đó rất khó khăn. Thực tế đã chứng minh cụ thể qua mấy chung cư cũ ở Hà Nội, làm mãi không được. Cho nên, câu chuyện là phải phân định rõ ràng chứ không thể chỉ nói chung chung là chung cư có thời hạn. Việc quy định thời hạn của chung cư và quyền sở hữu là hai khái niệm cần phải làm rõ để tránh nhầm lẫn”, ông Hạ nêu.

Người dân bỏ tiền hợp pháp mua nhà, pháp luật cần bảo đảm quyền sở hữu rõ ràng

Theo đại biểu Quốc hội Vương Kim Ánh (Đoàn Phú Thọ), cần khẳng định rõ nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người dân. Khi người dân đã bỏ tiền hợp pháp để mua nhà, được cấp giấy chứng nhận và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính thì pháp luật cần bảo đảm quyền sở hữu của họ một cách rõ ràng, ổn định.

Theo đó, cần tiếp tục thể hiện rõ trong luật về nguyên tắc: quyền sở hữu căn hộ chung cư của người dân không chấm dứt chỉ vì nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ. Thời hạn sử dụng của công trình là vấn đề về kỹ thuật, an toàn xây dựng; còn quyền sở hữu tài sản của người dân là vấn đề pháp lý. Hai khái niệm này cần được phân định một cách thật rõ ràng, tránh để người dân hiểu rằng khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu căn hộ cũng đương nhiên mất đi.

Đại biểu Quốc hội Vương Kim Ánh phát biểu (Ảnh: Quang Vinh)

Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể hơn quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà chung cư phải phá dỡ và xây dựng lại. Một căn hộ có thể xuống cấp, phải kiểm định, phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người dân nhưng việc phá dỡ công trình không đồng nghĩa với việc mất đi quyền sở hữu tài sản. Do đó, ông Ánh đề nghị dự thảo quy định khi nhà chung cư phá dỡ, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ phải được bảo lưu và chuyển hóa thành quyền lợi, lợi ích tương ứng trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

 “Người dân cần biết rõ mình được bố trí chỗ ở như thế nào trong thời gian đang xây dựng, và nhận lại căn hộ chung cư sau khi công trình hoàn thành với phần diện tích tương ứng ra sao, ở đâu. Trường hợp diện tích thiết kế, giá trị căn hộ có thay đổi thì nguyên tắc xác định quyền lợi, nghĩa vụ tài chính của người dân phải được quy định một cách minh bạch, tránh tình trạng phát sinh tranh chấp kéo dài”, ông Ánh nói và đề nghị dự thảo cần quy định thật rõ quyền của chủ sở hữu căn hộ đối với phần diện tích đất sử dụng chung, phần sở hữu chung của nhà chung cư cũng như quyền lợi của chủ sở hữu trong trường hợp nhà chung cư được phá dỡ, xây dựng lại hoặc dự án được điều chỉnh. Không nên để xảy ra tình trạng người dân chỉ hiểu rằng mình sở hữu bốn bức tường của căn hộ còn không biết rõ quyền của mình với một phần diện tích chung còn lại của chung cư.