Giá chung cư mới mở bán ở Hà Nội trung bình vượt 123 triệu/m², thị trường bắt đầu 'hạ nhiệt'

Thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2026 tiếp tục ghi nhận mặt bằng giá cao, trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang.

Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D), thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội sụt giảm nhẹ về cả nguồn cung và lượng giao dịch.

Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 4.600 căn, giảm 7,7% so với quý trước và giảm tới 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch cũng đi xuống, với khoảng 3.400 căn được tiêu thụ, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 73,5%.

Theo BHS R&D, trong quý I/2026, giá trung bình chào bán mới chung cư Hà Nội đạt hơn 123 triệu/m²…

Đáng chú ý, nguồn cung mới chiếm tỷ trọng lớn khi có 5 dự án hoặc phân khu mới được tung ra thị trường, cung cấp hơn 3.100 sản phẩm, tương đương hơn 67% tổng nguồn cung trong quý.

Các dự án chủ yếu tập trung ở khu vực ven đô như Dương Nội, Đông Anh, Tương Mai, trong khi một số khu vực như Phúc Lợi hay Tây Hồ có nguồn cung nhưng thanh khoản khá thấp. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven tiếp tục rõ nét do quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế, kéo giá tăng mạnh

Một trong những điểm đáng chú ý là cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp. Căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới gần 95% tổng nguồn cung, trong khi sản phẩm tầm trung (hạng B) ngày càng khan hiếm.

Điều này góp phần đẩy giá bán sơ cấp lên mức cao. Theo BHS R&D, giá chào bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội trong quý I/2026 đã vượt 123 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với quý trước nhưng tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng nói, thị trường gần như không còn căn hộ có giá dưới 55 triệu đồng/m², cho thấy mức giá thấp đang dần biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

Giao dịch chững lại, người mua dè dặt hơn

Dù giá vẫn neo cao, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “giảm tốc”. Báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy lượng căn hộ bán ra trong quý I giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm trước.

Giao dịch chững lại, người mua dè dặt hơn (Ảnh minh họa)

Giá bán sơ cấp trung bình theo Savills vào khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m² và gần như không có biến động lớn so với cuối năm 2025.

Theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, sự chững lại này không chỉ mang tính ngắn hạn mà còn phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc thị trường, đặc biệt là xu hướng giãn dân và phát triển ra khu vực ngoại thành.

Trong bối cảnh giá nội đô ở mức cao, phần lớn dự án mở bán mới đang nằm ngoài Vành đai 3 – nơi có lợi thế về quỹ đất và hạ tầng đang phát triển.

Dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục được dẫn dắt bởi phân khúc căn hộ hạng A và B, với khoảng 16.700 căn dự kiến ra mắt. Bên cạnh đó, các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ chia sẻ áp lực về nhu cầu nhà ở với Hà Nội.

Ở phân khúc thấp tầng như biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung vẫn chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vùng ven. Dù thanh khoản ngắn hạn có phần chậm lại, giá bán sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh kỳ vọng dài hạn vào quá trình đô thị hóa.