Giá chung cư tại Hà Nội vẫn chưa hạ nhiệt

Công bố tại họp báo tiêu điểm thị trường bất động sản TP Hà Nội mới đây, Công ty CBRE Việt Nam cho biết, trong quý II năm nay tại Hà Nội chỉ có 9 dự án chung cư mở bán mới, trong đó có 2 dự án mở bán lần đầu, 7 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Tính chung trong 6 tháng, tổng nguồn cung nhà ở tại Hà Nội khoảng 3.926 căn hộ, giảm 53% so với cùng kỳ năm 2022. "Đây là lượng mở bán 6 tháng thấp nhất được ghi nhận trong 5 năm trở lại đây", bà Nguyễn Hoài An, giám đốc cấp cao chi nhánh Hà Nội của CBRE, nhận định.

Điều đáng lưu ý là toàn bộ nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm ở Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp, trong đó lượng căn hộ cao cấp chiếm 51%.

Cũng trong 6 tháng đầu năm nay, tại Hà Nội có 4.280 giao dịch căn hộ chung cư thành công, giảm 60% so với cùng kỳ năm trước.

Giá chung cư ở Hà Nội vẫn neo cao. Ảnh Đông Bắc.

Khảo sát của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận tại thời điểm cuối quý 2-2023, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội khoảng 47,5 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì, tăng 1,6% so với quý I và tăng 9,5% so với cùng kỳ năm ngoái do tỷ trọng sản phẩm căn hộ cao cấp tăng lên.

Bà An cho rằng bất chấp những ảnh hưởng của lãi suất cao và thắt chặt tín dụng, giá bán các căn hộ chung cư mới ở Hà Nội vẫn neo ở mức tương đối cao. Trong số các dự án chung cư chào bán trong quý II, có khoảng 52% dự án chào bán giá trên 47 triệu đồng/m2, các dự án còn lại chào bán ở mức từ 35 triệu đồng/m2 trở lên.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình xấp xỉ đạt 31 triệu đồng/m2, giá bán gần như không đổi so với quý I nhưng tăng 3,2% so với cùng kỳ năm trước.

Theo vị trí, hầu hết các khu vực của Hà Nội đều có giá bán tăng so với cùng kỳ năm trước, trong đó khu vực các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Hà Đông... giá bán thứ cấp tăng 5-6%.

CBRE Việt Nam dự báo từ nay đến cuối năm 2023, lượng mở bán mới căn hộ chung cư sẽ cải thiện, với khoảng 6.300 căn hộ sẽ được mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm đạt khoảng 10.500 căn hộ.

Bên cạnh đó, giá bán trung bình được dự báo sẽ duy trì 47-49 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2023, tăng khoảng 5% theo năm.

Giá chung cư dự báo tiếp tục tăng

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xéttrên TTXVN, từ thực tế của thị trường, giá chung cư vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Thị trường chung cư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay cơ bản vẫn "khan" nguồn cung mới, dự án mới so với nhu cầu thực tế.

Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng "hạ giá" là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay, ông Đính cho hay.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên chi phí của các dự án bị đội lên. Điều này cũng khiến các dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản mới vẫn tắc và khan hiếm, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán chung cư sơ cấp sẽ khó giảm.

Trong khi đó, Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao Chi nhánh Hà Nội của Công ty TNHH CBRE Việt Nam nhận định, thời gian qua thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực từ vĩ mô liên quan đến nguồn vốn tín dụng và pháp lý như: Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tác động từ các chính sách mới được ban hành cho thấy giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Tuy nhiên, thị trường vẫn phải có thời gian để chờ độ "thẩm thấu" chính sách.

Các chuyên gia dự báo, với động thái 4 lần điều hành hạ lãi suất từ đầu năm đến nay của Ngân hàng Nhà nước là một trong những yếu tố tác động để nguồn vốn tiếp tục đổ vào bất động sản. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngày càng có xu hướng cẩn trọng hơn và chú trọng vào loại hình bất động sản có thể sinh dòng tiền.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho rằng, phân khúc chung cư cho thuê sẽ là điểm sáng mới của thị trường bất động sản. Ông Quốc Anh dẫn chứng, tại Hà Nội, thị trường chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%, lượng tin đăng tăng 6%. Sự tăng trưởng của thị trường chung cư cho thuê trái ngược hoàn toàn với sự sụt giảm của thị trường mua bán.

Nguyên nhân khiến giá cho thuê căn hộ chung cư không giảm là bởi giá bán nhà liên tục tăng cao nên đi thuê là giải pháp được nhiều người lựa chọn.

Ở giai đoạn từ năm 2020 đến quý II/ 2022, thị trường tập trung lớn vào loại hình bất động sản mua và bá, bởi vì biên độ lợi nhuận và cũng như mức độ hấp dẫn đối với các nhà đầu tư rất lớn do dư địa còn nhiều. Tuy nhiên, sau khi mặt bằng giá của thị trường tăng khá cao đã ảnh hưởng đến quyết định của những người có nhu cầu mua nhà mới. Chưa kể, họ nếu muốn mua nhà cũng phải đi vay trong khi lãi suất ngân hàng rất cao. Cho nên, từ cuối năm 2022 đến thời điểm hiện tại, mức độ quan tâm đến loại hình bất động sản cho thuê rất tốt. Mặc khác, do ảnh hưởng đại dịch Covid nên giá thuê bất động sản đã giảm mạnh, nên giai đoạn sau này dư địa tăng giá của loại hình này vẫn còn tốt và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư cũng như mức độ quan tâm trong thời gian vừa qua.

Tóm lại, trong 6 tháng đầu năm 2023, không có biến động quá lớn về giá rao thuê chung cư nhưng vẫn có sự tăng trưởng. Đáng chú ý, tại quận Nam Từ Liêm, giá chung cư cho thuê tăng 6% và các quận, huyện còn lại đều ghi nhận giá chào thuê đi ngang.

Về mức độ quan tâm ở thị trường chung cư cho thuê cũng có sự tăng trưởng tại quận Đống Đa tăng 6% và quận Thanh Xuân có mức độ quan tâm tăng 2%. Trong đó, chung cư có diện tích nhỏ, dưới 35 m2 tiếp tục thu hút người thuê nhất khi mức độ quan tâm liên tục tăng qua các quý gần đây.