Giá chung cư tăng nhưng chưa có hiện tượng 'bong bóng'

Nguồn cung ít, nhu cầu nhiều

“Từ đầu năm 2023 cho tới nay, giá chung cư Hà Nội tăng đột biến. Lần đầu tiên sau 10 năm, giá chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận với tại TP. Hồ Chí Minh, thậm chí cao hơn ở một số dự án”, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, giá chung cư ở Hà Nội thời gian qua tăng rất mạnh chủ yếu do nhu cầu về nhà ở của người dân lớn nhưng sản phẩm ra thị trường ít, đặc biệt là nhà ở giá “vừa túi tiền” gần như không có. Điều này là do trong thời gian qua, việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thủ tục để khởi công dự án gặp khó khăn. Đồng thời, việc giao đất, giải phóng mặt bằng cũng mất nhiều thời gian đã ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư. Với sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá hợp lý, trong năm nay dự kiến là phải hoàn thành 130.000 căn thì đến thời điểm này có thể khẳng định sẽ không hoàn thành mục tiêu.

“Như vậy rõ ràng giá chung cư có khả năng vẫn cứ tăng thêm… Nhất là hoạt động môi giới cũng như kinh doanh bất động sản trong thời gian vừa qua chưa đi vào nề nếp”, ông Thịnh chia sẻ.

Một chuyên gia khác thì cho rằng, giá chung cư Hà Nội tăng bởi trước đây người Hà Nội đầu tư ở các thị trường khác, nhưng thời gian qua đã quay lại Hà Nội. Thậm chí, người dân TP. Hồ Chí Minh bắt đầu tìm kiếm chung cư Hà Nội khi thấy cơ hội đầu tư. Bên cạnh đó, tại Hà Nội, các chủ đầu tư lớn đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá quá cao, cả chung cư ở thị trường vùng ven cũng bị đẩy lên cao khiến cả thị trường cùng tăng…

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes bổ sung thêm, chi phí tiền thuế và chi phí xây dựng để triển khai dự án hiện đã khác nhiều so với trước đây. Hơn nữa, sản phẩm nhà ở trước đây thường chỉ được đầu tư ở mức cơ bản, nhưng bây giờ đa phần phải có chất lượng cao hơn, tốt hơn, đẹp hơn dẫn tới mức đầu tư cũng tăng lên.

Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023

Không có hiện tượng "bong bóng"

Trả lời câu hỏi của phóng viên Thời báo Ngân hàng, liệu có tình trạng "bong bóng" giá chung cư hay không, chuyên gia Đinh Minh Tuấn cho hay, có 3 yếu tố để xác định điều này: Đầu tiên là nhu cầu thực tế có nhiều không hay đầu cơ chung cư có nhiều hơn so với nhu cầu thực hay không? Thứ hai là giá chung cư có bị đẩy lên quá cao hay không? Thứ ba là các yếu tố về dòng tiền vào thị trường này có thúc đẩy nhu cầu đầu cơ hay không?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Hà Nội hiện có khoảng 8,5 triệu người và TP. Hồ Chí Minh khoảng 10 triệu người; dự báo đến năm 2030, Hà Nội tăng lên 10 triệu người và 12 triệu người tại TP Hồ Chí Minh. Như vậy, Hà Nội cần thêm 89 triệu m2 diện tích xây dựng và TP. Hồ Chí Minh cần gần 107,5 triệu m2 xây dựng. Trong khi đó, trong 6 tháng đầu năm 2024, số lượng căn hộ mở bán mới tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chưa nhiều, chỉ khoảng 10 nghìn căn, so với nhu cầu thực tế vẫn đang thiếu hụt lớn.

Bên cạnh đó, so sánh tốc độ tăng trưởng GDP trên đầu người với giá bán trung bình trên thị trường, mặt bằng giá nhà chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cũng chưa thực sự chênh lệch quá cao so với các thị trường lớn trong khu vực.

Vì vậy, ông Tuấn khẳng định không có chuyện "bong bóng" chung cư tại thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

“Giá chung cư tại Hà Nội hiện khoảng 50 triệu đồng/m2 là bình thường, bởi mật độ dân cư ở trung tâm của Hà Nội rất cao, nhu cầu nhiều. Khi nhu cầu tăng cộng với dòng tiền tại Hà Nội đổ nhiều vào chung cư, khi đó giá sẽ bùng lên trong giai đoạn ngắn. Có thể không còn tăng lên nữa, nhưng giá đó vẫn cứ đi ngang chứ sẽ khó giảm”, ông Tuấn nhận định.

Chung quan điểm này, theo ông Lê Đình Chung, tại thị trường Hà Nội, các căn hộ có giá từ 80-135 triệu đồng/m2 đã xuất hiện nhiều. Hiện tượng này không phải là "bong bóng" và giá chung cư sẽ không giảm. Sản phẩm sơ cấp vẫn tăng giá còn các sản phẩm thứ cấp có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ.

T. Sơn