Giá nhà cho thuê cần hài hòa giữa chi phí, thị trường và 'túi tiền' của người dân

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến khoảng 2-2,3%/năm

Hà Nội đang nghiên cứu xây dựng khung giá nhà cho thuê nhằm tạo cơ sở phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, việc xác định mức giá phù hợp đang đặt ra nhiều bài toán phức tạp, từ chi phí đầu tư, khả năng sinh lời cho đến việc bảo đảm người dân có thể tiếp cận được nhà ở.

Xung quanh vấn đề này, Thương Gia đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Theo ông Quốc Anh, việc xây dựng khung giá thuê không chỉ là câu chuyện đưa ra một mức giá cụ thể mà còn phải giải quyết đồng thời nhiều bài toán về chi phí đầu tư, phân loại sản phẩm, cân bằng cung - cầu và hạn chế những biến động có thể xảy ra trên thị trường.

Hà Nội đang xây dựng khung giá nhà cho thuê. Theo ông, mức giá như thế nào sẽ được xem là phù hợp?

Đây là một bài toán rất khó. Trước khi bàn đến giá thuê cụ thể, chúng ta cần nhìn vào bài toán kinh tế của mô hình nhà ở cho thuê.

Hiện nay, nếu lấy phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội làm ví dụ thì tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động cho thuê đang ở mức khá thấp. Theo số liệu chúng tôi đo lường, tỷ suất này chỉ khoảng 2-2,3%/năm, tức là giá trị tiền thuê thu được so với giá trị căn hộ không cao.

Đó là điểm đầu tiên cần nhìn nhận. Khi lợi nhuận từ cho thuê chỉ ở mức 2-2,3%/năm thì việc đầu tư phát triển nhà ở cho thuê không phải là bài toán hấp dẫn đối với doanh nghiệp nếu họ phải tự cân đối toàn bộ chi phí.

Điều tôi đang chờ xem là mô hình triển khai sẽ như thế nào. Nếu Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc đóng vai trò chủ đạo thì sẽ khác với việc giao cho doanh nghiệp tư nhân thực hiện.

Đối với doanh nghiệp tư nhân, bài toán khó nhất là kiểm soát chi phí. Nhà để bán chỉ cần hoàn thành giao dịch là thu hồi vốn ngay. Nhưng nhà cho thuê lại khác. Sau khi đưa vào khai thác còn rất nhiều khoản chi phí phát sinh trong quá trình vận hành, quản lý, bảo trì… Trong khi đó, nguồn thu lại được thu dần theo thời gian và tỷ suất lợi nhuận khá thấp.

Nếu Nhà nước đứng ra phát triển nhà ở xã hội hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê thì có lợi thế hơn ở khả năng kiểm soát chi phí đầu vào. Chẳng hạn, nếu kiểm soát được chi phí xây dựng, một dự án chung cư với giá bán 30-40 triệu đồng/m2 thì chỉ cần đạt tỷ suất lợi nhuận khoảng 5% cũng đã có thể xem là hợp lý.

Theo ông, Hà Nội nên dựa trên những nguyên tắc nào để xây dựng bảng giá thuê?

Bảng giá thuê phải được xây dựng trên nhiều yếu tố. Yếu tố đầu tiên là chi phí đầu tư hình thành dự án. Đây là cơ sở để xác định mức giá tối thiểu nhằm bảo đảm hiệu quả tài chính.

Yếu tố thứ hai là phải phân loại nhà ở theo từng khu vực và từng loại hình. Ngay cả đối với nhà ở xã hội cũng không thể áp dụng một mức giá chung.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Ví dụ, một căn hộ nhà ở xã hội nằm tại khu vực trung tâm chắc chắn sẽ có mức giá thuê khác với một căn hộ ở khu vực vùng ven. Điều này cũng là cách nhiều quốc gia đang áp dụng, tức là cùng là nhà ở xã hội nhưng được chia thành nhiều nhóm khác nhau theo vị trí và điều kiện thực tế.

Do đó, việc xây dựng bảng giá trước hết cần phân loại theo khu vực, theo loại hình nhà ở, sau đó mới tính toán trên cơ sở chi phí đầu tư và mặt bằng giá thuê của thị trường.

Bên cạnh đó, cơ quan quản lý cũng cần cân đối với giá thuê trên thị trường để tránh tạo ra những biến động quá lớn.

Nếu giá thuê của Nhà nước thấp hơn quá nhiều so với thị trường thì nhu cầu sẽ tăng đột biến. Khi đó sẽ phát sinh thêm một bài toán khác, đó là lựa chọn ai sẽ được thuê. Theo tôi, mức chênh lệch giữa giá thuê nhà do Nhà nước cung cấp với giá thuê thương mại không nên quá lớn. Nhà nước nên điều tiết ở mức vừa phải.

Ví dụ, nếu một căn hộ thương mại đang có giá thuê khoảng 10 triệu đồng/tháng thì nhà ở cho thuê của Nhà nước có thể ở mức khoảng 60-70% giá thị trường là phù hợp.

Nếu chỉ còn khoảng 20-30% giá thị trường thì sẽ tạo sức hút quá lớn. Khi đó, lượng người có nhu cầu sẽ tăng rất mạnh và rất khó đáp ứng. Ngay cả những người hiện vẫn đang chấp nhận thuê nhà với mức khoảng 10 triệu đồng/tháng cũng sẽ tìm mọi cách để chuyển sang thuê nhà có giá thấp hơn.

Chính vì vậy, việc xây dựng bảng giá thuê theo tôi còn phức tạp hơn cả xây dựng bảng giá bán. Muốn thành công phải cân đối đồng thời rất nhiều yếu tố.

Theo ông, mặt bằng giá thuê căn hộ tại Hà Nội hiện nay đang ở mức nào và đâu là mức giá phổ biến nhất?

Thực tế, giá thuê căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua gần như đi ngang, không có nhiều biến động. Đối với những căn hộ có giá bán khoảng 80-100 triệu đồng/m2 thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến vẫn chỉ khoảng 2-2,3%/năm.

Nếu quy đổi ra giá thuê thực tế thì đa số căn hộ đang có mức khoảng 8-10 triệu đồng/tháng, tùy từng dự án và vị trí. Một số khu vực có chất lượng tốt hoặc vị trí thuận lợi có thể đạt khoảng 15 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, nhìn ở góc độ người thuê nhà, đây không phải là mức thấp. Giả sử một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì riêng tiền thuê nhà đã chiếm 30% tổng thu nhập. Điều đó cho thấy chi phí thuê nhà tại Hà Nội hiện nay là tương đối cao đối với người có thu nhập trung bình.

Trong khi đó, nếu nhìn từ góc độ nhà đầu tư thì lại là một câu chuyện khác. So với giá trị căn hộ, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê hiện nay lại khá thấp.

Một số địa phương hiện đang đạt mức khá tốt. Chẳng hạn, Hải Phòng có tỷ suất cho thuê khoảng 4,8%, còn Đà Nẵng khoảng 4,6%. Đây là mức mà cả nhà đầu tư lẫn người mua đều có thể chấp nhận.

Một trong những nguyên nhân là giá căn hộ tại các địa phương này vẫn thấp hơn khá nhiều so với Hà Nội. Ví dụ, giá căn hộ tại Hải Phòng chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2.

Vì vậy, có thể nói mặt bằng giá nhà ở tại Hà Nội hiện nay không hề rẻ. Chính điều đó khiến việc cân đối chi phí khi phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở cho thuê cũng trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Ông đánh giá như thế nào về diễn biến của thị trường nhà cho thuê trong thời gian tới?

Hiện có hai loại hình ghi nhận diễn biến khả quan hơn, đó là thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư thứ cấp và thị trường cho thuê.

Trong khi đó, hoạt động mua bán đối với nhà ở riêng lẻ, đất nền hay nhiều phân khúc khác vẫn khá trầm lắng. Tại Hà Nội, nhiều khu vực có lượng người tìm kiếm giao dịch ở mức thấp.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều yếu tố bất định, nhu cầu thuê nhà có xu hướng gia tăng. Người dân lựa chọn thuê thay vì mua, đặc biệt ở các phân khúc căn hộ chung cư, nhà trọ và phòng trọ.

Nhu cầu nhà ở cho thuê ngày càng gia tăng

Tuy nhiên, thời gian tới có một phân khúc cần đặc biệt lưu ý, đó là chung cư mini. Nguyên nhân xuất phát từ các yêu cầu ngày càng chặt chẽ về phòng cháy, chữa cháy, hành lang thoát hiểm cũng như các tiêu chuẩn an toàn khác.

Trên thực tế, nhiều chung cư mini được xây dựng trong các ngõ nhỏ nhằm tối ưu chi phí đầu tư. Nếu quá trình chỉnh trang yêu cầu mở rộng hạ tầng hoặc siết chặt các tiêu chuẩn kỹ thuật thì nguồn cung từ phân khúc này có thể bị ảnh hưởng.

Khi nguồn cung chung cư mini giảm trong khi nhu cầu thuê vẫn lớn thì áp lực sẽ dịch chuyển sang các loại hình khác như nhà ở xã hội cho thuê, căn hộ chung cư hay các sản phẩm cho thuê chính thống.

Đây có thể sẽ là những phân khúc tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường trong thời gian tới.