Giá nhà phù hợp cần được đo bằng khả năng chi trả của người dân

Ngày 22/7, tại Hà Nội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp tổ chức Hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đây là hai dự án luật quan trọng đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi trước khi trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2026. Nhiều ý kiến tại hội thảo đánh giá cao tinh thần cầu thị của cơ quan soạn thảo khi tiếp thu nhiều góp ý từ cộng đồng doanh nghiệp, song cũng cho rằng vẫn còn nhiều vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện để các chính sách mới phát huy hiệu quả trên thực tế.

Cần định nghĩa rõ thế nào là "nhà ở thương mại giá phù hợp"

Ông Đậu Anh Tuấn - Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho biết, giá nhà tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tiếp cận của đa số người dân. Theo Tờ trình của Chính phủ, mức chi phí dành cho nhà ở hợp lý chỉ nên chiếm khoảng 30-35% thu nhập của hộ gia đình, trong khi thực tế hiện nay, để mua một căn nhà thương mại, một hộ gia đình điển hình có thể phải tích lũy tới 18-20 năm thu nhập.

Từ thực tế đó, ông Tuấn cho rằng cách xác định "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần được tiếp cận từ phía người mua thay vì chỉ dựa trên chi phí của doanh nghiệp.

"Dự thảo đang xác định giá nhà ở thương mại giá phù hợp theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí cộng với lợi nhuận định mức. Đây là cách tiếp cận từ phía đầu vào, dựa trên chi phí của doanh nghiệp. Điều cần đặt ra là liệu mức giá đó có thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người dân hay không. Nếu khái niệm 'giá phù hợp' được gắn với thu nhập của hộ gia đình thì mục tiêu chính sách sẽ rõ ràng và dễ đo lường hơn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp" vẫn cần được làm rõ để tránh nhầm lẫn với nhà ở xã hội hoặc các loại hình nhà ở chính sách khác.

Ông đề xuất nên xác định giá nhà phù hợp dựa trên thu nhập bình quân của người dân tại từng địa phương thay vì áp dụng một mức giá chung.

Theo giới chuyên gia và doanh nghiệp, khái niệm "nhà ở thương mại giá phù hợp" cần được làm rõ.

Dẫn số liệu của Ngân hàng Thế giới, ông Hiệp cho biết một người có thu nhập trung bình tại Việt Nam hiện phải mất khoảng 28,6 năm thu nhập để mua một căn nhà trung bình. Nếu chỉ dành khoảng một phần ba thu nhập để tích lũy thì thời gian có thể kéo dài tới gần 80 năm.

"Tôi đề xuất lấy thu nhập bình quân của từng địa phương làm cơ sở. Một căn nhà chỉ nên được coi là 'giá phù hợp' nếu người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong khoảng 15 năm là có thể mua được", ông kiến nghị.

Theo tính toán của ông Hiệp, với mức thu nhập bình quân khoảng 16 triệu đồng/tháng tại Hà Nội, cách xác định này tương ứng với mức giá khoảng 40 triệu đồng/m² đối với căn hộ có diện tích khoảng 75 m².

Bên cạnh đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng đề nghị bổ sung ưu đãi về thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp thay vì chỉ ưu đãi về tiền sử dụng đất.

"Nếu thuế thu nhập doanh nghiệp được giảm từ 20% xuống 15% thì doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa lợi nhuận, từ đó góp phần kéo giảm giá bán", ông Hiệp nói.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng dự thảo vẫn còn một số quy định thiếu thống nhất về kỹ thuật lập pháp. Đối với quy định hạn chế chuyển nhượng, dự thảo đang quy định trực tiếp trong luật việc nhà ở thương mại giá phù hợp không được chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm, trong khi đối với nhà ở xã hội lại giao Chính phủ quy định thời hạn và hình thức chuyển nhượng.

"Mặc dù đây là hai loại hình khác nhau nhưng đều là nhà ở mang tính chính sách. Do đó, về kỹ thuật lập pháp cần bảo đảm thống nhất: hoặc quy định trực tiếp trong luật đối với cả hai, hoặc giao Chính phủ quy định đối với cả hai", ông Tuấn kiến nghị.

Ông Tuấn cũng đề nghị bỏ điều kiện bắt buộc về năng lực, kinh nghiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. Luật PPP và Luật Đấu thầu hiện chỉ coi năng lực, kinh nghiệm là tiêu chí để chấm điểm khi các nhà đầu tư ngang nhau, chứ không còn là điều kiện bắt buộc. Vì vậy, dự thảo Luật Nhà ở cũng nên tiếp cận theo hướng chuyển mạnh từ tiền kiểm sang hậu kiểm.

Cần cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê

Một trong những điểm mới đáng chú ý của dự thảo Luật Nhà ở là bổ sung chính sách phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, theo ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ Việt Nam, nếu không có cơ chế tài chính đủ hấp dẫn thì sẽ rất khó thu hút doanh nghiệp tư nhân tham gia.

Ông cho biết hiện dự thảo chưa quy định rõ cơ chế hoàn vốn đối với các dự án nhà ở cho thuê sử dụng vốn tư nhân.

"Đối với nhà ở xã hội, doanh nghiệp được dành 20% quỹ đất hoặc diện tích để phát triển nhà ở thương mại nhằm hoàn vốn. Trong khi đó, với nhà ở cho thuê do tư nhân đầu tư, dự thảo chưa quy định rõ tỷ lệ diện tích nhà ở thương mại được phép khai thác, khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả đầu tư", ông Toản phân tích.

Chính sách về tiền sử dụng đất và thuế đối với phần diện tích nhà ở thương mại trong các dự án nhà ở cho thuê cũng chưa được quy định cụ thể. Nếu vẫn áp dụng cơ chế tính tiền sử dụng đất và thuế như dự án nhà ở thương mại thông thường thì rất khó bảo đảm hiệu quả đầu tư. Giá đất hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu chi phí, nên nếu chỉ đầu tư nhà cho thuê theo mức giá Nhà nước quy định thì doanh nghiệp gần như không có lãi, thậm chí có thể thua lỗ.

Để tạo thêm động lực phát triển loại hình này, ông Toản đề xuất ngoài mô hình hợp tác công tư (PPP), dự thảo nên nghiên cứu bổ sung hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo đó, doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng nhà ở cho thuê, sau đó bàn giao cho địa phương quản lý, khai thác, đổi lại được thanh toán bằng quỹ đất hoặc tài sản khác theo quy định.

Nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã có nhiều đổi mới theo hướng mở rộng nguồn cung nhà ở, đa dạng hóa các loại hình phát triển và giảm bớt rào cản thủ tục. Tuy nhiên, để các chính sách đi vào cuộc sống, cần tiếp tục hoàn thiện các quy định về tiêu chí xác định nhà ở thương mại giá phù hợp, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật và thiết kế cơ chế ưu đãi đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân.