Giá tăng quá cao, nhà thổ cư Hà Nội khó tìm khách

Trên nhiều trang mua bán bất động sản, giá rao bán nhà thổ cư ở Hà Nội tăng 20 - 40% chỉ sau 1 năm.

Tại phường Long Biên, mặt bằng giá nhà dao động 140 - 250 triệu đồng/m², tăng khoảng 30 - 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Đơn cử một căn nhà rộng 40m², ngõ tầm 2m đang được rao 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 155 triệu đồng/m².

Tương tự, nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại phường Nam Từ Liêm, Hà Đông...cũng được chào bán 200 - 250 triệu đồng/m², tùy diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao. So với đầu năm ngoái, giá này tăng hơn 30%, lên đến khoảng 9-15 tỷ đồng cho nhà diện tích 40-60 m².

Mức giá quá cao khiến giao dịch sụt nhà thổ cư giảm mạnh. Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường thổ cư năm 2025 ghi nhận khoảng 27.700 giao dịch, giảm 34% so với năm trước.

Giá tăng quá cao khiến nhà thổ cư Hà Nội khó tìm khách. (Ảnh minh họa)

One Mount Group cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhà đất thổ cư sụt giảm giao dịch là do mức giá quá cao. Mặc dù giá chung cư (sơ cấp và thứ cấp) tăng đáng kể trong thời gian qua (khoảng 20%/năm) nhưng tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn đang gấp khoảng 2,1 lần giá căn hộ.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang chung cư ngày càng rõ nét khiến người dân chuộng nhà thổ cư hơn trước.

Đáng nói là dù khó giao dịch nhưng mặt bằng giá nhà thổ cư vẫn chưa hạ nhiệt, phổ biến ở mức 6-8 tỷ đồng/căn, vượt xa khả năng của người mua ở thực và kém hấp dẫn với giới đầu tư tìm kiếm lợi suất ngắn hạn. Phần lớn chủ nhà vẫn mang tâm lý "giữ hàng, chờ thời", dẫn đến hiện tượng "cắt lỗ" chưa xuất hiện trên diện rộng. Thị trường đang rơi vào thế giằng co, khi người bán không muốn giảm, người mua không mặn mà xuống tiền.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản cũng cho biết, mức giá tăng mạnh trong suốt 2 năm của nhà thổ cư đã dẫn đến vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực, thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng một phần lớn ảnh hưởng tới giao dịch giai đoạn này.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua tất cả phân khúc bất động sản Hà Nội đều tăng giá mạnh, trong đó có nhà đất thổ cư. Trước đó, giá phân khúc này cũng từng tăng mạnh vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá phân khúc này có giảm nhưng không "thấm" gì so với mức tăng.

Môi giới như "ngồi trên lửa"

Đã làm việc 5 năm tại một công ty môi giới bất động sản tại Hà Nội, anh Nguyễn Văn Ngọc (quê Quảng Ninh) cho biết chưa bao giờ trải qua giai đoạn khó khăn như hiện tại.

Giá nhà đất thổ cư quá cao khiến nguồn khách hàng của anh Ngọc ngày càng co hẹp. Nếu như trước đây với chỉ tầm 2 - 3 tỷ đồng, khách đã có thể mua được 1 căn nằm trong ngõ tại các phường Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Hà Đông thì nay tại các địa điểm này, giá nhà đã tăng lên 6 - 8 tỷ đồng cho căn 30 m² trong ngõ nhỏ.

"Lượng khách có dòng tài chính trên dưới 7 tỷ đồng không nhiều, hơn nữa nếu có tầm tiền này, họ cũng sẽ lựa chọn phân khúc chung cư thay vì mua nhà xa trung tâm, lại nằm trong các con ngõ hẹp, bí bách", anh Ngọc nói.

Ngoài ra, không chỉ ít khách mà nguồn hàng bán ra thị trường cũng đang rất hạn chế. Hiện nay các quy định về tách sổ đỏ rất chặt chẽ nên những lô đất to không đủ điều kiện để tách nhỏ bán như trước đây. Bên cạnh đó, giá đất tăng quá cao, nhiều chủ nhà có tâm lý "găm" để chờ tăng giá thay vì mua đi bán lại như trước. Vì vậy, nguồn sản phẩm đã ít nay lại càng ít.

"Có nhiều khu vực hiện nay chỉ còn khoảng vài chục sản phẩm để bán. Nguồn hàng không phong phú cùng giá cao đã khiến nhiều khách chuyển hướng sang thuê nhà hoặc mua chung cư", anh Ngọc chia sẻ.

Cũng theo anh Ngọc, khoảng nửa năm nay, anh không bán được một sản phẩm nào, vì vậy đến lương cứng hiện anh cũng không có. Trong khi đó, để cố gắng duy trì công việc, anh vẫn mất các chi phí đăng tin quảng cáo, điện thoại, tiếp khách...

"Dù các khoản này không phải quá lớn nhưng vì nhiều tháng không có thu nhập, phải dùng tiền tích lũy từ trước đó nên nguồn vốn của tôi cũng cạn dần. Hiện tháng nào tôi cũng phải cân đối chi tiêu tiết kiệm nhất có thể để duy trì cuộc sống tại Thủ đô. Nếu trong một vài tháng tới vẫn không bán được hàng thì chắc đành phải bỏ nghề để tìm công việc mới", anh Ngọc buồn rầu nói.

Tương tự, anh Lê Văn Long - một môi giới nhà đất thổ cư tại Hà Nội cũng chia sẻ, 3 tháng gần đây, thị trường gần như sụt giảm mạnh về lượng giao dịch. "Tôi đăng bài rao bán đất mỗi ngày nhưng không ai hỏi thăm, hoặc chỉ để khảo giá, gần như rất hiếm người có nhu mua để ở thực", anh Long than.

Nhiều tháng không bán được hàng, anh Long phải chạy thêm grab để kiếm thêm thu nhập. Nếu tiếp tục kéo dài tình trạng không bán được nhà, anh Long tính sẽ phải bỏ nghề để về quê sinh sống hoặc chuyển hẳn một công việc khác có thu nhập ổn định.

Châu Anh