Giá thuê mặt bằng bán lẻ leo thang, đại gia 'vung tiền' chạy đua giành thị phần

Kết quả thăm dò của các đơn vị nghiên cứu thị trường đang cho thấy nguồn cung mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là mặt bằng trung tâm thương mại tại Hà Nội và TP.HCM đang trong tình trạng không mấy dồi dào, trong khi nhu cầu của các thương hiệu quốc tế tăng, đã đẩy giá thuê tăng mạnh.

Giá thuê leo thang

Cụ thể, trong nửa đầu năm 2024, báo cáo của CBRE chỉ ra trên toàn thị trường Hà Nội chỉ có một dự án mới, với diện tích cho thuê hơn 10.000 m2. Nguồn cung ít khiến giá thuê mặt bằng theo tháng ở khu vực trung tâm vọt lên mức 180 USD/m2, tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm 2023.

Tương tự, theo dữ liệu của Avison Young, trong quý II vừa qua, Hà Nội không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Điều này kéo giá thuê trung bình tăng 3% theo quý tại khu vực trung tâm và 15% ở vùng ven. Hiện, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội hơn 1 triệu m2, trong đó trung tâm thương mại chiếm thị phần lớn nhất.

Phân khúc khối đế bán lẻ được Avison Young ghi nhận tăng giá thuê cao nhất, lên đến 15%. Một vài dự án điều chỉnh giá thuê theo tháng, điển hình như Handico Tower (Nam Từ Liêm) từ 28 lên 35 USD một m2 hay BRG 16 Láng Hạ (Ba Đình) từ 40 lên 45 USD mỗi m2.

Các ông lớn cả trong và ngoài nước đang đua tranh thị phần phân khúc mặt bằng bán lẻ.

Từ nay đến cuối năm, giá thuê mặt bằng bán lẻ được dự báo tiếp tục leo thang. Chuyên gia của CBRE cho hay nhiều khả năng khu vực trung tâm có thể tăng 17-18%, còn vùng ven thêm 8-9%. Trong 3 năm tới, giá thuê vẫn sẽ ở trong xu hướng tăng, với trung tâm là 10% và vùng ven là 3%.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng dự báo giá chào thuê trung bình có thể nhỉnh 50 USD mỗi m2 một tháng. “Không chỉ điều chỉnh về giá, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ có thể tăng trưởng tích cực ở nửa cuối năm nay, đạt hơn 90%”, ông Jackson phân tích.

Trong bối cảnh nguồn cung ít, giá thuê liên tục leo thang, không ít doanh nghiệp giàu tiềm lực cả trong và ngoài nước đang chạy đua rót tiền đầu tư phân khúc mặt bằng bán lẻ. Không chỉ tại Hà Nội, cuộc đua đang nóng lên khắp các “mặt trận” trong Nam, ngoài Bắc.

Mới đây, dự án WTC Gateway của chủ đầu tư Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP - Becamex IDC dự kiến triển khai tại thành phố mới Bình Dương đang thu hút sự chú ý đặc biệt khi được giới thiệu sẽ là trung tâm thương mại lớn nhất Việt Nam.

Với tổng diện tích công bố ban đầu lên tới 168.000 m2, bao gồm tổ hợp trung tâm mua sắm cao 6 tầng, quảng trường lớn sâu 5m, khu vui chơi thể thao trong nhà, phố bán lẻ… WTC Gateway được xem như dự án mở đường để Becamex IDC tiến vào phân khúc trung tâm thương mại.

Cơ hội đi cùng thách thức

Trước Becamex IDC, THACO được đánh giá là một trong những “ông lớn” tích cực nhất trong cuộc đua tranh giành thị phần mặt bằng bán lẻ, khi liên tiếp đưa vào vận hành các trung tâm thương mại và đại siêu thị tầm cỡ. Sau khi tung “bom tấn” Emart thứ 3 tại TP.HCM, ông lớn này dự kiến tiến ra Hà Nội.

Cụ thể, công ty con của THACO là Đại Quang Minh - phụ trách mảng bất động sản của tập đoàn, vừa được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án trung tâm thương mại trong Khu đô thị Tây Hồ Tây. Đây sẽ là đại siêu thị thứ 4 trong mục tiêu mở 10 đại siêu thị trên toàn quốc vào năm 2025.

Bên cạnh Becamex IDC và THACO, kết quả thăm dò cho thấy, thị trường trung tâm thương mại đang có sự hiện diện của hàng loạt doanh nghiệp có tiềm lực hùng mạnh. Đơn cử, dự án có tổng diện tích sàn lớn bậc nhất hiện nay là Vincom Mega Mall Royal City (Hà Nội) với tổng cộng 230.000 m2 sàn cho thuê. Kế đến là Vincom Mega Mall Times City (Hà Nội) có tổng diện tích hơn 200.000 m2.

Nhắc đến những “tay đua” trên thị trường mặt bằng bán lẻ, không thể không nhắc đến AEON, ông lớn được mệnh danh như “kẻ đi săn” trên thị trường trung tâm thương mại Việt Nam khi liên tục “vươn vòi” ra khắp các tỉnh thành cả trong Nam, ngoài Bắc cùng tham vọng rất lớn.

Ông Akio Yoshida , Chủ tịch Điều hành Tập đoàn AEON, từng cho biết mục tiêu trong tương lai của AEON là sẽ phát triển khoảng 20 trung tâm thương mại tại Việt Nam, tập trung kinh doanh siêu thị, và vui chơi giải trí.

AEON hiện có 6 trung tâm thương mại được mở ở Việt Nam, gồm Tân Phú Celadon và Bình Tân ở TP.HCM, Hà Đông và Long Biên ở Hà Nội, Hải Phòng Lê Chân ở Hải Phòng, và Canary ở Bình Dương với tổng diện tích cho thuê là 411.000 m2.

Rõ ràng, tiềm năng của thị trường mặt bằng bán lẻ là rất lớn và không khó lý giải lý do các ông lớn liên tục đổ tiền vào phân khúc này. Tuy nhiên, cơ hội luôn đi cùng thách thức.

Bà Trang Đỗ, chuyên gia cao cấp của Colliers (Việt Nam), nhận định “miếng bánh” thị phần mặt bằng bán lẻ vô cùng hấp dẫn nhưng cũng ngày càng khốc liệt hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu cũng nôn nóng có mặt trên thị trường bán lẻ Việt Nam, với tiềm lực tài chính không kém cạnh gì các "tay chơi" đang hiện diện.

Chính sự cạnh tranh khốc liệt khiến giới chủ trung tâm thương mại ngày càng chuộng xu hướng mở rộng ra khu vực vùng ven thay vì cố gắng “đốt tiền” để tranh giành thị phần tại khu vực trung tâm. Ngay cả các ông lớn hàng đầu như Central Group và Aeon Mall đang mở rộng mô hình mới tại các tỉnh thành ngoài TP.HCM và Hà Nội.

Một thông số đáng chú ý trong nửa đầu năm 2024 là dù nguồn cung ít, giá thuê leo thang nhưng công suất cho thuê mặt bằng bán lẻ có xu hướng giảm nhẹ. Đơn cử, theo Savills, công suất thuê hạ 3% theo quý và 2% theo năm, đạt khoảng 84%. Đà giảm tập trung vào các trung tâm mua sắm, với diện tích cho thuê sụt đến 54.000 m2.

Trước những diễn biến thực tế, các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh ngày càng có nhiều đơn vị đua tranh “miếng bánh” thị phần, các doanh nghiệp cả cũ lẫn mới cần có chiến lược phát triển tối ưu, trong đó chất lượng mặt bằng và tiện ích kèm theo là yếu tố cốt lõi để thành công.

Hưng Nguyên