Giải pháp nhà ở cho công chức, nhân viên văn phòng có thu nhập 20-30 triệu đồng

Họ là những hộ gia đình trẻ, trí thức, kỹ sư, cử nhân, nhân viên văn phòng cả công và tư… với tổng thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng.

Theo chỉ đạo mới nhất của Thủ tướng, đây là nhóm đối tượng cần được quan tâm đặc biệt. Nhưng thực tế phũ phàng là với tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đã vượt ngưỡng 20 lần, giấc mơ sở hữu một căn hộ 60m2 đang trở nên xa vời hơn bao giờ hết. Nếu không có sự can thiệp, họ buộc phải lựa chọn: hoặc gánh trên vai khoản nợ ngân hàng khổng lồ hoặc chấp nhận cuộc sống ở trọ bấp bênh ngay tại những thành phố mà họ đang đóng góp sức lao động để xây dựng.

Một dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội. Ảnh: Hồng Khanh

Nguyên nhân sâu xa không chỉ nằm ở sự thiếu hụt nguồn cung mà ở một sự chuyển dịch nguy hiểm về bản chất của nhà ở. Từ một hàng hóa tiêu dùng thiết yếu để "an cư", nhà ở đang bị biến thành một công cụ tài chính để "tích lũy".

Khi dòng vốn xã hội, thay vì chảy vào sản xuất, lại bị chôn chặt vào đất đai với kỳ vọng tăng giá vô tận, "nạn đầu cơ" trở thành kẻ thù giấu mặt đánh cắp cơ hội của người có nhu cầu thực. Nếu không có bàn tay điều tiết của Nhà nước, khoảng trống này sẽ không bao giờ được lấp đầy bởi các doanh nghiệp tư nhân vốn luôn chạy theo biên lợi nhuận cao nhất.

Bài học "thép" từ những người láng giềng

Nhìn ra thế giới, không quốc gia nào giải quyết thành công bài toán nhà ở cho tầng lớp trung lưu chỉ bằng những lời kêu gọi đạo đức kinh doanh. Họ dùng luật, thuế và những công cụ tài chính sắc bén - những "thang thuốc đắng" để trị tận gốc căn bệnh đầu cơ.

Singapore thường được nhắc đến như một huyền thoại về nhà ở công, nhưng ít ai để ý đến cách họ quản lý phân khúc trung lưu thông qua mô hình Executive Condominiums (EC) - loại hình chung cư "lai" giữa công và tư. Điều đáng suy ngẫm nhất không phải là cách họ xây nhà mà là cách họ ngăn chặn người ta kiếm lời từ chính sách nhân văn đó.

Tại đây, khái niệm "mua đi bán lại" kiếm lời ngắn hạn bị triệt tiêu bởi quy định thời gian cư trú tối thiểu. Chủ sở hữu buộc phải ở thực trong 5 năm (thậm chí 10 năm với vị trí đắc địa) trước khi được phép bán lại. Quy định này như một màng lọc, loại bỏ ngay lập tức giới đầu cơ lướt sóng, bởi không "cá mập" nào muốn chôn vốn cả thập kỷ mà không có thanh khoản.

Chưa hết, để đảm bảo công bằng, Singapore áp dụng thuế khấu trừ bán lại. Nếu bạn đã hưởng ưu đãi mua nhà giá rẻ lần 1, muốn mua lần 2, bạn phải nộp lại một khoản tiền phạt cố định lên tới 70.000 đô la Singapore để hoàn trả phần trợ cấp trước đó. Đối với những căn hộ ở vị trí "kim cương", Nhà nước thậm chí còn áp dụng cơ chế "thu hồi trợ cấp", lấy lại 6-9% giá bán lại để ngăn chặn việc người mua may mắn trúng suất mua nhà trở thành triệu phú qua đêm nhờ chênh lệch địa tô.

Nếu Singapore dùng quy định hành chính thì Hàn Quốc và Đài Loan (Trung Quốc) dùng công cụ thuế như một vũ khí răn đe hạng nặng.

Trước vấn nạn đầu cơ hoành hành, Hàn Quốc đã áp dụng mức thuế chuyển nhượng "trừng phạt" lên tới 70% lợi nhuận nếu bán nhà trong vòng 1 năm đầu tiên. Thông điệp rất rõ ràng: nhà là để ở, không phải là cổ phiếu để lướt sóng.

Đài Loan (Trung Quốc) đã thực hiện một cuộc cải cách thuế triệt để vào năm 2021 để bịt các lỗ hổng đầu cơ, đặc biệt là chiêu trò chuyển nhượng quyền mua (bán lúa non) và chuyển nhượng cổ phần công ty để tránh thuế. Thuế suất đưa ra là 45% lợi nhuận nếu bán trong vòng 2 năm; 35% nếu bán trong vòng từ 2-5 năm; 20% nếu bán trong vòng từ 5-10 năm.

Điểm cốt lõi trong chính sách "2.0" của Đài Loan là đưa cả giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai lẫn giao dịch cổ phần của các công ty bất động sản (nếu hơn 50% giá trị công ty là BĐS) vào diện chịu thuế thu nhập chuyển nhượng BĐS.

Điều này chặn đứng việc các nhà đầu cơ mua sỉ các suất "ngoại giao" hoặc "đặt cọc" rồi bán lại hợp đồng cọc để kiếm lời mà không phải chịu thuế BĐS như trước đây. Chính sách này đã làm giảm đáng kể hiện tượng "lướt sóng" căn hộ dự án, buộc các nhà đầu tư phải xác định nắm giữ trung và dài hạn.

Còn Trung Quốc chuyển sang kiểm soát kỷ luật nguồn cung bằng cơ chế "danh sách trắng". Chỉ những dự án pháp lý sạch, dòng tiền minh bạch mới được bơm vốn tín dụng, và dòng vốn này bị quản lý chặt chẽ chỉ để xây nhà, không được dùng để trả nợ cho tập đoàn mẹ. Đây là bài học xương máu cho Việt Nam trong bối cảnh nhiều dự án "đắp chiếu" vì chủ đầu tư dùng vốn sai mục đích.

Tại Pháp, sự lãng phí tài nguyên đất đai bị coi là một tội kinh tế. Chính sách thuế đánh vào nhà bỏ trống là đòn giáng mạnh vào giới nhà giàu thích "găm đất". Một căn nhà không có người ở (dựa trên dữ liệu điện, nước) sẽ bị đánh thuế tự động, với mức thuế suất tăng dần theo năm, có thể lên tới 34% giá trị cho thuê. Chính sách này buộc chủ sở hữu phải đưa tài sản vào lưu thông, hoặc bán hoặc cho thuê, thay vì để hoang hóa chờ tăng giá.

Đã đến lúc cần một "thang thuốc đắng"

Trong dự thảo Báo cáo chính trị trình Đại hội 14, Đảng đã xác định mục tiêu "thành lập quỹ nhà ở quốc gia". Đây chính là "giấy thông hành" quan trọng nhất để mạnh dạn luật hóa phân khúc nhà ở cho đối tượng này, biến định hướng chính trị thành những căn nhà hiện hữu.

Trên cơ sở những bài học quốc tế quý giá, đã đến lúc Việt Nam cần dũng cảm kê những “thang thuốc đắng" mang tính chiến lược.

Thứ nhất, chúng ta cần luật hóa một phân khúc nhà ở mới, nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở cao cấp, với trần giá kiểm soát (ví dụ 35 triệu đồng/m2 tại các đô thị lớn), có thể đặt tên là “nhà ở thương mại đại chúng”. Để làm được điều này, tư duy đấu thầu đất đai cần thay đổi triệt để.

Thay vì đấu giá để thu về số tiền cao nhất cho ngân sách (vô tình đẩy giá nhà lên cao), Nhà nước cần đấu thầu để chọn chủ đầu tư cam kết giá bán nhà thấp nhất. Đây là sự đánh đổi ngân sách ngắn hạn để lấy an sinh xã hội dài hạn. Các dự án này cần được đưa vào "luồng xanh" phê duyệt thủ tục và "danh sách trắng" về tín dụng để dòng vốn rẻ chảy đúng địa chỉ.

Thứ hai, Việt Nam có thể áp dụng thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Việc đưa cả giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai lẫn giao dịch cổ phần của các công ty bất động sản (nếu hơn 50% giá trị công ty là BĐS) vào diện chịu thuế thu nhập chuyển nhượng BĐS, với một mức thuế 30-40% trên lợi nhuận cho các giao dịch "lướt sóng" trong năm đầu tiên, sẽ ngay lập tức làm "nguội lạnh những cái đầu nóng".

Đồng thời, Việt Nam cũng có thể thí điểm đánh thuế nhà bỏ trống dựa trên dữ liệu tiêu thụ điện, nước tại Hà Nội và TPHCM. Việc này không chỉ tăng nguồn thu ngân sách mà quan trọng hơn là ép buộc nguồn cung quay trở lại thị trường. Đặc biệt, phân khúc nhà ở được Nhà nước ưu đãi về đất và vốn cần phải áp dụng quy định cấm chuyển nhượng dưới bất kỳ hình thức nào trong 5 năm đầu tiên. Đây là "hàng rào kỹ thuật" cần thiết để đảm bảo chính sách đến đúng tay người có nhu cầu ở thực.

Thứ ba, một quỹ tiết kiệm nhà ở quốc gia (như mô hình CPF của Singapore hay Tapera của Indonesia) cần được hình thành. Với lãi suất vay cố định khoảng 6%/năm trong 20-30 năm, gánh nặng trả nợ hàng tháng sẽ giảm đi đáng kể, giúp người trẻ dám mơ và dám thực hiện giấc mơ an cư. Bên cạnh đó, mô hình "sở hữu chung" - cho phép người dân mua 50-70% giá trị căn hộ và trả dần phần còn lại - cũng là một sáng kiến tài chính đáng cân nhắc để giảm áp lực vốn ban đầu.

Với những giải pháp này, "thang thuốc" chính sách có thể sẽ đắng với một nhóm nhỏ nhưng sẽ mang lại vị ngọt ngào của sự công bằng và cơ hội cho hàng triệu gia đình trẻ.

Nguyễn Phước Thắng