Giải phóng nguồn lực đất đai nhưng không tạo ra khoảng trống pháp lý mới

Các đại biểu thảo luận ở tổ chiều 19/8 (Ảnh VPQH)

Đất đai phải trở thành nguồn lực phát triển

Một điểm đáng chú ý được các đại biểu đặt ra tại phiên thảo luận là yêu cầu chuyển từ cách tiếp cận nặng về quản lý hành chính sang quản trị và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.

Các đại biểu cho rằng đất đai không chỉ là đối tượng quản lý mà là tài sản, nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Vì vậy, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng phải gắn với tiến độ dự án, nghĩa vụ tài chính và hiệu quả sử dụng thực tế; đồng thời phải theo dõi xuyên suốt từ quy hoạch, giao đất, khai thác đến thực hiện nghĩa vụ tài chính và đánh giá hiệu quả cuối cùng.

Cách tiếp cận này đặt ra yêu cầu mới đối với giá đất. Giá đất vừa là căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, bồi thường, vừa tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư và năng lực cạnh tranh. Do đó, các đại biểu đề nghị định giá dựa trên dữ liệu số tập trung, công khai, minh bạch; đồng thời điều tiết hợp lý phần địa tô tăng thêm do đầu tư hạ tầng và thay đổi quy hoạch tạo ra.

Đại biểu Nguyễn Thị Thanh Mai (Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội) đồng tình với định hướng áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, song lưu ý khi trao thẩm quyền lớn hơn cho địa phương phải kiểm soát nguy cơ thao túng giá. Đại biểu đề nghị Trung ương quy định tiêu chí khung, phương pháp chuẩn hóa và biên độ hệ số điều chỉnh; dữ liệu đầu vào và phương pháp xây dựng bảng giá cần được công khai để xã hội giám sát.

Phân cấp cũng là vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm. Đại biểu Đinh Thị Phương Lan (Đoàn ĐBQH tỉnh Gia Lai) ủng hộ quy định trực tiếp trong luật thẩm quyền của cấp xã đối với những công việc đất đai liên quan cá nhân và cộng đồng dân cư, bởi đây là cấp gần dân, nắm tương đối rõ hiện trạng và lịch sử sử dụng đất.

Tuy nhiên, đại biểu lưu ý không thể chỉ chuyển thẩm quyền “trên giấy” mà không chuyển đồng thời nguồn lực thực thi. Thực tế tại cơ sở cho thấy khối lượng hồ sơ lớn trong khi cán bộ địa chính còn thiếu, năng lực không đồng đều, hệ thống phần mềm và dữ liệu sau sắp xếp đơn vị hành chính chưa hoàn toàn tương thích. Vì vậy, phân quyền phải đi cùng nhân lực chuyên môn, cơ sở dữ liệu, hạ tầng kỹ thuật và kinh phí.

Khơi thông nguồn lực nhưng phải giữ quyền lợi người bị thu hồi đất

Một yêu cầu xuyên suốt khác là giải phóng nguồn lực đất đai không thể đánh đổi bằng việc làm suy giảm quyền lợi chính đáng của người dân.

Đại biểu Nguyễn Thị Thanh Mai cho rằng, chính sách thu hồi đất cần chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống” cho người dân. Đại biểu đặc biệt lưu ý nguyên tắc bố trí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất và đề nghị nếu có ngoại lệ thì phải xác định rõ phạm vi, điều kiện, đồng thời thiết lập cơ chế bảo đảm thay thế đủ mạnh.

Theo đại biểu, với trường hợp không thể bố trí đất hoặc nhà tái định cư tại chỗ, phương án bồi thường cần tính cả sinh kế dài hạn, đào tạo chuyển đổi nghề và khả năng tiếp cận trường học, y tế, giao thông tại nơi ở mới. Mục tiêu cuối cùng không chỉ là hoàn tất thủ tục giải phóng mặt bằng mà phải giúp người dân ổn định cuộc sống.

Từ góc độ tài chính - ngân hàng, đại biểu Tô Huy Vũ (Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội) đặt ra một vấn đề khác: xử lý quyền của bên nhận thế chấp khi đất đang bảo đảm cho khoản vay bị Nhà nước thu hồi.

Theo đại biểu, dự thảo quy định trình tự thu hồi đất nhưng chưa đưa bên nhận thế chấp vào quy trình. Trong trường hợp đất đang thế chấp bị thu hồi, nếu ngân hàng không được thông báo và quyền bảo đảm không được chuyển tiếp sang khoản bồi thường hoặc tài sản tái định cư, có thể đồng thời phát sinh rủi ro đối với người vay, tài sản bảo đảm và khả năng thu hồi nợ.

Từ đó, đại biểu kiến nghị cơ quan có thẩm quyền trước khi thu hồi phải tra cứu đăng ký biện pháp bảo đảm, thông báo cho bên nhận bảo đảm; đồng thời thiết kế cơ chế chuyển tiếp quyền bảo đảm sang khoản bồi thường hoặc tài sản tái định cư mới theo thứ tự ưu tiên đã đăng ký.

Đại biểu cũng đề nghị các quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cần thống nhất trên phạm vi cả nước. Nếu phân cấp đến mức mỗi địa phương có một quy trình, hồ sơ và thời hạn khác nhau sẽ gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng hoạt động trên nhiều địa bàn, đồng thời ảnh hưởng đến việc xác định thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm.

Các đại biểu thảo luận ở tổ chiều 19/8 (Ảnh VPQH)

Bảo vệ dòng tiền của người mua nhà

Nếu Luật Đất đai đặt ra bài toán cân bằng giữa khai thác nguồn lực và bảo vệ quyền tài sản, thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản lại tập trung mạnh vào việc bảo vệ dòng tiền của khách hàng mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Một số đại biểu cho rằng, bản chất của việc bán bất động sản hình thành trong tương lai không chỉ là giao dịch mua bán tài sản mà còn là một phương thức huy động vốn của chủ đầu tư. Bởi vậy, quản lý không nên chỉ dừng ở điều kiện mở bán hay tỷ lệ thu tiền mà cần kiểm soát rủi ro dòng tiền trong quá trình triển khai dự án.

Dự thảo đã đặt ra một số hàng rào như giới hạn tiền đặt cọc không quá 5%, kiểm soát thanh toán theo tiến độ và cơ chế bảo lãnh. Tuy nhiên, các đại biểu cho rằng, nếu chỉ kiểm soát mức thu mà không kiểm soát cách sử dụng tiền sau khi chủ đầu tư nhận từ khách hàng thì vẫn tồn tại nguy cơ dòng tiền của dự án này được chuyển sang dự án khác.

Một rủi ro khác là các khoản thu có bản chất đặt cọc nhưng mang những tên gọi khác như giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc phí ưu tiên. Các đại biểu kiến nghị mọi khoản tiền có tính chất bảo đảm giao kết hợp đồng đều phải được coi là tiền đặt cọc và chịu chung giới hạn pháp luật; chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đối với khoản tiền do đại lý, đơn vị phân phối được ủy quyền thu.

Đáng chú ý, đại biểu đề xuất tiền ứng trước của người mua được quản lý theo từng dự án, qua tài khoản riêng tại ngân hàng bảo lãnh và chỉ giải ngân phục vụ chính dự án theo tiến độ thực tế. Với bảo lãnh, nếu khách hàng lựa chọn thì cần có chứng thư cụ thể, thay vì chỉ dừng ở cam kết bảo lãnh chung cho dự án.

Ở Luật Nhà ở, Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm (Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội) cũng đề nghị kiểm soát chặt trường hợp bán nhà hình thành trong tương lai khi dự án đang thế chấp. Theo đại biểu, cần bảo đảm người mua được biết rõ tình trạng thế chấp của căn hộ và thiết lập cơ chế giải chấp tương ứng với tiến độ thanh toán, để rủi ro từ khoản vay của chủ đầu tư không chuyển sang người mua nhà.

Các đại biểu thảo luận ở tổ chiều 19/8 (Ảnh VPQH)

Chuyển trọng tâm từ “sở hữu nhà” sang “có chỗ ở”

Một hướng tiếp cận đáng chú ý trong thảo luận Luật Nhà ở là phát triển thị trường nhà cho thuê, nhất là nhà ở xã hội cho thuê.

Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm đánh giá việc dành riêng quy định cho nhà ở cho thuê thể hiện sự chuyển dịch từ tư duy “phải sở hữu nhà” sang bảo đảm người dân “có chỗ ở ổn định, phù hợp với khả năng chi trả”. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị không bắt buộc mọi địa phương đều phải thành lập Quỹ nhà ở mà nên căn cứ nhu cầu, tốc độ đô thị hóa, quỹ đất và khả năng cân đối nguồn lực.

Đại biểu đồng thời đề nghị chuyển mạnh trọng tâm nhà ở xã hội từ hỗ trợ mua sang hỗ trợ thuê, nhất là tại các đô thị lớn, khu vực TOD (nghiên cứu phát triển đô thị - PV) và khu công nghiệp. Khi nguồn cung hữu hạn, chính sách cũng cần phân biệt giữa người “đủ điều kiện” và người “được ưu tiên”, dựa trên khó khăn thực tế về nhà ở và khả năng chi trả.

Ở góc nhìn rộng hơn, PGS.TS Bùi Hoài Sơn (Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội) cho rằng, khai thác nguồn lực đất đai không chỉ được đo bằng giá trị thương mại. Đất còn là không gian cho văn hóa, công viên, trường học, thiết chế cộng đồng và chất lượng sống. Vì vậy, khi đô thị hóa và giá trị thương mại của đất tăng lên, luật cần có cơ chế bảo vệ những quỹ đất phục vụ lợi ích cộng đồng.