Giao dịch giảm, tốc độ tăng giá căn hộ Hà Nội đã chậm lại

Diễn biến thị trường căn hộ Hà Nội thời gian qua thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tại sự kiện công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội nửa đầu năm 2026 diễn ra chiều 12/8, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội nhận định, bức tranh thị trường quý II/2026 có những phát triển trái chiều - có tăng trưởng và cũng ghi nhận cả sự suy giảm.

Giao dịch giảm, giá căn hộ Hà Nội vẫn neo cao

Cụ thể, trong quý II/2026, thị trường ghi nhận hơn 5.000 căn hộ được bán, tăng nhẹ so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, cũng cải thiện so với quý I. Trong khi đó, nguồn cung mới giảm xuống còn khoảng 5.300 căn, trong đó căn hộ hạng A chiếm hơn 60%.

Tính chung nửa đầu năm,  thị trường đón nhận khoảng 11.000 căn hộ mới, cho thấy nguồn cung vẫn duy trì ở mức đáng kể. Tuy nhiên, thanh khoản lại có dấu hiệu suy giảm. Tổng lượng căn hộ bán được đạt khoảng 9.800 căn, giảm 25% so với cùng kỳ năm 2025 và chỉ tương đương khoảng 1/3 tổng lượng giao dịch của cả năm 2025.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội.

Dù lượng bán suy giảm, giá thị trường không giảm.

"Với số lượng căn hộ hạng A chiếm đến 60% nguồn cung mới, thị trường căn hộ để bán có giá sơ cấp bình quân là 116 triệu đồng/m2, tăng đến 16% so với quý trước và 27% so với năm ngoái", bà Hằng cho biết. 

Theo chuyên gia, khả năng chi trả vẫn là rào cản lớn nhất trên thị trường, khiến người mua trở nên kỹ tính và nhạy cảm hơn về giá mặc dù nguồn cầu nhà vẫn ở mức cao.

Phân tích về cơ cấu giá, bà Hằng cho biết trong nửa đầu năm 2026, căn hộ sơ cấp có giá trên 8 tỷ đồng/căn chiếm tới 43% nguồn cung, tăng mạnh so với mức chỉ 2% của năm 2025.

"Nửa đầu năm 2026, tất cả các nguồn cung sơ cấp đều có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó 60% là trên 90 triệu đồng/m2. Căn hộ vừa túi tiền trên thị trường rất hạn chế", chuyên gia dẫn chứng.

Đáng chú ý, Savills ghi nhận trong thời gian sắp tới, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền sẽ được cải thiện. Hạng C dự kiến đóng góp 15% nguồn cung tương lai .

Giá căn hộ trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đã tăng chậm lại.

Về diễn biến giá, mặt bằng giá căn hộ vẫn tiếp tục tăng thời gian qua, song tốc độ tăng đã có dấu hiệu chậm lại ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Chuyên gia cũng thẳng thắng chỉ rõ, trong bối cảnh thanh khoản thị trường gặp khó khăn thời gian qua, giá căn hộ tại một số khu vực đã có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên, những dự án nằm dọc tuyến Metro số 2A và Metro số 3 có mức độ điều chỉnh giá ít hơn so với mặt bằng chung của thị trường, nhờ đó giá bán vẫn duy trì tương đối ổn định.

Thị trường bước vào một giai đoạn phát triển chọn lọc hơn

Giám đốc Savills cũng cho rằng triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội vẫn duy trì tốt. Nửa cuối năm, thị trường sẽ tung ra thêm khoảng 13.000 căn nữa, nâng tổng cung mới cả năm lên 24.000 căn - ổn định so với các năm trước. Dù một số dự án có thể điều chỉnh kế hoạch mở bán hoặc lùi thời điểm chào bán sang đầu năm 2027, tiến độ xây dựng của nhiều dự án trong nguồn cung tương lai đã khá rõ ràng.

Trong 3 năm sắp tới, thị trường sẽ đón nhận trên 200.000 căn hộ mới, với phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng chính. Bên cạnh đó, quá trình đầu tư và hoàn thiện hạ tầng, cùng xu hướng phát triển các khu đô thị theo mô hình đa trung tâm tại nhiều khu vực của Hà Nội được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cải thiện nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt là căn hộ hạng C.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026 của Cushman & Wakefield công bố cùng ngày cũng ghi nhận thị trường nhà ở tại Thủ đô tiếp tục quá trình tái cân bằng trong nửa đầu năm.

Cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự sụt giảm về nguồn cung mới và số lượng giao dịch. Các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, trong khi người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoại thành và cận trung tâm, phản ánh định hướng phát triển đô thị đa cực của Hà Nội cũng như sự hạn chế về quỹ đất tại khu vực nội đô.

Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục là động lực chính của thị trường, dù cả nguồn cung và nhu cầu đều chững lại trong bối cảnh khoảng cách giữa sản phẩm hiện có và nhu cầu thực của người mua ngày càng gia tăng. Nguồn cung mới vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở giá phải chăng gần như vắng bóng, tiếp tục tạo áp lực lên mặt bằng giá và khả năng chi trả của người dân.

“Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, nơi cả chủ đầu tư và người mua đều đặt trọng tâm lớn hơn vào chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn", bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam.

Theo chuyên gia, khi Hà Nội tiếp tục triển khai mô hình phát triển đô thị đa cực đồng thời củng cố hệ thống hạ tầng kết nối giao thông, đặc biệt là các tuyến đường sắt đô thị, các khu vực ngoại thành được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng chính cho nguồn cung nhà ở trong tương lai.

"Quá trình chuyển dịch này sẽ góp phần hình thành một cấu trúc thị trường bền vững hơn, dù bài toán về khả năng chi trả vẫn là thách thức đáng lưu tâm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ khi nguồn cung mới vẫn tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm cao cấp và hạng sang", bà Ngọc cho hay.

Trong khi đó, ở góc nhìn của các chuyên gia của Avison Young, sau giai đoạn giảm tốc đột ngột, thị trường nhà ở đang trải qua giai đoạn điều chỉnh cần thiết để khôi phục niềm tin và cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều chủ đầu tư giới thiệu các chính sách thanh toán linh hoạt hơn để kích cầu. Ở thị trường thứ cấp, chi phí vay tăng buộc nhà đầu tư điều chỉnh giảm giá bán kỳ vọng để đẩy nhanh tiến độ giao dịch.

Theo hãng dịch vụ bất động sản, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, nhưng các tiêu chí tìm kiếm của người mua ngày càng đa dạng và phức tạp. Bên cạnh giá bán, vị trí và tiềm năng tăng giá, người mua ở thực còn chú trọng đến yếu tố pháp lý, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, không gian xanh và hệ thống tiện ích. Do đó, các chủ đầu tư bàn giao dự án đúng tiến độ, công bố pháp lý rõ ràng và đặc biệt có khả năng tạo lập và xây dựng những cộng đồng cư dân hoàn chỉnh sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách hàng.

Avison Young dự báo trong thời gian tới, căn hộ trung cấp, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội sẽ là những phân khúc chủ lực khi nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn trở thành hai nền tảng hồi phục chính của thị trường nhà ở.

Như vậy, mặc dù cách diễn đạt khác nhau, Savills, Cushman & Wakefield và Avison Young đều cho rằng thị trường không còn tăng nóng, giao dịch đã chậm lại, người mua trở nên kỹ tính hơn. Nguồn cung cao cấp nhiều, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu. Và hạ tầng, đặc biệt metro, sẽ tiếp tục là động lực chính của thị trường.

Việc nhiều đơn vị độc lập đưa ra nhận định tương đồng đã khẳng định độ tin cậy của xu hướng chung này trên thị trường nhà ở Hà Nội.