Metro mở đường, Hòa Lạc đón 'cú hích' bán lẻ chưa từng có

Công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội H1/2026

Bán lẻ chuyển sang cuộc chơi chất lượng

Phát biểu tại sự kiện công bố Báo cáo Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội H1/2026 diễn ra chiều ngày 12/8, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, thị trường bán lẻ Thủ đô đang trải qua quá trình sàng lọc mạnh mẽ sau thời gian dài phát triển nhanh.

Theo bà Hằng, thực tế thị trường từng ghi nhận không ít trung tâm thương mại vận hành kém hiệu quả. Một số dự án sau đó phải chuyển đổi công năng sang văn phòng, ngân hàng hoặc các loại hình sử dụng khác. Đây là hệ quả của quá trình sàng lọc, đồng thời cho thấy yêu cầu ngày càng cao đối với khả năng vận hành và thu hút khách của các dự án bán lẻ.

Ở chiều ngược lại, những trung tâm thương mại tái định vị thành công, mở rộng nhóm khách hàng mục tiêu và nâng cao chất lượng vận hành đang ghi nhận kết quả tích cực. Công suất mặt bằng hiện đạt khoảng 89%.

Đáng chú ý, diễn biến giá thuê đang cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực. Trong khi giá thuê tại khu vực trung tâm thành phố có xu hướng tăng, mặt bằng giá tại khu vực ngoài trung tâm tương đối ổn định. Theo bà Hằng, đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bán lẻ đang chuyển sang giai đoạn phát triển có chất lượng, trong đó khả năng tạo trải nghiệm và thu hút khách hàng ngày càng trở thành yếu tố quyết định.

Khu vực trung tâm tiếp tục là điểm đến của nhiều thương hiệu bán lẻ cao cấp. Một số mặt bằng đang trống cũng đã được chủ nhà tích cực đàm phán với khách thuê. Với diễn biến này, giá thuê cũng như công suất mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm được kỳ vọng tiếp tục cải thiện trong năm 2027.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá, thị trường bán lẻ Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chất lượng, được thúc đẩy bởi tiêu dùng cao cấp và phạm vi thị trường ngày càng mở rộng.

Một thay đổi đáng chú ý khác nằm ở cơ cấu khách thuê. Theo bà Hằng, nghiên cứu về cơ cấu khách thuê trong thời gian qua cho thấy nhóm ngành hàng có khả năng tạo dòng khách lớn, đặc biệt là siêu thị, ngày càng giữ vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy diện tích cho thuê tại các dự án quy mô lớn.

Tại AEON Mall ở Đông Anh và Hà Đông, diện tích dành cho siêu thị có thể chiếm hơn 20%. Trong khi đó, tại Vincom Metropolis, tỷ trọng này dao động khoảng 10-15%. Với Lotte Mall West Lake và Lotte Center, diện tích dành cho các ngành hàng bán lẻ có khả năng thu hút khách mua sắm, tiêu dùng cũng được duy trì ở mức cao. Tại GO! và MM Mega Market, tỷ trọng diện tích thuê cho siêu thị dao động khoảng 5-10%.

Theo bà Hằng, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng đang tác động trực tiếp đến chiến lược của các chủ đầu tư. Những mô hình có khả năng tạo lưu lượng khách ổn định không chỉ mang lại doanh thu cho chính ngành hàng đó mà còn góp phần kéo khách đến toàn bộ trung tâm thương mại.

Metro mở rộng cực tăng trưởng bán lẻ

Bên cạnh sự thay đổi về chất lượng nguồn cung, hạ tầng giao thông đang mở ra một không gian phát triển mới cho thị trường bán lẻ Hà Nội.

Bán lẻ Hà Nội sàng lọc mạnh, cuộc đua dịch chuyển ra vùng ven ảnh: minh họa

Theo bà Hằng, việc thành phố đẩy mạnh đầu tư, khởi công nhiều tuyến metro sẽ tạo tác động đáng kể tới sự phân bổ hoạt động thương mại trong tương lai. Không chỉ bán lẻ, các lĩnh vực văn phòng, khách sạn và tổ hợp thương mại - dịch vụ cũng được hưởng lợi khi khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm và các cực phát triển mới được cải thiện.

Trong số đó, tuyến Metro số 5 được kỳ vọng tạo động lực đáng kể cho khu vực Hòa Lạc.

Theo bà Hằng, tại 5 nhà ga đầu tiên ở khu vực Hòa Lạc, quy mô dân số dự kiến dao động từ 68.000 đến trên 70.000 người. Với quy mô dân cư này, nhu cầu về bán lẻ, lưu trú, văn phòng cho thuê và dịch vụ thương mại được kỳ vọng tăng lên, tạo nền tảng cho sự hình thành các trung tâm thương mại mới.

Theo định hướng phát triển Thủ đô, khu vực quanh 5 nhà ga tại Hòa Lạc trong tương lai có thể hình thành khoảng 350.000 dân, tương đương trung bình khoảng 70.000 dân mỗi nhà ga. Quy mô này tương đồng với tổng dân cư dự kiến quanh 5 nhà ga ở đoạn đầu tuyến, qua đó tạo điều kiện hình thành các cực thương mại mới.

Từ góc độ thị trường, sự phát triển của Hòa Lạc không chỉ bổ sung nguồn cầu cho bán lẻ mà còn mở rộng dư địa cho các dự án nhà ở thương mại, tổ hợp dịch vụ và các mô hình kinh doanh phục vụ cộng đồng dân cư quy mô lớn.

Bà Hằng đánh giá, Hòa Lạc đang được định hướng trở thành một trong những cực tăng trưởng của Hà Nội. Khi hạ tầng giao thông tiếp tục hoàn thiện và dân cư gia tăng, khu vực này có triển vọng trở thành một điểm đến mới của dòng vốn phát triển bất động sản thương mại.

Ở ngắn hạn, nguồn cung bán lẻ mới cũng được kỳ vọng gia tăng. Đáng chú ý là khu vực Starlake, nơi nhiều thương hiệu bán lẻ có kinh nghiệm được dự kiến gia nhập thị trường. Sự xuất hiện của những tên tuổi như Takashimaya và Isetan được kỳ vọng góp phần đưa khu vực này trở thành một trong những cụm bán lẻ trọng điểm mới của Hà Nội.

Theo ông Matthew Powell, đến năm 2026, 8 dự án sẽ bổ sung khoảng 230.240 m2 nguồn cung bán lẻ mới ra thị trường. Trong giai đoạn 2027-2028, nguồn cung tương lai sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực Starlake, với nhiều dự án dự kiến hoàn thành trong thời gian ngắn.

Sự gia nhập của các dự án quy mô lớn sẽ tiếp tục làm gia tăng cạnh tranh trên thị trường. Trong bối cảnh đó, lợi thế không còn đơn thuần nằm ở quy mô diện tích hay vị trí, mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng tạo ra sự khác biệt về trải nghiệm.

Đây cũng là yếu tố quyết định sức cạnh tranh của thị trường bán lẻ Hà Nội trong giai đoạn tới. Khi nguồn cung mở rộng, người tiêu dùng có thêm lựa chọn, trong khi các thương hiệu cũng có nhiều không gian hơn để tiếp cận khách hàng. Các trung tâm thương mại vì vậy phải chuyển từ tư duy đơn thuần cung cấp mặt bằng sang xây dựng hệ sinh thái tiêu dùng có khả năng duy trì lưu lượng khách ổn định.