Giới đầu cơ đất nền đón sóng sáp nhập đang 'ngồi trên đống lửa'?

Khảo sát từ thực tế chỉ ra, kể từ trước Tết 2025 đến nay, thị trường bất động sản phía Nam đã xuất hiện tình trạng “sốt nóng” cục bộ ở một số khu vực, các nhà đầu tư “cá mập” rục rịch trở lại săn đất tại Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), TP.Thủ Đức, Hóc Môn (TP.HCM)...

Chật vật thoát hàng

Tuy nhiên, sau thời gian “chạm đỉnh”, thị trường đất nền tại không ít điểm nóng bắt đầu giảm tốc, nhu cầu mua bán giảm sâu, đẩy nhiều nhà đầu tư có ý định “lướt sóng” vào thế “tiến thoái lưỡng nan”.

Anh Đặng Thành Vinh, nhà đầu tư chuyên đất nền ở TP.HCM, cho hay vào đầu tháng 3, khi tin đồn sáp nhập bùng lên, anh cùng nhóm của mình quyết định rót 5,6 tỷ đồng mua vào 2 lô đất nền tại xã Phước Khánh (Nhơn Trạch, Đồng Nai), trong đó có 3 tỷ đồng đi vay.

“Khi mua vào, chúng tôi kỳ vọng giá sẽ lên nhanh và chốt lời trong vòng 2-3 tháng, tuy nhiên, đến trung tuần tháng 4, khi Nhơn Trạch được cho là không nằm trong danh sách sáp nhập vào TP.HCM thì cơn sốt hạ nhiệt. Giá dù không giảm nhưng thanh khoản lao dốc, khiến chúng tôi đang không biết nên tiếp tục gồng trả lãi đợi thêm hay hạ giá để thoát hàng”, anh Vinh chia sẻ.

Ôm đất theo sóng sáp nhập tỉnh thành ẩn chứa nhiều rủi ro.

Đang ở trong tình cảnh thậm chí còn nan giải hơn là trường hợp của anh Đăng, nhà đầu tư gốc Bình Dương, khi đặt cọc 250 triệu đồng để mua vào lô đất nền giá 2,3 tỷ đồng ở xã Đại Phước (Nhơn Trạch) vào cuối tháng 3, với kỳ vọng “lướt sóng” sáp nhập, mua nhanh chốt lời nhanh.

Tuy nhiên, sau ngót 2 tháng mua vào, tích cực phối hợp với môi giới “tung chiêu” để tìm khách mua, đến nay anh Đăng vẫn “ôm đất ngồi chờ”. Tin đồn sáp nhập không thành hiện thực khiến thị trường hạ nhiệt nhanh, việc tìm khách sang tay trở thành bài toán khó.

“Tôi đang khất lần, khất lượt việc tất toán tiền lô đất vì đã quá hẹn, nhưng trong 1 tuần tới, nếu vẫn không thể tìm được người mua với giá có lợi, có thể tôi sẽ bỏ cọc”, anh Đăng thú nhận với VnBusiness.

Kết quả thăm dò của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy nhu cầu giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc sau cơn sốt sáp nhập tỉnh thành. Cụ thể, theo DKRA Group, trong ba tuần đầu tháng 4/2025, lượng giao dịch bất động sản tại các tỉnh phía Nam (TP.HCM, Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh) đã giảm 30-40% so với tháng trước.

Giao dịch hạ nhiệt trên diện rộng, ở cả loại hình phục vụ nhu cầu thực là căn hộ và sản phẩm thuần đầu tư như đất nền, nhà liền thổ và bất động sản nghỉ dưỡng. Theo đó, tháng vừa qua căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên rổ hàng mở bán đạt 22%, nhà liền thổ là 21%, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng chỉ đạt từ 3-6%.

Đã hết thời “lướt sóng”?

Dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan cũng cho thấy những thông số tương tự, khi mức độ quan tâm tìm mua bất động sản trên cả nước trong tháng 4 giảm 18% so với tháng trước.

Trong đó, phân khúc chung cư giảm mạnh nhất với 20%, kế đến là đất nền giảm 18%, nhà riêng và nhà mặt phố cùng giảm 14%. Lượng tin đăng bán bất động sản trên cả nước cũng giảm 5-9% ở phần lớn các phân khúc.

Về khu vực, nhu cầu tìm mua bất động sản tại Hà Nội giảm 18%, TP.HCM giảm 19%, trong khi các địa phương khác trên cả nước ghi nhận mức giảm trung bình 16-20%. Đáng chú ý, căn hộ và đất nền là hai loại hình giảm sâu nhất, ghi nhận tại Hà Nội giảm 23%, TP.HCM giảm 21%.

Việc thị trường hạ nhiệt sau cơn sốt sáp nhập không chỉ khiến nhà đầu tư cá nhân “ngồi trên đống lửa”, mà còn đang khiến nhiều chủ dự án đất nền gặp khó vì dù đã tung nhiều chính sách khuyến mãi như chiết khấu 10-20%, tặng xe, tặng vàng... nhưng vẫn đông khách hỏi, vắng khách mua.

Đơn cử, một dự án quy mô 42 ha tại Bình Dương đưa vào rổ hàng gần 300 lô đất nền từ đầu tháng 4, với đủ các chính sách bán hàng hấp dẫn từ chiết khấu sâu 15% cho khách thanh toán sớm, đến tặng vàng, voucher trọn gói du lịch Thái Lan 3 ngày 2 đêm... nhưng đến nay mới chỉ có vỏn vẹn hơn 20 khách xuống cọc. Thanh khoản ì ạch khiến chủ đầu tư phải đóng rổ hàng, tìm phương án mới.

Những diễn biến thực tế cho thấy thị trường đất nền có cải thiện đáng kể về mức độ quan tâm và giao dịch. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, đây vẫn chỉ là sự cải thiện cục bộ. Nếu nhà đầu tư thiếu cẩn trọng lao vào “cơn say” đất nền, khả năng rơi vào vòng xoáy “đu đỉnh - cắt lỗ” là hiện hữu.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhìn nhận khi giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao, cùng với việc các nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đẩy sóng sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường vì vượt quá sức mua của người dân. Một thời gian sau, các nhà đầu tư, đầu cơ có thể sẽ phải cắt lỗ.

Trong khi đó, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng thông tin sáp nhập tỉnh là một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ. Đây là chất xúc tác mạnh khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. Nhưng nếu không tỉnh táo, nhà đầu tư rất dễ mắc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực.

“Tập trung vào thanh khoản - kiểm soát đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư phải trả lời được các câu hỏi: Ai sẽ mua lại? Ai sẽ thuê? Ai sẽ sống ở đó? ”, ông Trung đưa lời khuyên.

Giá đất tăng nhanh theo tin sáp nhập có yếu tố đầu cơ

Trong báo cáo thị trường quý I, Bộ Xây dựng cho biết giá nhà ở và đất nền tại các địa phương có nhiều biến động hơn so với quý trước, chủ yếu do thông tin sáp nhập các tỉnh, thành.

Cụ thể, tại các tỉnh, thành phố được chọn là nơi đặt cơ quan hành chính mới, mặt bằng giá bị đẩy lên cao và lượng giao dịch cũng có xu hướng tăng. Chẳng hạn, ở Bắc Giang, giá đất tại một số khu vực thuộc TP Bắc Giang đã tăng trên 20% so với thời điểm cuối năm 2024.

Hay tại Phú Thọ, ở một số khu dân cư, thậm chí các khu đô thị bị bỏ hoang nhiều năm thuộc khu vực Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm, giá rao bán đất cũng tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại Hải Phòng, giá các lô đất tại Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên bị đẩy tăng 15-20% so với cuối năm 2024.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng khẳng định sự tăng trưởng về giá và lượng giao dịch tại các khu vực này có yếu tố đầu cơ và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường. Báo cáo của Bộ cũng cho biết cơ quan chức năng tại các địa phương đã phải cảnh báo tình trạng trên, đồng thời tăng cường kiểm soát, quản lý thị trường.

Hưng Nguyên