Gỡ khó thị trường bất động sản từ điểm nghẽn nhà ở xã hội

Chính sách pháp lý phù hợp để phát triển nhà ở xã hội là một trong những chủ đề được bàn bạc nhiều nhất tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - thúc đẩy tăng trưởng”, do Báo Đầu tư tổ chức trong ngày 18/4/2023.

Theo tiến sĩ Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án không được phê duyệt kịp thời dẫn đến thị trường thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội.

Ông Lực cho biết, một người lao động trung bình của Việt Nam phải mất tới 23,5 năm mới mua được một căn hộ cơ bản trên thị trường, lâu hơn rất nhiều quốc gia khác trên thế giới. Ông đánh giá nhà ở xã hội là phân khúc cần tập trung làm tốt, nhưng chưa thể triển khai hiệu quả vì các vấn đề pháp lý.

“Nhiều khi vấn đề không phải thiếu tiền. Chúng ta có gói 18.000 tỷ phát triển nhà ở xã hội, trong đó hiện vẫn còn 11.000 tỷ chưa tiêu hết, đang nằm ở Ngân hàng Chính sách. Vấn đề chủ yếu do thiếu nguồn cung và chính sách pháp lý quá phức tạp”, vị chuyên gia nhận định.

Là một người trong ngành, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, cũng đồng ý rằng thủ tục thực hiện các dự án nhà ở xã hội còn nhiều khó khăn. Cụ thể, với các thủ tục hành chính hiện nay, doanh nghiệp phải mất 5 - 10 năm mới hoàn thành dự án.

Tuy nhiên, vấn đề khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải khi làm nhà ở xã hội là quỹ đất. Ông Tuấn cho biết, tại TP.HCM, quỹ đất công không còn nhiều, nên gây ra khó khăn lớn cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc này. Bên cạnh quỹ đất, quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội hiện nay cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Một khó khăn nữa với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội là dòng vốn hỗ trợ. Từ năm 2002 đến 2022, công ty Hoàng Quân tập trung vào việc phát triển mảng nhà ở xã hội với 10 dự án được hoàn thành, quy mô khoảng 10.000 căn. Tuy nhiên, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường đi xuống, doanh nghiệp đã gặp khá nhiều khó khăn. Điều này khiến giá cổ phiếu, doanh thu, lợi nhuận những năm qua của công ty đều bị ảnh hưởng.

“Hiện nay, để có quỹ đất làm nhà ở xã hội, thời gian chờ đợi rất lâu và vướng mắc. Chúng tôi cần một quy trình mạnh hơn; cần có sự đột phá về thủ tục hành chính ở các địa phương lớn như TP.HCM”, đại diện công ty Hoàng Quân khẳng định.

Cần nhanh chóng gỡ vướng mắc pháp lý cho phân khúc nhà ở xã hội

Thông tin từ DKRA Việt Nam cho thấy trên thực tế, nguồn cung bất động sản trên thị trường hiện tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Với nhà ở xã hội, trong năm 2022, cả nước chỉ có 9 dự án, tương đương hơn 5.500 căn. Đại diện DKRA Việt Nam đánh giá rằng nếu không có giải pháp đồng bộ thì mục tiêu xây 1 triệu căn nhà ở xã hội tại Việt Nam sẽ “quá khó thực thi”.

Trong khi đó, từ quan điểm phía môi giới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận việc xử lý chính sách cần nhanh hơn, chi tiết hơn, cụ thể hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội càng cần phải “rất khẩn trương”.

Theo ông, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn gần như không có giao dịch, hoặc rất hiếm giao dịch. Các sản phẩm hàng tồn còn nhiều, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, loại hình vốn không thích hợp trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện tại. Chỉ có nhà ở xã hội là phục vụ đúng nhu cầu đại bộ phận người dân và nếu đủ nguồn cung thì hoạt động giao dịch sẽ rất thuận lợi.

“Trong giai đoạn này, nhà ở xã hội là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp thì chỉ số giao dịch trên thị trường sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, các hoạt động kinh tế khác sẽ ổn định trở lại”, ông Đính cho biết.

Bên cạnh ý kiến về chính sách, tại hội thảo, TS Cấn Văn Lực cũng đề xuất phương án xây dựng quỹ hỗ trợ nhà ở xã hội trong dài hạn, thay vì các gói tín dụng gửi tại ngân hàng như hiện nay. Ông Lực cho biết mô hình này đã được triển khai thành công tại một số quốc gia như Hàn Quốc, Singapore nhờ yếu tố bền vững về mặt tài chính.

Vừa qua, Nghị quyết 33 đã yêu cầu các cơ quan Chính phủ nghiên cứu xây dựng, ban hành 4 nghị định sửa đổi, bổ sung các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Đầu tư, các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý của Bộ Xây dựng và các quy định về trình tự, thủ tục triển khai dự án nhà ở thương mại, khu đô thị…,đồng thời, yêu cầu các địa phương tập trung tháo gỡ khó khăn, chấm dứt việc đùn đẩy trách nhiệm, chậm trễ trong giải quyết các thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, họ vẫn đang chờ đợi để được giải quyết về mặt pháp lý. Phía doanh nghiệp bày tỏ mong muốn các dự án đủ hồ sơ, đủ tiêu chuẩn sẽ sớm được cấp phép. Ngược lại, nếu dự án chưa đáp ứng đủ các tiêu chí thì cũng sớm nhận được quyết định từ các bộ, ngành hay các đơn vị liên quan để doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch triển khai.

Nhung Bùi