Gỡ nút thắt, tạo đột phá trong phát triển nhà ở xã hội: Cần tư duy mới và cơ chế đặc thù đồng bộ

Để tháo gỡ, nhiều kiến nghị tiếp tục được đưa ra, đặc biệt nhằm hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, đại biểu Quốc hội Đoàn thành phố Hà Nội:
Đa dạng hóa nguồn đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở xã hội

Lợi nhuận đầu tư dự án nhà ở xã hội rất thấp. Nếu cho thuê, giá lại càng thấp, dẫn đến không có khả năng để hoàn trả vốn. Vì vậy cần phải có quỹ để tạo vốn đầu tư cho phát triển nhà ở xã hội. Sẽ rất công bằng và thỏa đáng nếu 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại, không sử dụng để phát triển nhà ở xã hội, được phép quy đổi thành tiền để đóng vào quỹ nhà ở xã hội.

Để thực hiện, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội nên quy định những dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thì phần diện tích đất dành cho phát triển nhà xã hội được quyền chuyển sang thành đất thương mại. Và phần đất này sẽ được đấu giá, dùng số tiền thu được đưa vào quỹ phát triển nhà xã hội mà không cần phải làm thủ tục phê duyệt lại.

Cần đa dạng hóa nguồn đóng góp cho quỹ nhà ở xã hội. Đặc biệt, nên khuyến khích người dân có nhu cầu mua hoặc thuê nhà tích cực tiết kiệm và đóng góp vào quỹ. Khoản đóng góp thường xuyên này sẽ được theo dõi và là một trong những tiêu chí để được ưu tiên mua hay thuê mua, thuê nhà ở xã hội.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, gần đây đã tăng lên 145.000 tỷ đồng cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội của các ngân hàng, trên thực tế giải ngân rất thấp. Trong đó, có một nguyên nhân là các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội sẽ bị "soi" lại dư nợ lớn của các dự án khác nên không có đủ điều kiện để được tiếp cận tín dụng nữa. Do đó, cần tách riêng phần dư nợ dành cho vay phát triển nhà ở xã hội. Như vậy, doanh nghiệp nào có dự án nhà ở xã hội cần vay tiền thì sẽ được vay theo quỹ 120.000 tỷ này mà không lệ thuộc vào trước đây doanh nghiệp này đã dư nợ vay bao nhiêu.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS):
Cắt giảm các thủ tục chồng chéo, kéo dài dự án

Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại, cần xác định: Nhà nước, chính quyền các địa phương giữ vai trò chủ đạo trong bảo đảm nhà ở cho những đối tượng chính sách, cho người tham gia lao động sản xuất, kinh doanh và các hoạt động khác. Từ đó, các chủ thể này cần đảm bảo mọi điều kiện cần và đủ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội như quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn... Doanh nghiệp cần được xác định là đối tượng được mời tham gia thực hiện, tạo điều kiện để họ vận dụng năng lực kinh nghiệm triển khai phát triển nhà ở xã hội theo các chương trình mà nhà nước, địa phương xác lập.

Về quỹ đất, các địa phương cần quy hoạch, bố trí quỹ đất cụ thể và hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội, đưa chỉ tiêu này vào chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hằng năm. Các địa phương cũng cần áp dụng cơ chế thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng từ ngân sách hoặc theo hình thức BT, PPP, đổi đất lấy hạ tầng để chủ động tạo lập quỹ đất sạch; khuyến khích các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn đưa vào phát triển nhà ở xã hội thông qua cơ chế hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính. Đồng thời hỗ trợ chuyển đổi các dự án hoặc quỹ đất dự án chưa phù hợp nhu cầu thành nhà ở xã hội.

Về thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cần rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư, đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư bằng cơ chế chỉ định thầu minh bạch, công khai. Quy định điều kiện lựa chọn chủ đầu tư, cũng giảm thiểu ở mức phù hợp nhất, như điều kiện kinh doanh, năng lực, nguồn vốn và kinh nghiệm thực hiện. Áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với một số nội dung không cốt lõi, cắt giảm các thủ tục chồng chéo, kéo dài thời gian phê duyệt dự án.

Cuối cùng, để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành. Đó là phải coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường.

Chỉ khi nào nhà ở xã hội thật sự trở thành một phần không thể thiếu trong quy hoạch đô thị, có tính hấp dẫn đối với doanh nghiệp, dễ tiếp cận với người dân và có cơ chế vận hành ổn định, khi đó Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội mới đạt kết quả cao, góp phần xây dựng một xã hội phát triển hài hòa, nhân văn và bền vững.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản:
Bổ sung các giải pháp thanh tra, giám sát để hạn chế cơ chế “xin - cho”

Việc ban hành một Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội là cần thiết. Tôi tán thành với việc cần giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, đề nghị Chính phủ và Bộ Xây dựng bổ sung các giải pháp thanh tra, giám sát để hạn chế cơ chế “xin - cho”, phát sinh nguy cơ tiêu cực khi áp dụng cơ chế chỉ định thay cho cơ chế đấu thầu cạnh tranh.

Về các tiêu chí để xác định thứ tự ưu tiên giao chủ đầu tư đối với trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư dự án, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội có nêu tiêu chí “kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”, “kinh nghiệm thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở”. Các nội dung này còn chưa rõ ràng, chưa làm rõ được thế nào là một nhà đầu tư có kinh nghiệm thực hiện dự án.

Do đó, cần bổ sung quy định tương tự pháp luật về đấu thầu, đó là nhà đầu tư đã hoàn thành hoặc hoàn thành phần lớn dự án trong vòng 5 năm trước năm có thời điểm chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội cần lựa chọn nhà đầu tư.

Về quy định doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho chuyên gia, cán bộ, viên chức, người lao động của mình ở, tôi cho rằng, cần đánh giá lại tính hợp lý. Bởi hiện nay số lượng nhà ở xã hội rất khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn, nguồn cung nhà ở xã hội nhìn chung không theo kịp nhu cầu của người dân. Do đó, cần có một tiêu chí rõ ràng, cụ thể về phân phối nguồn cung.

Chính sách này có thể thiết kế theo hướng chủ đầu tư đã thực hiện thủ tục công khai mở bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân theo quy trình thông thường tối thiểu 3 lần nhưng vẫn còn dư một số lượng căn hộ nhà ở xã hội thì mới được sử dụng số lượng căn hộ nhà ở xã hội còn dư thừa này cho các doanh nghiệp, tổ chức được thuê để bố trí cho chuyên gia, cán bộ, viên chức, người lao động của mình ở.

Thanh Tú