Gỡ nút thắt trong lập quy hoạch chi tiết các chung cư cũ

Ngay từ những tháng đầu năm 2025, TP Hà Nội đã yêu cầu một số quận phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hàng loạt khu chung cư cũ. Đây là bước quan trọng đầu tiên, tạo tiền đề cho việc đẩy nhanh các nội dung công việc khác trong quy trình cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô.

Khu tập thể Nghĩa Tân (Cầu Giấy, Hà Nội).

Tháo gỡ bất cập

Một trong những vấn đề lớn nhất khi cải tạo các khu chung cư cũ là đảm bảo hài hòa lợi ích cho người dân, DN và Nhà nước. Việc tiến độ lập và phê duyệt quy hoạch không đạt kế hoạch đề ra có lý do đến từ trình tự điều chỉnh quy hoạch các khu chung cư cũ sẽ lấy ý kiến của người dân nhưng người dân lại thường thiếu đồng thuận do khung giá đền bù cũng như chính sách tái định cư còn chưa được rõ ràng.

Theo các chuyên gia, với việc Luật Thủ đô năm 2024 có hiệu lực từ 1/1/2025, “điểm nghẽn” về cơ sở pháp lý đã được tháo gỡ. Đơn cử như theo khoản 3, Điều 29 chỉ rõ rằng: “Trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND TP quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất”.

Cùng với đó, Luật Thủ đô giao quyền cho HĐND TP quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú bố trí cho người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn TP. Đích đến là thu hút nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu phát triển.

Theo hướng đi này, cải tạo chung cư cũ phải theo quy hoạch và làm cả khu, tỷ lệ đồng thuận không cần tối đa, cách giải quyết hệ số K, việc phân quyền mạnh mẽ sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn. Tương tự, hệ số đền bù, phương pháp đền bù, cho quy gom cũng đã "cởi trói" cho cả doanh nghiệp và người dân.

Những quy định mới vừa được ban hành này được các chuyên đánh giá là sẽ có tác dụng tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn, tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Tuy nhiên, để cụ thể hóa các quy định, giúp luật đi vào cuộc sống, cần sớm có các văn bản hướng dẫn để những điểm mới này sớm được thực thi.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam chia sẻ: “Công tác quy hoạch đã được giao cho UBND các quận, huyện và cơ quan quản lý là Sở QH - KT sẽ có trách nhiệm làm việc này. Luật cũng đã tháo gỡ về sự đồng thuận của người dân, hiện nay cần đa số người dân đồng ý là được. Luật cũng quy định rõ về bố trí rõ các khu tái định cư và hệ số đền bù thỏa thuận giải phóng mặt bằng thì Hà Nội có đặc thù từ 1,5 - 2 lần nhà cũ”.

Chính quyền địa phương khẩn trương thực hiện

Ngay từ những ngày đầu năm 2025, nhằm khắc phục những khó khăn trong thực tiễn, Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn đã chỉ đạo chính quyền địa phương, đơn vị có liên quan triển khai khẩn trương, đồng bộ việc lập quy hoạch chi tiết đối với tất cả khu chung cư cũ, cụm chung cư cũ, nhà chung cư cũ độc lập, đơn lẻ, không phụ thuộc vào kỳ, đợt của các kế hoạch đã ban hành. Trong đó, việc nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và việc kiểm định, đánh giá chất lượng các tòa nhà được triển khai độc lập, không phụ thuộc vào nhau.

Thực hiện chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn, các khu tập thể, chung cư cũ trên địa bàn quận Hai Bà Trưng gồm Bách Khoa, Thanh Nhàn, Quỳnh Mai ngay trong tháng 1/2025 đã hoàn thành việc trình UBND TP phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và trong tháng 2 sẽ tiếp tục trình TP phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết.

Nhằm thúc tiến độ lập quy hoạch, TP yêu cầu UBND quận Hai Bà Trưng trong tháng 4/2025 trình phê duyệt nhiệm vụ và đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với 5 khu chung cư cũ: Đồng Tâm, Minh Khai - Quỳnh Lôi, Bạch Mai, Đồng Nhân - Đông Mác, Vĩnh Tuy. 15 nhóm chung cư cũ có quy mô nhỏ hơn 2ha còn lại cũng được ấn định thời gian trình phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 trong quý II năm nay.

Gần đây, TP Hà Nội đã phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân, tỉ lệ 1/500. Dự kiến tháng 6/2025, TP sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể này. Đây là khu chung cư cũ đầu tiên trên địa bàn được lập quy hoạch cụ thể, tạo tiền đề để triển khai công tác cải tạo trên diện rộng.

Sinh sống tại tầng 2, tòa nhà A12 khu tập thể Nghĩa Tân (Cầu Giấy) từ năm 1987, bà Đào Thị Thanh Hải, cùng những người dân trong khu mong mỏi nơi ở được cải tạo lại. Khi biết thông tin, khu tập thể được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch - bước tiến lớn trong quy trình cải tạo chung cư cũ, bà Đào Thị Thanh Hải chia sẻ: “Chúng tôi - những người dân trong khu vận động nhau ủng hộ để thực hiện được càng sớm càng tốt”.

“Để nhanh giải quyết được tình trạng chung cư cũ trách nhiệm Nhà nước, nhà đầu tư cần có phương pháp để người dân thấy được mục đích cải tạo chung cư cũ là cần thiết; quyền lợi của người dân cảm thấy thỏa đáng, chấp nhận được thì người dân sẵn sàng ủng hộ” – ông Nguyễn Văn Cao (tập thể Nghĩa Tân, Cầu Giấy) bày tỏ.

“Sau khi được UBND TP Hà Nội phê duyệt nhiệm vụ lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Nghĩa Tân, chúng tôi sẽ thực hiện bước lập đồ án và xin ý kiến của cộng đồng dân cư. Trên cơ sở ý kiến của cộng đồng dân cư, chúng tôi sẽ tiếp thu, chỉnh sửa đồ án, trình UBND TP phê duyệt” - Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Cầu giấy cho biết.

Nhằm đạt tiến độ đặt ra trong năm 2025, Phó Giám đốc Sở QH - KT Nguyễn Bá Nguyên cho biết, sẽ tiếp tục đôn đốc, nắm bắt tiến độ, tình hình triển khai cũng như các khó khăn, vướng mắc trong quá trình UBND các quận, huyện, thị xã triển khai thực hiện để tổng hợp, báo cáo, đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ theo đúng chỉ đạo của UBND TP.

Lại Tấn