Gỡ vướng chuyển nhượng dự án bất động sản, không để thất thu ngân sách

Làm rõ trách nhiệm, bảo vệ quyền lợi người mua nhà

Nêu ý kiến thảo luận tại hội trường, liên quan đến chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) đề nghị nghiên cứu bổ sung phương án xử lý trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng triển khai, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhưng có bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực và cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ.

Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Theo khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng. Đại biểu cho rằng, nếu bổ sung phương án nêu trên thì phải kèm theo điều kiện chặt chẽ: nghĩa vụ tài chính được xác định, kiểm chứng; bên nhận chuyển nhượng đủ năng lực; có cơ chế thanh toán, bảo đảm thực hiện và phân định rõ trách nhiệm. Mục tiêu là đưa dự án trở lại triển khai, không phải cho phép trì hoãn nghĩa vụ với Nhà nước.

Đại biểu cũng đề nghị bổ sung Điều 32, làm rõ thời điểm, phạm vi chuyển giao trách nhiệm đối với tiền đã nhận của khách hàng, bảo lãnh, bảo hành và cấp Giấy chứng nhận. Việc thay đổi chủ đầu tư không được làm gián đoạn trách nhiệm hoặc khiến người mua không biết ai là người thực hiện các cam kết.

Đối với chuyển nhượng hợp đồng và hợp đồng mẫu, khoản 2 Điều 39 mới quy định chung về kế thừa quyền, nghĩa vụ. Đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định thời điểm, phạm vi kế thừa; xử lý nghĩa vụ thanh toán còn lại và trách nhiệm do vi phạm trước khi chuyển nhượng; bảo đảm kế thừa quyền thụ hưởng bảo lãnh, quyền đối với khoản tiền 5% và lãi phát sinh.

Đại biểu Lương Thị Hoa phát biểu

Theo đại biểu Lương Thị Hoa, những nội dung trực tiếp quyết định quyền lợi của các bên cần được quy định ngay trong luật, không chỉ để trong hợp đồng mẫu hoặc văn bản xác nhận của chủ đầu tư.

Vì vậy, khoản 3 Điều 34 về miễn thủ tục đăng ký hợp đồng mẫu sau khi công khai trên Hệ thống cũng cần được chỉnh sửa. Công khai thông tin giúp các bên tiếp cận nhưng chưa đồng nghĩa với việc kiểm soát được những điều khoản bất lợi.

“Nếu bỏ đăng ký, cơ chế quản lý thay thế phải đồng thời được hoàn thiện, có hiệu lực; xác định rõ nội dung bắt buộc và phần được thỏa thuận. Cắt giảm thủ tục không được tạo khoảng trống bảo vệ người mua”, đại biểu nhấn mạnh.

Cũng quan tâm đến chuyển nhượng hợp đồng, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) tán thành việc dự thảo Luật mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng.

Tuy nhiên, đại biểu lưu ý, nhất là với bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận, việc mở rộng phạm vi chuyển nhượng phải đi đôi với cơ chế kiểm soát chặt chẽ, nhằm phòng ngừa giao dịch trùng lặp, tranh chấp và khó khăn trong xác định nghĩa vụ thuế.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga phát biểu

Đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 37 quy định về trình tự chuyển nhượng hợp đồng, nguyên tắc xác nhận và cập nhật thông tin. Trong đó, cần xác định rõ thời điểm chuyển giao quyền, nghĩa vụ; trách nhiệm của chủ đầu tư trong xác nhận tình trạng hợp đồng và cập nhật thông tin vào hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Về cơ chế để các bên liên quan kiểm chứng tình trạng pháp lý của hợp đồng, đại biểu đề nghị thiết kế theo hướng sử dụng dữ liệu điện tử, không phát sinh thêm thủ tục hành chính; đồng thời phân định rõ với thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.

Gỡ vướng dự án tồn đọng, bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất đai

Đề cập đến việc tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án tồn đọng nhưng không để thất thu ngân sách, không hợp thức hóa nghĩa vụ chưa hoàn thành tại Điều 29, Điều 30 của dự thảo, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) nhấn mạnh, đây là một vấn đề rất lớn đối với thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và nguồn lực đất đai.

Dự thảo yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng dự án. Chính phủ giải trình quy định này nhằm bảo vệ nguồn thu ngân sách và ngăn chặn việc chuyển nghĩa vụ chưa thực hiện cho chủ thể khác.

Đồng tình với mục tiêu này, song đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cho rằng, nếu chủ đầu tư đã mất khả năng tài chính thì chính yêu cầu trả đủ trước khi chuyển nhượng có thể khiến dự án tiếp tục đình trệ, đất đai bị lãng phí, người mua và ngân hàng đều bị ảnh hưởng.

Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế thanh toán đồng thời có kiểm soát. Cơ chế này có thể được thiết kế theo từng loại dự án, với điều kiện tuyệt đối không xóa nợ, không hợp thức hóa sai phạm, đồng thời rà soát, thống nhất với Luật Đất đai về kế thừa quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng. Quan trọng là vừa thu được ngân sách, vừa đưa dự án vào sử dụng, đại biểu nêu quan điểm.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn phát biểu

Góp ý về việc cụ thể hóa điều kiện để một phần dự án có thể được chuyển nhượng độc lập tại Điều 30, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ninh đề nghị cần làm rõ tiêu chí đánh giá tính độc lập tại điểm h khoản 1 Điều 30. Theo đó, dự thảo yêu cầu các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của công trình thuộc phần dự án chuyển nhượng có thể độc lập với phần dự án khác.

“Tính độc lập không chỉ là xác định được ranh giới trên bản đồ. Một phần dự án có thể sử dụng chung lối vào, cấp thoát nước, công trình xử lý nước thải hoặc hạ tầng xã hội với phần còn lại. Nếu chưa xác định được điều kiện khai thác và nghĩa vụ tương ứng, việc chuyển nhượng có thể chia cắt trách nhiệm, làm phát sinh tranh chấp hoặc để lại phần hạ tầng dùng chung không có chủ thể bảo đảm thực hiện”, đại biểu nêu rõ.

Do đó, đại biểu Nguyễn Thị Thu Hà đề nghị cụ thể hóa điểm h khoản 1 Điều 30 theo hướng đánh giá tính độc lập trên cơ sở ranh giới, chức năng theo quy hoạch, khả năng tiếp cận và vận hành hạ tầng, cùng khả năng xác định quyền, nghĩa vụ của từng phần.

Đại biểu cho rằng, việc đánh giá phải đồng thời bảo đảm nguyên tắc không thay đổi quy hoạch, mục tiêu dự án và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan tại khoản 2 Điều 29; đồng thời, giao Chính phủ quy định tiêu chí và tài liệu chứng minh.