Cần thận trọng khi mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng với bất động sản chưa được cấp 'sổ đỏ'

Quy định linh hoạt hơn với trường hợp đặc biệt và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ

Thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn thành phố Hải Phòng) cho ý kiến vào 2 nội dung quan trọng của dự thảo Luật.

Thứ nhất, về điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án bất động sản, khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước trước khi chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.

Tán thành với mục tiêu bảo đảm kỷ luật tài chính, chống thất thu ngân sách và ngăn ngừa việc lợi dụng chuyển nhượng dự án để trốn tránh nghĩa vụ, song đại biểu nhận định, quy định này cần được thiết kế linh hoạt hơn đối với những trường hợp đặc biệt và có cơ chế kiểm soát chặt chẽ.

Trong báo cáo tiếp thu giải trình, Bộ Xây dựng đã nêu rõ, nếu cho phép chuyển nhượng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì có thể phát sinh rủi ro thất thu ngân sách, đồng thời đề xuất các bên có thể thỏa thuận sử dụng tiền chuyển nhượng để hoàn thành nghĩa vụ trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Cho rằng cách giải trình này chưa giải quyết được đầy đủ điểm nghẽn của thực tế, đại biểu phân tích, một dự án có thể đã được triển khai hợp pháp, còn khả năng tiếp tục thực hiện, nhưng chủ đầu tư mất khả năng tài chính, không thể nộp tiền sử dụng đất, trong khi đó một nhà đầu tư khác có đủ năng lực sẵn sàng tiếp nhận dự án và thực hiện toàn bộ các nghĩa vụ còn tồn đọng. Nếu như bắt buộc chủ đầu tư cũ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng thì chính điều kiện này có thể khiến dự án tiếp tục bị đình trệ. Nhà nước không thu được tiền, nguồn lực đất đai không đưa vào sử dụng và người mua nhà cùng các bên liên quan tiếp tục chịu rủi ro.

Vấn đề cốt lõi ở đây không phải là có cho phép doanh nghiệp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không, mà là có thiết kế được cơ chế để Nhà nước thu đủ nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện cho dự án tiếp tục triển khai hay không. Theo đại biểu, cần phân biệt rõ giữa việc miễn giảm hoặc cho phép né tránh nghĩa vụ tài chính với việc thay đổi phương thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó trong quá trình chuyển nhượng dự án. Đây là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn thành phố Hải Phòng) phát biểu

Từ phân tích trên, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị nghiên cứu bổ sung tại khoản 4 Điều 30 một cơ chế chuyển nhượng có điều kiện, chỉ áp dụng khi đáp ứng đồng thời các yêu cầu: Dự án đủ điều kiện pháp lý để tiếp tục thực hiện và không thuộc trường hợp phải thu hồi đất; Nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành đã được cơ quan có thẩm quyền xác định cụ thể;

Bên nhận chuyển nhượng chứng minh được năng lực tài chính và khoản tiền thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước được thanh toán trực tiếp vào ngân sách theo cơ chế có kiểm soát trước hoặc đồng thời với việc hoàn tất việc chuyển nhượng;

Việc chuyển nhượng không được làm giảm nghĩa vụ với ngân sách, không xóa bỏ trách nhiệm đối với vi phạm đã phát sinh và phải bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng, chủ nợ và của các bên liên quan khác.

Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị rà soát quy định tương ứng của Luật Đất đai về nghĩa vụ tài chính tiền sử dụng đất và đăng ký biến động, của Luật Nhà ở về điều kiện trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở để đảm bảo các quy định này được thực hiện một cách thống nhất. “Việc bảo vệ nguồn thu ngân sách thì không nhất thiết đồng nghĩa với việc chúng ta chỉ chấp nhận một phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều quan trọng là Nhà nước phải thu đủ, thu đúng và phải kiểm soát được rủi ro” - đại biểu nhấn mạnh.

Xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác nhận tình trạng hợp đồng

Về vấn đề thứ hai liên quan chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 37 và các điều khoản khác, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cho biết, dự thảo Luật đã mở rộng các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng.

“Tôi tán thành cao với chủ trương này vì nó đáp ứng nhu cầu giao dịch hợp pháp, tăng tính thanh khoản của thị trường và bảo đảm quyền tài sản của người dân. Tuy nhiên, khi mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, đặc biệt là đối với bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận, thì cần đồng thời thiết lập cơ chế kiểm soát đủ chặt chẽ để phòng ngừa giao dịch trùng lặp và tranh chấp” - đại biểu nói.

Quang cảnh phiên họp

Báo cáo giải trình cho rằng, việc chuyển nhượng hợp đồng là chuyển giao quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng, không đồng nhất với chuyển quyền sở hữu bất động sản. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga nhất trí với sự phân biệt này nhưng còn băn khoăn “chính vì chưa phải là chuyển quyền sở hữu nên cần trả lời rõ câu hỏi “căn cứ pháp lý nào để xác định tại một thời điểm, quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đang thuộc về chủ thể nào”?

Cho rằng một hợp đồng được chuyển nhượng qua nhiều chủ thể mà không có cơ chế cập nhật, xác nhận trạng thái pháp lý có thể kiểm chứng, thì nguy cơ phát sinh giao dịch trùng lắp, tranh chấp giữa các bên nhận chuyển nhượng và khó khăn trong xác định nghĩa vụ thuế là vô cùng hiện hữu, đại biểu đề nghị bổ sung vào Điều 37 trình tự chuyển nhượng hợp đồng nguyên tắc bắt buộc xác nhận, cập nhật thông tin chuyển nhượng. Trong đó xác định rõ thời điểm chuyển giao quyền, nghĩa vụ; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xác nhận tình trạng hợp đồng; trách nhiệm cập nhật thông tin vào hệ thống dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; và cơ chế để các bên có quyền lợi liên quan kiểm chứng tình trạng pháp lý của hợp đồng.

Việc này cần được thiết kế theo hướng sử dụng dữ liệu điện tử, không làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, đồng thời cũng phân định rõ với thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo Luật Đất đai và Luật Nhà ở.