GÓC NHÌN: HOÀN THIỆN MỘT SỐ NỘI DUNG LIÊN QUAN ĐẾN CHÍNH SÁCH GIÁ ĐẤT TRONG DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI)

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cho đến thời điểm này đã được thảo luận qua ba kỳ họp Quốc hội, tổ chức lấy ý kiến sâu rộng trong Nhân dân, rất nhiều các Hội nghị, hội thảo của Quốc hội, Chính phủ và các cơ quan liên quan. Phải nói rằng, đây là dự án Luật được chuẩn bị công phu, thận trọng, nghiêm túc với các quan điểm, chính sách được chỉnh sửa, hoàn thiện thêm, như: địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chính sách đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất…

Tôi đánh giá cao những nỗ lực của Quốc hội, các cơ quan của Quốc hội, Chính phủ trong việc tiếp thu, giải trình các ý kiến của đại biểu Quốc hội. Tuy nhiên, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất rộng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác. Trong đó, giá đất là vấn đề có nhiều ý kiến được đưa ra trong thời gian qua; đặc biệt về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội góp ý dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp thứ 6 vừa qua.

Phải nhắc lại rằng, thực tế qua tiếp xúc cử tri và khảo sát tại địa phương, chúng tôi nhận được phần lớn các ý kiến, kiến nghị của cử tri liên quan đến những bất cập trong quy định về giá đất. Giá đất trong quy định khung giá đất thiếu sự tương thích với giá thị trường, thậm chí thấp hơn nhiều so với giá thị trường; bảng giá đất không điều chỉnh phù hợp tình hình thực tế cơ sở nhất là trong trường hợp có sự sắp xếp đơn vị hành chính các cấp, chưa đảm bảo tính độc lập của công tác định giá đất; các phương pháp định giá đất đang có sự chênh lệch về kết quả, đặc biệt đối với các loại đất có giá trị thương mại cao tại khu vực đô thị, khu vực đang đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng, đồng thời, việc tổ chức thực hiện công tác định giá đất cụ thể trong nhiều trường hợp chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường, gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là các xã vùng sâu, vùng xa không có giao dịch chuyển nhượng nên không thu thập được thông tin để xác định giá đất, dẫn đến nguồn thu từ đất bị thất thoát…

Vì vậy, việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, hoàn thiện căn cứ xác định giá đất, quy định 4 phương pháp định giá đất (bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh). Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết trình tự thực hiện của các phương pháp định giá đất. Tôi cho rằng, đây là nội dung thay đổi căn bản, đột phá trong chính sách quản lý về đất đai, đảm bảo xác định giá đất một cách công khai, minh bạch và phù hợp với giá thị trường, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, dự thảo Luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 vẫn còn một số nội dung liên quan đến chính sách về giá đất cần được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.

Tại Nghị quyết 18-NQ/TW, Ban Chấp hành Trung ương chủ trương hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó “bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.

Thứ nhất, về căn cứ xác định giá đất (khoản 2 Điều 159)

Dự thảo Luật quy định về thông tin đầu vào làm căn cứ xác định giá đất, bao gồm “Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. Thực tế hiện nay phổ biến tình trạng giá đất được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất thấp, thấp hơn giá đất trong bảng giá đất tỉnh. Với các trường hợp đó cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tỉnh để xác định tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai (đối với trường hợp giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao hơn giá đất trong bảng giá đất thì cơ quan thuế mới căn cứ vào giá đất ghi trong hợp đồng để xác định tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai). Do đó, nếu trong Luật Đất đai (sửa đổi) không có các quy định để làm sao Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực phải là giá thực tế chuyển nhượng, thì kết quả định giá đất sẽ không phản ánh đúng giá đất thị trường.

Đồng thời, tôi đề nghị bổ sung quy định thành “giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính”, bởi thực tế, có nhiều trường hợp khi trúng đấu giá với giá rất cao, nhưng sau đấy không thực hiện nghĩa vụ tài chính và chấp nhận bị hủy kết quả trúng đấu giá, nên kết quả này không bảo đảm để sử dụng trong công tác định giá đất cụ thể.

Thứ hai, về phương pháp định giá đất (khoản 5, 6 Điều 159)

Cùng với việc quy định nội hàm của các phương pháp định giá đất, dự thảo Luật thiết kế 02 phương án về trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất. Theo đó, tôi nhất trí với phương án quy định tại Luật về trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Mỗi phương pháp định giá đất sẽ phù hợp với từng loại đất, không thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá đất cho một loại đất. Tùy theo mục đích, dữ liệu về loại đất đó để xem xét áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Quy định như dự thảo Luật cũng đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo nguyên tắc thị trường với các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Trong đó, tôi cơ bản đồng tình với việc dự thảo Luật quy định mở rộng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, điều này đảm bảo việc áp dụng phương pháp định giá phù hợp đối với thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp định giá khác. Tuy nhiên, phương pháp thặng dư áp dụng ước tính doanh thu, chi phí. Việc tính toán các yếu tố giả định trên là phức tạp, kết quả có thể có sự sai lệch trong cùng một thửa đất. Do đó, dự thảo Luật cần nghiên cứu, tính toán kỹ lưỡng điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Thứ ba, về bảng giá đất (Điều 160)

Tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong định giá đất tại một số địa phương thời gian qua một phần do những bất cập trong việc xác định bảng giá đất không sát với giá thị trường, tính minh bạch, khách quan, chính xác của bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng. Dự thảo Luật đã có nhiều điểm thay đổi căn bản trong quy định về bảng giá đất như: thay đổi thời gian ban hành bảng giá đất, thay đổi căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, bổ sung một số trường hợp sử dụng bảng giá đất. Tôi cho rằng, tất cả những thay đổi trên sẽ góp phần làm cho bảng giá tiệm cận với giá thị trường hơn.

Với việc bỏ quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí.

Với việc bỏ quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì phải xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Bảng giá đất sẽ áp dụng trong nhiều trường hợp. Tuy nhiên, theo tôi, quy định như trên chưa phù hợp với thực tế. Vì, bảng giá đất được xây dựng trên thửa đất chuẩn cho vùng tuyến đường trong khoảng thời gian nhất định; còn giá đất đến từng thửa là giá đất cụ thể trong thời gian nhất định, nếu áp dụng được bản đồ số và cập nhật kịp thời thì giá trị này sẽ thay đổi liên tục. Do đó, phương pháp xác định phải khác với phương pháp xác định cụ thể cho từng thửa đất, khu đất. Vì vậy, cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất tại luật để thống nhất thực hiện.

Đồng thời, cần nghiên cứu xây dựng và thiết lập quy trình xây dựng bảng giá khoa học, vừa chặt chẽ, vừa bảo đảm thời gian thực hiện từ sớm để đạt được mục tiêu ngày 01 tháng 01 hằng năm có bảng giá đất điều chỉnh, bổ sung, tạo sự chủ động trong xây dựng bảng giá, cũng như dễ đạt mục tiêu sát với thị trường, vì thời gian xây dựng càng dài càng dễ tác động đến tính thời sự của bảng giá được điều chỉnh.