Góp ý sửa Luật Đất đai: Các doanh nghiệp tự thỏa thuận thì đều thất bại

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam.

Sáng 8/3, Liên đoàn Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ Tài nguyên & Môi trường đã tổ chức hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo). Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Phó Thủ tướng Chính phủ kiêm Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà trực tiếp nghe các chuyên gia, doanh nhân góp ý.

Không nên áp dụng quy định tái định cư tại chỗ

Đề cập đến vấn đề đền bù, giải phóng mặt bằng, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) chia sẻ về một dự án của công ty mình 8 năm chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân là do trong Luật Đất đai 2013 chưa đề cập, phân định rõ đền bù hoa màu đối với đất nông nghiệp và đất thương mại dịch vụ.

Theo ông Hiệp, đất thương mại dịch vụ là giao đất có tính tiền sử dụng đất, phải khác với đất nông nghiệp Nhà nước giao cho nông dân cấy lúa, trồng cây và không thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện nay, người nông dân vẫn đang hiểu giá đền bù là giá đất, phải bằng giá thị trường.

Vì vậy ông Hiệp đề xuất trong Dự thảo cần phân định tách bạch khái niệm đền bù giữa đất nông nghiệp và đất ở, thương mại. Với đền bù đất nông nghiệp thì là đền bù bao nhiêu vụ, đặc biệt là phải làm rõ đây chỉ là đền bù hoa màu.

Đông đảo chuyên gia, đại diện doanh nghiệp tham gia góp ý cho Dự thảo.

Về việc thu hồi đất tự thỏa thuận, theo ông Hiệp, kinh nghiệm của các doanh nghiệp cho thấy hầu hết khi doanh nghiệp tự thỏa thuận thì đều thất bại, không thể làm được. “Nếu chỉ là vài hộ gia đình thì còn có thể, chứ hàng trăm, hàng nghìn người, mỗi người một ý. Nếu tự thỏa thuận sẽ tiêu diệt luôn bất động sản”, ông Hiệp nêu quan điểm.

Về quy định thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại thì người bị thu hồi đất được bố trí tái định cư tại chỗ. Ông Hiệp đề xuất không nên áp dụng quy định này vì khi thu hồi, người bị thu hồi đã được bồi thường theo giá sát với giá thị trường, phù hợp với bảng giá đất.

Việc bố trí tái định cư phải thực hiện ở những nơi có quỹ đất dành cho việc tái định cư, nếu không có quỹ đất tái định cư thì phải theo thỏa thuận của các bên, không nên quy định bắt buộc gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Ngoài ra, ông Hiệp cũng nêu ý kiến cần quy định rõ thêm cơ quan nào chịu trách nhiệm đánh giá chất lượng khu tái định cư đã đảm bảo các yêu cầu để được sử dụng chưa thì mới đảm bảo khai thác hiệu quả sử dụng, khuyến khích người dân đến ở.

Chủ tịch Tập đoàn BRG: Đề xuất không thực hiện thu hồi đất để đấu giá

Góp ý về các trường hợp thu hồi đất, bà Nguyễn Thị Nga – Chủ tịch Tập đoàn BRG kiến nghị không thực hiện thu hồi để đấu giá, mà cho phép người sử dụng đất thực hiện dự án bằng quyền sử dụng đất đang quản lý sử dụng hợp pháp. Nếu đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế của khu vực thì được đề xuất thực hiện dự án.

“Nhiều doanh nghiệp không dám đưa mảnh đất chuyển đổi mục đích sử dụng vì sợ khi đưa ra đấu giá sẽ thua các ‘đại gia’ vào đấu giá”, bà Nga nêu ý kiến.

Về vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, theo bà Nga, tại khoản 2 Điều 120 của Dự thảo quy định chỉ có 2 trường hợp được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Đó là sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Chủ tịch Tập đoàn BRG đề nghị bổ sung thêm trường hợp sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất để xây dựng nhà ở cho thuê, khu nghỉ dưỡng.

Cùng với đó, bà Nga đề nghị các cơ quan chức năng xem xét, bổ sung quy định liên quan đến việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất và cơ chế thu hồi giải phóng mặt bằng.

Cần phải có quy định cụ thể, phối hợp đa ngành giữa Bộ Kế hoạch Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tránh trường hợp sau khi doanh nghiệp đã thực hiện xong thỏa thuận về quyền sử dụng đất, dự án lại không được cấp phép, không thể chuyển đổi mục đích sử dụng hay các vướng mắc khác về thủ tục khiến dự án không thể thực hiện hoặc chậm tiến độ, gây ảnh hưởng rất lớn đến doanh nghiệp.Bà Nguyễn Thị Nga - Chủ tịch Tập đoàn BRG

Phạm trù “bằng hoặc tốt hơn” còn chung chung

Đề cập đến quy định về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ông Nguyễn Hồng Đại - đại diện Công ty TNHH VSIP Hải Phòng nhận định, các quy định trong dự thảo đang từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người bị thu hồi, ổn định đời sống và sản xuất.

Điều này được thể hiện cụ thể thông qua các quy định tại khoản 8 Điều 85 “Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư” và khoản 2 Điều 89 “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Theo ông Đại quan niệm, phạm trù “bằng hoặc tốt hơn” là khái niệm còn chung chung, cảm tính, chưa có thước đo lường hay tiêu chí cụ thể để xác định, thuyết phục người dân có đất bị thu hồi, dễ gây bức xúc, hiểu nhầm khi áp dụng, kéo theo đó là kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng, chi phí đền bù tăng, chậm tiến độ dự án.

Do đó, ông này đề xuất sửa đổi theo hướng “việc bồi thường phải đảm bảo người bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo an sinh xã hội”.

Ông Nguyễn Hồng Đại - đại diện Công ty TNHH VSIP Hải Phòng.

Quy định về thỏa thuận quyền sử dụng đất, theo ông Đại, về cơ bản kế thừa các quy định tại Luật Đất đai 2013, đồng thời mở rộng phạm vi áp dụng và quy định chi tiết điều kiện, quy trình và chính sách khuyến khích của Nhà nước đối với hình thức này.

Tuy nhiên việc mở rộng phạm vi áp dụng với các dự án đô thị, nhà ở thương mại có thể khó triển khai trên thực tế. Mặc dù giá đất để thực hiện bồi thường có thể tiệm cận giá thị trường, đảm bảo lợi ích của người dân nhưng khi chủ đầu tư áp dụng hình thức thỏa thuận vẫn có thể xảy ra tình trạng người dân so sánh và đòi mức giá cao hơn, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Ngoài ra có trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi đó, chủ đầu tư không thể thỏa thuận với người đang sử dụng đất mà cần có Nhà nước thu hồi, chuyển mục đích và cho chủ đầu tư thuê.

Đinh Nhung