Hà Nội: Bất động sản quanh Đại sứ quán Hoa Kỳ mới 'nóng' dần khi thị trường chung chững lại

Sau một thời gian giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh, thị trường hiện đã bước vào giai đoạn phân hóa rõ hơn. Người mua không còn dễ dàng xuống tiền chỉ vì kỳ vọng giá tiếp tục tăng, thời gian giao dịch tại nhiều khu vực kéo dài hơn và những bất động sản có mức giá cao nhưng khả năng khai thác không rõ ràng bắt đầu khó tìm người mua. Cầu Giấy, vốn là một trong những khu vực có thị trường căn hộ, văn phòng và bất động sản thương mại sôi động nhất Hà Nội, cũng không nằm ngoài xu hướng chung đó. Tuy nhiên, ngay trong lúc nhiều phân khúc có dấu hiệu chững lại, một khu vực của Cầu Giấy lại đang được giới kinh doanh và nhà đầu tư đặc biệt chú ý: vùng bất động sản bao quanh Khu phức hợp Đại sứ quán Hoa Kỳ mới.

Khu phức hợp Đại sứ quán Hoa Kỳ đang hoàn thiện hầm ở thời điểm năm 2025.

Khu phức hợp Đại sứ quán Hoa Kỳ được xây dựng tại khu vực Phạm Văn Bạch, cạnh Công viên Cầu Giấy, với tổng mức đầu tư được công bố khoảng 1,2 tỷ USD. Đây là một công trình ngoại giao có quy mô và mức đầu tư rất lớn, đồng thời được kỳ vọng trở thành một trong những đầu mối quan trọng của các hoạt động ngoại giao, thương mại và giao lưu Việt Nam – Hoa Kỳ trong những năm tới. Khi công trình ngày càng hiện rõ hình hài, những tác động của nó đối với khu vực xung quanh cũng bắt đầu được giới đầu tư tính đến. Bởi một đại sứ quán quy mô lớn khi đi vào hoạt động không chỉ có cán bộ ngoại giao mà còn kéo theo một lượng lớn chuyên gia, doanh nghiệp, tổ chức quốc tế, đối tác, khách đến làm việc và nhiều hoạt động liên quan tới thương mại, pháp lý, tài chính, giáo dục, tư vấn và dịch vụ.

Điều đáng chú ý là nguồn cung mặt bằng thương mại và văn phòng ở cự ly thực sự gần quanh khu vực này hiện không nhiều. Nếu đi quanh các tuyến Phạm Văn Bạch, Trương Công Giai, Hoàng Quán Chi và những đường kết nối trực tiếp với Công viên Cầu Giấy, có thể thấy phần lớn vẫn là sự đan xen giữa nhà ở, nhà phố kết hợp kinh doanh và một số tòa nhà văn phòng quy mô vừa và nhỏ. Không giống khu vực Duy Tân đã hình thành một cụm cao ốc văn phòng dày đặc, vùng sát Đại sứ quán hiện chưa có nhiều sàn văn phòng, trung tâm thương mại hay tổ hợp dịch vụ lớn có thể đáp ứng ngay một lượng nhu cầu tăng mạnh trong tương lai. Trong khi đó, quỹ đất tại Cầu Giấy đã tương đối hạn chế, việc hình thành thêm nhiều tòa nhà mới ở khoảng cách vài trăm mét quanh khu phức hợp là điều không dễ dàng.

Khu phức hợp Đại sứ quán Hoa Kỳ đang thi công tầng 2 - 3.

Chính sự khan hiếm này đang làm thay đổi cách nhìn của thị trường. Những tòa nhà có mặt tiền đẹp, thang máy, diện tích sàn tương đối lớn, tầng một có thể kinh doanh, các tầng trên có thể chia làm văn phòng hoặc cung cấp dịch vụ đang được quan tâm nhiều hơn. Với nhà đầu tư, đây không còn đơn thuần là câu chuyện sở hữu một căn nhà hay một mảnh đất tại Cầu Giấy, mà là sở hữu một vị trí có khả năng tạo dòng tiền ngay bên cạnh một trung tâm ngoại giao quốc tế lớn. Trong bất động sản thương mại, khoảng cách nhiều khi là yếu tố quyết định. Một văn phòng cách nơi khách hàng cần đến vài trăm mét có lợi thế hoàn toàn khác so với một văn phòng cách đó vài kilomet, đặc biệt với những dịch vụ mà khách hàng cần xử lý công việc trong ngày và ưu tiên sự thuận tiện.

Sức nóng của khu vực vì thế có thể không cần phải chờ đến khi Đại sứ quán hoàn thành. Ngay từ thời điểm hiện tại, những ngành dịch vụ được dự báo sẽ hưởng lợi trực tiếp đã bắt đầu tìm kiếm mặt bằng. Café, đồ ăn nhanh, nhà hàng, dịch thuật, công chứng, văn phòng luật sư, phòng vé, dịch vụ hồ sơ, tư vấn thủ tục, giáo dục, ngoại ngữ, bảo hiểm, tài chính và những dịch vụ hỗ trợ người đến làm việc với Đại sứ quán đều có một đặc điểm chung: vị trí càng gần càng có lợi thế. Với khách hàng cần làm hồ sơ, gặp đối tác, chờ lịch làm việc hoặc hoàn thiện giấy tờ, một địa điểm chỉ cách vài phút đi bộ có thể tạo ra giá trị kinh doanh rất lớn.

Một dấu hiệu đáng chú ý là tâm lý “thuê trước để giữ chỗ” đã bắt đầu xuất hiện. Theo chia sẻ của một chủ quán phở có tiếng đang thuê mặt bằng ngay cạnh khu vực này, mặc dù giá thuê hiện tại đã khá cao, ông vẫn quyết định tiếp tục thuê và giữ địa điểm. “Giá thuê bây giờ đã cao nhưng tôi vẫn thuê và giữ chỗ, bởi khi Đại sứ quán hoàn thành, chưa chắc còn có thể thuê được với mức giá như lúc tôi đăng ký”, người này cho biết. Câu chuyện của một người trực tiếp kinh doanh tại khu vực phần nào cho thấy thị trường không chỉ đang nhìn vào lượng khách hiện tại, mà đã bắt đầu tính đến dòng khách và nhu cầu của những năm tới.

Đại sứ quán Hoa Kỳ khiến bất động sản khu vực xung quanh dần "nóng" lên.

Đây là một tâm lý rất đặc trưng của bất động sản thương mại. Khi một khu vực được dự báo sẽ xuất hiện một nguồn cầu lớn trong tương lai nhưng quỹ mặt bằng đẹp lại hữu hạn, người kinh doanh thường có xu hướng đi trước một bước để giữ vị trí. Một quán café, nhà hàng, cửa hàng ăn nhanh hay văn phòng dịch vụ có thể chưa khai thác hết lợi thế ở thời điểm hiện tại, nhưng nếu vị trí đó nằm trong bán kính vài trăm mét quanh Đại sứ quán thì giá trị của nó hoàn toàn có thể thay đổi khi lượng người đến làm việc tăng lên. Đặc biệt với những ngành như dịch thuật, công chứng, luật sư, phòng vé, dịch vụ hồ sơ và tư vấn liên quan tới hoạt động của Đại sứ quán, khoảng cách gần không chỉ tạo thuận tiện mà còn trực tiếp quyết định khả năng tiếp cận khách hàng.

Các tuyến Phạm Văn Bạch, Trương Công Giai và Hoàng Quán Chi vì thế đang được nhiều người xem như những ứng viên có thể hình thành một “vành đai dịch vụ” mới. Nếu khu phức hợp đi vào hoạt động với lượng cán bộ, chuyên gia, khách làm việc và doanh nghiệp lớn, khu vực xung quanh có thể dần xuất hiện một hệ sinh thái phục vụ nhu cầu đó. Tầng một của các tòa nhà có thể trở thành café, nhà hàng, cửa hàng tiện ích, dịch vụ hồ sơ; các tầng trên có thể cho thuê làm văn phòng luật, công ty dịch thuật, doanh nghiệp tư vấn, trung tâm giáo dục, công ty du lịch, phòng vé hoặc văn phòng đại diện. Một bất động sản có khả năng khai thác đa công năng như vậy sẽ được thị trường nhìn nhận khác hẳn so với một căn nhà chỉ sử dụng để ở.

Yếu tố đáng chú ý hơn cả là những vị trí này gần như không thể nhân bản. Một tòa nhà mới có thể được xây dựng ở nơi khác, nhưng khoảng cách 300 mét, 500 mét hay vài phút đi bộ tới Đại sứ quán là hữu hạn. Nếu nhu cầu sử dụng văn phòng và dịch vụ tăng lên nhưng số lượng mặt bằng ở cự ly gần không tăng tương ứng, sự cạnh tranh để thuê hoặc sở hữu các vị trí tốt có thể ngày càng mạnh. Khi đó, thị trường không chỉ nóng ở giá bán bất động sản mà còn có thể nóng ở giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và khả năng khai thác thương mại.

Cũng chính vì vậy, những tòa nhà có khả năng tạo dòng tiền đang được chú ý nhiều hơn những bất động sản chỉ có giá trị ở. Nhà đầu tư hiện không chỉ hỏi một căn nhà trị giá bao nhiêu, mà còn hỏi mỗi tầng có thể cho thuê bao nhiêu, tầng một có thể kinh doanh gì, có thang máy hay không, có chỗ để xe hay không, mặt tiền có dễ nhận diện hay không và khách từ Đại sứ quán có thể đi bộ tới trong bao lâu. Những câu hỏi này cho thấy bất động sản quanh khu vực đang dần được định giá theo khả năng khai thác thương mại chứ không đơn thuần theo diện tích đất.

Ở góc độ rộng hơn, diễn biến này phản ánh xu hướng ngày càng rõ của thị trường Hà Nội: bất động sản không còn tăng đồng loạt mà phân hóa theo vị trí, công năng và khả năng tạo ra dòng tiền thực. Những khu vực không có động lực phát triển mới có thể phải mất nhiều thời gian hơn để tìm người mua, trong khi những nơi xuất hiện một hạ tầng lớn hoặc một trung tâm có khả năng tạo ra nhu cầu sử dụng thực vẫn có thể duy trì sức hút. Với vùng quanh Đại sứ quán Mỹ tại Cầu Giấy, “câu chuyện” đó không còn chỉ nằm trên quy hoạch mà đang dần trở thành hiện thực khi công trình ngày càng tiến gần hơn tới ngày hoàn thành.

Giá trị của bất động sản thương mại cuối cùng không chỉ nằm ở số mét vuông đất mà còn nằm ở dòng người và hoạt động kinh tế mà vị trí đó có thể tiếp cận. Khi Khu phức hợp Đại sứ quán Hoa Kỳ đi vào vận hành, câu hỏi quan trọng sẽ là mỗi ngày có bao nhiêu người đến làm việc, bao nhiêu doanh nghiệp muốn đặt văn phòng ở cự ly gần, bao nhiêu khách hàng cần ăn uống, gặp gỡ đối tác, dịch thuật, công chứng, tư vấn pháp lý hay hoàn thiện thủ tục. Nếu lượng nhu cầu đó tăng lên, những bất động sản nằm ngay trên các tuyến bao quanh sẽ là nhóm đầu tiên hưởng lợi từ sự thay đổi của khu vực.

Bởi vậy, trong khi bất động sản Hà Nội nói chung đang bước vào giai đoạn sàng lọc, khu vực quanh Phạm Văn Bạch, Trương Công Giai, Hoàng Quán Chi lại đang hình thành một câu chuyện khác. Một bên là nguồn cung mặt bằng kinh doanh và văn phòng ở cự ly gần tương đối hạn chế, một bên là nhu cầu dịch vụ được kỳ vọng sẽ tăng mạnh khi khu phức hợp đi vào hoạt động. Chính khoảng cách giữa hai yếu tố đó đang khiến những người kinh doanh bắt đầu giữ chỗ từ sớm và những nhà đầu tư sở hữu tòa nhà có vị trí tốt ngày càng thận trọng hơn khi quyết định bán ra.

Nếu trong những năm tới nơi đây thực sự hình thành một hệ sinh thái ngoại giao – thương mại – dịch vụ, những tài sản hiện nay được gọi đơn giản là nhà phố hay tòa nhà văn phòng quanh Cầu Giấy có thể sẽ được nhìn nhận dưới một khái niệm khác: bất động sản thương mại lõi quanh một trung tâm ngoại giao quốc tế. Và trong một thị trường đang phân hóa mạnh, câu hỏi có lẽ không còn là “bất động sản Hà Nội có còn tăng giá hay không?”, mà là “đâu là những vị trí vẫn còn đủ động lực để hình thành một mặt bằng giá mới?”. Khu vực quanh Khu phức hợp Đại sứ quán Hoa Kỳ tại Cầu Giấy đang nổi lên như một trong những địa điểm đáng chú ý nhất cho câu hỏi đó.