Hà Nội: Hiểu đúng quy định miễn phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Hà Nội thí điểm miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại 126 xã, phường trong 100 ngày, tiến tới chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm và quản lý bằng dữ liệu. Chủ trương này kỳ vọng tạo bước đột phá trong cải cách thủ tục hành chính. Tuy nhiên, hiện vẫn còn không ít người hiểu chưa đầy đủ về phạm vi áp dụng.

Địa phương chờ hướng dẫn

Ghi nhận của PV, ngay sau khi thành phố ban hành Kế hoạch triển khai đợt cao điểm 100 ngày, nhiều xã, phường đã chủ động rà soát hiện trạng, chuẩn bị các điều kiện cần thiết để tổ chức thực hiện.

Chính sách miễn giấy phép xây dựng không được hiểu theo hướng áp dụng đại trà đối với mọi công trình nhà ở riêng lẻ (ảnh minh họa).

Đây là chính sách mới, liên quan trực tiếp đến công tác quản lý quy hoạch, trật tự xây dựng và cơ chế hậu kiểm. Vì vậy, việc triển khai cần có hướng dẫn chuyên môn thống nhất, nhằm bảo đảm áp dụng đúng đối tượng, đúng quy định và đồng bộ trên toàn thành phố.

Tại xã Thanh Oai, đại diện chính quyền địa phương cho biết, đã nghiên cứu nội dung kế hoạch và đang phối hợp với các bộ phận chuyên môn chuẩn bị các điều kiện cần thiết để triển khai.

Tương tự, tại xã Hòa Lạc và xã Thanh Trì, lãnh đạo địa phương cho rằng, việc ban hành hướng dẫn nghiệp vụ là cần thiết để thống nhất cách hiểu và cách thực hiện ngay từ giai đoạn đầu.

Đặc biệt, một số địa bàn đang đồng thời triển khai nhiều dự án hạ tầng lớn như: Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, mở rộng quốc lộ 1A, các tuyến giao thông kết nối khu vực Hòa Lạc... Vì vậy, việc rà soát quy hoạch, phạm vi dự án và đối tượng được miễn giấy phép cần được thực hiện chặt chẽ để tránh chồng lấn hoặc phát sinh vi phạm trật tự xây dựng.

Theo các địa phương, khi có hướng dẫn cụ thể, việc triển khai sẽ thuận lợi hơn, vừa tạo điều kiện cho người dân, vừa giúp chính quyền cơ sở thực hiện hiệu quả nhiệm vụ quản lý.

Ông Nguyễn Văn Bằng, cư dân phường Định Công bày tỏ: "Mong thành phố sớm công bố rõ khu vực nào được áp dụng để yên tâm xây dựng".

Ở góc độ doanh nghiệp, đại diện một đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tại Hà Nội đề xuất: "Cùng với việc cắt giảm thủ tục, cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quy hoạch và quy trình hậu kiểm để doanh nghiệp có căn cứ tư vấn chính xác cho người dân, hạn chế phát sinh rủi ro trong quá trình thực hiện".

Không miễn đại trà

Chủ trương thí điểm miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ nhận được sự đồng tình rất lớn của người dân. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, hiện vẫn còn không ít người hiểu chưa đầy đủ về phạm vi áp dụng của quy định mới.

Nhiều người cho rằng, chỉ cần xây dựng nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng là được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, đây là cách hiểu chưa chính xác.

Theo ông Nguyễn Hồng Dũng, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Cửa Nam, việc thí điểm của Hà Nội hoàn toàn phù hợp với tinh thần của Luật Xây dựng 2025.

Đối với các dự án đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì thực hiện miễn giấy phép theo quy định. Còn đối với công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực nội đô, việc cấp giấy phép xây dựng vẫn được thực hiện bình thường.

Quan trọng là phải xác định đúng khu vực và đúng đối tượng áp dụng. Chính sách miễn giấy phép không được hiểu theo hướng áp dụng đại trà đối với mọi công trình nhà ở riêng lẻ, mà phải căn cứ vào quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và các điều kiện pháp lý theo quy định.

Cùng quan điểm, lãnh đạo UBND phường Hai Bà Trưng cho biết, địa phương đang nghiên cứu kỹ các nội dung liên quan, chờ hướng dẫn cụ thể của cơ quan chuyên môn để tổ chức thực hiện đồng bộ.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, việc chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được hỗ trợ bởi hệ thống dữ liệu đồng bộ và quy trình quản lý thống nhất.

Thực hiện Nghị định số 212/2026, từ ngày 1/7/2026, Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng chính thức vận hành trên phạm vi toàn quốc. Ngay sau đó, Sở đã tổ chức tập huấn cho toàn bộ cán bộ, công chức sử dụng và khai thác hiệu quả hệ thống; đồng thời kiện toàn hạ tầng kỹ thuật, phân quyền và cấp tài khoản cho đội ngũ chuyên môn.

Tuy nhiên, hệ thống mới đi vào vận hành nên vẫn còn những khó khăn nhất định. Trong đó, hồ sơ thẩm định, giấy phép xây dựng được cấp qua nhiều thời kỳ cần tiếp tục được chuẩn hóa, làm sạch và cập nhật đầy đủ để bảo đảm tính chính xác.

Sở Xây dựng kiến nghị tiếp tục cải tiến, tối ưu hiệu năng xử lý của hệ thống; đồng thời sớm tích hợp với Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, quy hoạch, thuế, đăng ký doanh nghiệp... tạo nền tảng giải quyết thủ tục hành chính liên thông.

Hậu kiểm không đồng nghĩa buông lỏng quản lý

Theo ông Bùi Văn Dưỡng, Phó cục trưởng Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), việc miễn phép xây dựng là cụ thể hóa một số điều của Luật Xây dựng 2025. Quy định miễn giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng chỉ áp dụng khi công trình đáp ứng đồng thời hai điều kiện.

Một góc khu dân cư xã Phúc Thịnh, Hà Nội nhìn từ trên cao. Ảnh: Hoàng Phong.

Thứ nhất, công trình không nằm trong các khu vực phải quản lý chặt về quy hoạch và kiến trúc như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch, khu kinh tế, khu du lịch quốc gia hoặc khu vực đã ban hành quy chế quản lý kiến trúc.

Thứ hai, công trình phải là công trình cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn dưới 500m².

Theo ông Dưỡng, quy định này kế thừa tinh thần của Luật Xây dựng năm 2014, đồng thời làm rõ hơn phạm vi áp dụng để phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn.

Việc miễn giấy phép xây dựng nói chung và miễn giấy phép xây dựng cho loại công trình này là một trong những mục tiêu cắt giảm thủ tục hành chính theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trên nguyên tắc vẫn đảm bảo quản lý của Nhà nước về an toàn và trật tự xây dựng.

Trước lo ngại việc miễn giấy phép có thể dẫn đến xây dựng sai quy hoạch hoặc phát sinh vi phạm, ông Dưỡng cho biết: Khi soạn thảo Luật Xây dựng, Bộ Xây dựng đã đề xuất và báo cáo Chính phủ, Quốc hội theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính nhưng không buông lỏng quản lý theo nguyên tắc "mỗi công trình, dự án từ giai đoạn chuẩn bị đến khi khởi công xây dựng, Nhà nước chỉ kiểm soát một lần".

Với các công trình nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị cần quản lý quy hoạch, quản lý kiến trúc, giấy phép xây dựng vẫn là công cụ pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý kiểm soát việc tuân thủ quy hoạch, an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, đất đai và các quy định pháp luật khác.