Hạ tầng mở đường cho cấu trúc đô thị đa trung tâm

Các diễn giả thảo luận tại phiên Đô thị mới sẽ hình thành ở đâu?. Ảnh: BTC

Khi hàng loạt dự án metro, vành đai, cao tốc, sân bay và cảng biển đồng loạt được thúc đẩy trong giai đoạn 2026-2030, câu chuyện phát triển đô thị của TPHCM cũng đang bước sang một giai đoạn mới. Trọng tâm không còn là mở rộng đô thị theo chiều ngang như trước, mà chuyển sang hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, gắn với giao thông công cộng, logistics, công nghiệp và chất lượng sống.

Đó là nhận định chung của các diễn giả tại phiên thảo luận "Đô thị mới sẽ hình thành ở đâu?" do ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy điều phối, với sự tham gia của ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội; ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM; ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch đô thị; ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối Bất động sản Công nghiệp và Nhà ở Frasers Property Vietnam; cùng bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam.

Mở đầu phiên thảo luận, ông Nguyễn Hoàng, Phó Giám đốc Eagle Academy, cho rằng các dự án hạ tầng hiện nay không còn phục vụ riêng TPHCM mà đang mở rộng kết nối cho toàn vùng đô thị lớn xung quanh thành phố. Ông dẫn lại quy mô nhu cầu vốn đầu tư hạ tầng khoảng 8,22 triệu tỉ đồng trong giai đoạn tới và đặt vấn đề: điều gì tạo nên quyết tâm rất lớn của Quốc hội và Chính phủ trong việc thúc đẩy đầu tư hạ tầng giao thông giai đoạn mới?

Theo ông Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nền tảng của các quyết sách hiện nay đến từ cả thành công lẫn hạn chế trong quá trình phát triển đô thị trước đây của TPHCM.

Ông nhắc lại những dấu mốc như di dời cảng Sài Gòn để tái cấu trúc không gian đô thị, phát triển khu Nam, xây dựng hầm Thủ Thiêm hay cải tạo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè. Theo ông, các cơ chế đặc thù như Nghị quyết 54 trước đây và Nghị quyết 98 hiện nay đang tạo nền tảng để TPHCM chủ động hơn trong đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian phát triển.

"Chúng ta đang trao cho thành phố quyền được quyết định hướng phát triển của mình. Hạ tầng giao thông và bất động sản sẽ đi theo các hành lang kinh tế mới, tạo ra động lực tăng trưởng mới cho thành phố", ông Kiên nói.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng đã phác họa bức tranh chu kỳ hạ tầng giai đoạn 2026-2030 và những tác động dài hạn đến cấu trúc đô thị Việt Nam. Ảnh: BTC

Ở góc độ quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch đô thị, cho rằng hệ thống metro và giao thông công cộng sẽ làm thay đổi căn bản cấu trúc phát triển đô thị.

Theo ông, khả năng mở rộng không gian đô thị luôn gắn với phương thức di chuyển. Nếu thời đi bộ, đô thị chỉ phát triển trong bán kính khoảng 1km, xe đạp hay tàu điện mở rộng lên khoảng 5km, thì ô tô có thể kéo giãn đô thị ra khoảng 10km.

"Khi metro hình thành, những khu vực trước đây bị xem là xa trung tâm sẽ trở nên dễ tiếp cận hơn và mở ra cơ hội hình thành các đô thị mới", ông Dũng nói.

Trong khi đó, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho rằng việc mở rộng liên kết vùng với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang tạo cơ hội tái cấu trúc không gian phát triển theo hướng hoàn chỉnh hơn.

Theo ông, trước đây mỗi địa phương phát triển theo lợi thế riêng: TPHCM mạnh về tài chính - dịch vụ, Bình Dương phát triển công nghiệp, còn Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế cảng biển và du lịch. Khi kết nối thành một chỉnh thể, vùng đô thị mới sẽ hình thành hệ sinh thái đầy đủ hơn từ công nghiệp, logistics đến dịch vụ.

"Khi nhập lại thành một chỉnh thể, đây sẽ là một bức tranh tổng thể đầy đủ từ công nghiệp, dịch vụ cho đến logistics", ông Tuấn Anh nhận định.

Ông cũng cho biết thành phố đang nghiên cứu tổng thể mạng lưới metro mới, các tuyến đường sắt hàng hóa và kết nối sân bay Long Thành, đồng thời thúc đẩy xã hội hóa đầu tư hạ tầng. "Không chỉ là đầu tư tuyến đường hay tuyến metro, mà còn là đầu tư cả hệ sinh thái đô thị đi kèm", ông nói.

Đô thị mới không thể chỉ là nơi để ở

Dù đồng thuận rằng hạ tầng sẽ mở ra không gian phát triển mới, các chuyên gia đều cho rằng yếu tố quyết định thành công của các đô thị tương lai lại nằm ở khả năng tạo sức sống thực sự cho cư dân.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng dẫn thực tế nhiều khu đô thị vệ tinh trước đây "bán hết nhà nhưng dân không về ở". Theo ông, vấn đề không chỉ nằm ở khoảng cách địa lý mà ở chi phí thời gian di chuyển, việc làm và chất lượng tiện ích xã hội.

"Người dân có thể mua nhà nhưng không muốn chuyển đến ở nếu việc đi làm, học hành hay tiếp cận dịch vụ quá khó khăn", ông nói.

Các diễn giả thảo luận tại sự kiện. Ảnh: BTC

Theo ông Dũng, người dân thường chỉ chấp nhận thời gian đi lại khoảng 30 phút mỗi chiều. Vì vậy, các đô thị mới phải được phát triển theo mô hình tích hợp, cân bằng giữa nhà ở, việc làm, giáo dục, y tế và không gian sống.

"Cần cân bằng giữa nhà ở và việc làm. Không thể chỉ quy hoạch đất ở mà thiếu không gian cho doanh nghiệp và kinh tế dịch vụ", ông nhấn mạnh.

Quan điểm này cũng được bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ. Theo bà, quá trình đô thị hóa hiện nay đang chuyển từ mô hình đô thị tập trung sang đô thị vệ tinh, nhưng các đô thị mới không thể chỉ là nơi cư trú. "Một khu đô thị bền vững phải tự nuôi sống được", bà nói.

Theo bà Dung, hai yếu tố quan trọng nhất để kéo cư dân đến ở thực sự là y tế và giáo dục. Bên cạnh đó, đô thị phải tạo được việc làm và hệ sinh thái tiện ích xã hội hoàn chỉnh để người dân có thể làm việc, học tập, chữa bệnh và sinh hoạt ngay tại chỗ.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Trương An Dương, Giám đốc điều hành Khối Bất động sản Công nghiệp và Nhà ở Frasers Property Vietnam, cho rằng thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu thay đổi tư duy phát triển đô thị. Theo ông, nhiều chủ đầu tư hiện vẫn đánh giá thành công dự án bằng tốc độ bán hàng hoặc giá bán, trong khi yếu tố quan trọng hơn là chất lượng sống dài hạn.

"Thành công không chỉ là bán nhanh hay giá cao, mà là sau 5-10 năm cư dân có thực sự hạnh phúc khi sống ở đó hay không", ông nói.

Ông cho biết Frasers Property hiện ưu tiên phát triển không gian công cộng, tiện ích phục vụ đời sống thực tế và tăng kết nối cộng đồng thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm nhà ở. "Kết nối con người mới là điều quan trọng nhất của đô thị", ông nói thêm.

Theo ông Dương, ngay cả khi doanh nghiệp muốn giảm mật độ xây dựng để nâng chất lượng sống, nhiều trường hợp vẫn gặp khó do phải tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt từ trước.

Chu kỳ đô thị mới sẽ được đo bằng chất lượng sống

Điểm đáng chú ý trong phiên thảo luận là các diễn giả đều cho rằng chu kỳ đô thị mới của TPHCM sẽ không còn được đo bằng diện tích đất phát triển hay số lượng dự án bất động sản, mà bằng chất lượng sống thực tế.

Theo ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh, trong giai đoạn tới, mỗi đô thị cần xác định rõ chức năng riêng như công nghiệp, tài chính, logistics, du lịch hay dịch vụ để từ đó bố trí hạ tầng xã hội phù hợp.

Ông cho rằng tư duy phát triển mới không còn đo khoảng cách bằng kilomet mà bằng thời gian di chuyển. Điều này đòi hỏi thành phố phải nâng cao năng lực vận tải công cộng và giảm phụ thuộc vào xe cá nhân.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Kiên cho rằng quy hoạch tương lai cần chuyển từ tư duy "sở hữu nhà ở" sang "chất lượng sống".

"Lấy người dân làm trung tâm nghĩa là phải có bệnh viện, trường học, công viên, giá nhà phù hợp thu nhập và chất lượng sống thực tế", ông nói.

Theo ông Kiên, nhà ở cho thuê có thể trở thành một định hướng quan trọng trong các chính sách sắp tới nhằm giảm áp lực sở hữu bất động sản và tạo thêm lựa chọn cho người dân đô thị.

Có thể thấy, sau nhiều năm phát triển dựa trên mở rộng địa giới và gia tăng nguồn cung nhà ở, TPHCM đang bước vào giai đoạn mà hạ tầng giao thông trở thành "xương sống" tái định hình không gian đô thị. Tuy nhiên, như các chuyên gia cùng nhìn nhận, hạ tầng chỉ mở đường. Sự thành công của các đô thị mới sẽ phụ thuộc vào khả năng tạo việc làm, dịch vụ công, kết nối cộng đồng và chất lượng sống đủ sức giữ chân cư dân lâu dài.