Hạ tầng tại các khu đô thị - bao giờ mới được hoàn thiện?Bài 4: Đâu là nguyên nhân?

Chưa kể lý do còn đến từ việc quy hoạch chồng chéo hay vướng thủ tục pháp lý về đất đai, vướng giải phóng mặt bằng…, dẫn đến nhiều dự án chậm tiến độ hoặc dở dang.

Thiếu thực lực và thiếu trách nhiệm

Khu đô thị Cầu Bươu (huyện Thanh Trì) chỉ có một lối đi chính thức là ngõ 94 phố Cầu Bươu nên thường xuyên bị ùn tắc.

Đánh giá một cách tổng quan về nguyên nhân hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội các khu đô thị mới, nhà ở dở dang trên địa bàn, đại diện UBND huyện Hoài Đức cho biết, trong số 29/66 dự án đã được giao đất, có 7 dự án đã xây dựng xong, đưa vào sử dụng; số còn lại có dự án còn thời gian thực hiện, có dự án đã hết thời gian thực hiện. Đặc biệt, 3 dự án đã giải phóng mặt bằng, hết thời gian thực hiện dự án, dù các sở, ngành đã nhiều lần đôn đốc nhưng chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện...

Nhìn vào số liệu nêu trên, chuyên gia đô thị Đinh Quốc Thái phân tích, có 2 giai đoạn cần lưu ý. Thứ nhất, với các dự án trước đây được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao thực hiện một số thủ tục pháp lý liên quan đến quy hoạch, đầu tư, tuy nhiên chưa hoàn thiện đến bước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ hai, sau khi tỉnh Hà Tây hợp nhất với thành phố Hà Nội, do nhiều quy định khác nhau giữa 2 tỉnh, thành phố, các quy định của pháp luật về nhà ở, đầu tư thời điểm đó cũng chưa đầy đủ... và đặc biệt là phải dừng lại để rà soát về quy hoạch sau sáp nhập. Thực tế này khiến nhiều chủ đầu tư rất vất vả trong việc phải làm lại quy trình, thủ tục và mất rất nhiều thời gian.

"Hầu hết dự án chậm muộn phần nhiều nguyên nhân là chuyển giao từ giai đoạn tỉnh Hà Tây sáp nhập Hà Nội nên khi Thủ đô Hà Nội lập quy hoạch chung năm 2008-2011 các dự án này trong diện phải tạm dừng để chờ rà soát và lập các quy hoạch phân khu đô thị làm cơ sở để điều chỉnh quy hoạch chi tiết các dự án này. Tuy nhiên khi các quy hoạch phân khu đô thị hoàn thành (khoảng 2014-2016) một số dự án vẫn tiếp tục vướng mắc về pháp lý do quy định pháp luật ở các thời kỳ là khác nhau. Mặt khác, một số, dự án chậm muộn do năng lực hạn chế của nhà đầu tư. Vì vậy, việc nhà đầu tư đổ lỗi chậm muộn cho quy hoạch là không thỏa đáng", chuyên gia đô thị Đinh Quốc Thái nhấn mạnh.

Tại quận Hà Đông, nhiều dự án khu đô thị mới chưa thể hoàn thành cũng một phần do năng lực chủ đầu tư yếu, dẫn đến nhiều sai phạm chưa được khắc phục. Đơn cử, tại Dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City), ngay từ khi khởi công dự án, Công ty cổ phần Sông Đà - Thăng Long đã bán căn hộ, huy động vốn của khách hàng. Song, thay vì bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ cam kết thì chủ đầu tư dự án lại sử dụng vốn huy động từ khách hàng mua căn hộ hình thành trong tương lai để đầu tư ra bên ngoài, sử dụng sai mục đích, khiến gần 20 năm qua các hộ vẫn chưa được nhận nhà.

Cùng đánh giá này, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị quận Hoàng Mai Nguyễn Văn Đức cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến tiến độ xây dựng hạ tầng các khu đô thị mới, khu nhà ở kéo dài là do năng lực một số chủ đầu tư hạn chế. Do không đủ năng lực thực hiện dự án nên chủ đầu tư cố tình trì hoãn, kéo dài việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Có dự án chỉ còn diện tích rất nhỏ chưa giải phóng mặt bằng nhưng chủ đầu tư không tích cực phối hợp với cơ quan chức năng để giải quyết và lấy lý do đó để không triển khai tiếp dự án. Nguyên nhân nữa là do cơ chế, chính sách liên quan đến giải phóng mặt bằng, xây dựng... liên tục thay đổi, thủ tục kéo dài, phức tạp làm tăng thời gian, tiền bạc của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, một số dự án trong quá trình triển khai có nhiều vi phạm, nợ tiền sử dụng đất chưa được khắc phục kịp thời…

Vướng về mặt bằng, chính sách

Ngoài hạn chế về năng lực, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị quận Long Biên Hoàng Hải chỉ rõ, những tồn tại trong triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nhất là đối với các công trình công cộng) trong các khu đô thị trên địa bàn quận đa phần là do vướng mắc về chế độ, chính sách trong giải phóng mặt bằng, tái định cư nên chưa nhận được sự đồng thuận cao của các hộ dân.

Cũng ở dạng vướng mắc này đã khiến Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra) quận Tây Hồ chưa thể hoàn thành, đặc biệt là hệ thống hạ tầng. Giám đốc Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long Trần Quốc Toàn cho biết: "Hiện cả 3 giai đoạn của dự án đang tồn tại khoảng 14,5ha chưa giải phóng xong mặt bằng. Nguyên nhân, do thiếu sự hợp tác của người dân có đất bị thu hồi; nhiều biến động về chủ sử dụng đất do chủ sử dụng theo sổ bộ thuế đã chết và do người dân chuyển nhượng, mua bán đất không đúng quy định; chính sách liên quan đến giải phóng mặt bằng có nhiều thay đổi… nên quá trình giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Chưa có mặt bằng đồng nghĩa với việc nhiều hạng mục hạ tầng thuộc dự án chưa thể triển khai, hoàn thành, bàn giao cho địa phương quản lý. Ciputra đã, đang và sẽ đầu tư hạ tầng ngay lập tức khi có đất sạch để hoàn thành trách nhiệm của nhà đầu tư phát triển dự án Khu đô thị Nam Thăng Long".

Còn tại quận Cầu Giấy, Trưởng phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị quận Vũ Trung Kiên cho biết, nguyên nhân chậm hoàn thiện hạ tầng còn do hầu hết dự án khu đô thị mới, khu nhà ở đều có hệ thống hạ tầng kỹ thuật riêng biệt, không đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh. Vì vậy, việc khớp nối hạ tầng gặp khó khăn, nhất là các dự án khu đô thị mới tiếp giáp khu dân cư cũ...

Đánh giá về nguyên nhân khiến Hà Nội còn tới 158/266 dự án chưa hoàn thành, Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Nguyễn Xuân Sáng cho rằng, có nhiều lý do, song chủ yếu vẫn là vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, chờ điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh chủ trương đầu tư, về thủ tục xây dựng, thủ tục đất đai và một số dự án đã hết tiến độ triển khai, nay chưa được gia hạn...

Ông Nguyễn Xuân Sáng dẫn chứng, một số đồ án quy hoạch chi tiết khu đô thị, khu nhà ở được phê duyệt chưa phù hợp với hiện trạng, đặc biệt là trong một số dự án, các ô đất được quy hoạch để xây dựng công trình hạ tầng xã hội như trường học, bãi đỗ xe, cây xanh... nằm trong phạm vi đất nghĩa trang hiện có nên rất khó khăn trong giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, việc giải phóng mặt bằng để hoàn thành hạ tầng chưa được các chủ đầu tư chú trọng, chưa tích cực phối hợp với địa phương; các địa phương cũng chưa quyết liệt tháo gỡ vướng mắc về giải phóng mặt bằng. Một số khu vực nhạy cảm như khu vực nghĩa trang gặp khó khăn trong việc di dời phần mộ, chưa kể một số dự án gặp khó khăn trong xác định nguồn gốc đất.

“Tiến độ triển khai thực hiện đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tại các khu đô thị còn chưa được các chủ đầu tư quan tâm đúng mức so với tiến độ chung của dự án (chủ đầu tư về cơ bản quan tâm nhiều hơn đến việc xây dựng nhà ở kinh doanh

để thu hồi vốn). Chủ đầu tư cấp 1 khu đô thị, khu nhà ở tự ý chuyển nhượng ô đất cho chủ đầu tư thứ cấp khi chưa đủ điều kiện, nên quá trình hoàn thiện theo quy định pháp luật đất đai gặp nhiều khó khăn trong công tác giao đất. Đây cũng là nguyên nhân dự án chậm triển khai”, Phó Giám đốc Sở Tài chính Nguyễn Xuân Sáng thông tin thêm.

(Còn nữa)

Nhóm phóng viên