Hạ tầng tăng tốc, bản đồ bất động sản Việt Nam đang được vẽ lại

Thị trường bất động sản bước vào cuộc đua mới nhờ lực đẩy hạ tầng ảnh: minh họa

Quy hoạch và hạ tầng trở thành lực kéo của thị trường

Đánh giá về bức tranh hiện tại, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới với ba chuyển biến rõ nét. Trước hết, quy hoạch và hạ tầng trở thành động lực tái phân bổ nguồn cung, đưa dòng sản phẩm dịch chuyển từ khu vực lõi đô thị sang các đô thị vệ tinh và hành lang phát triển mới.

Song song đó, quá trình minh bạch hóa thị trường thông qua chuẩn hóa dữ liệu và giao dịch góp phần nâng cao tính chuyên nghiệp. Đáng chú ý, thị trường ngày càng phân hóa mạnh, khi dòng tiền ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý minh bạch và hạ tầng kết nối hoàn thiện. Dữ liệu quý II/2026 cho thấy chung cư chiếm 37% mức độ quan tâm, đất nền 23%, nhà riêng 22%, còn nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%.

Ông Tuấn cho biết, sự phân hóa không chỉ diễn ra giữa các loại hình mà còn ngay trong cùng một phân khúc. Các dự án chung cư có vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ, hạ tầng kết nối tốt và tiện ích hoàn chỉnh tiếp tục duy trì sức hút, trong khi những dự án xa trung tâm, kết nối hạn chế hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân ghi nhận sức cầu thấp hơn đáng kể. Tương tự, đất nền tại khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng thực và dân cư hiện hữu sẽ có lợi thế vượt trội so với những khu vực chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, quy hoạch đô thị đang trở thành yếu tố quyết định chất lượng tăng trưởng của thị trường bất động sản. Ông Phong cho rằng, trong bối cảnh hệ thống pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản ngày càng hoàn thiện, quy hoạch không còn chỉ là cơ sở quản lý nhà nước mà đã trở thành "bộ lọc" quan trọng của dòng vốn đầu tư.

Theo chuyên gia này, những khu vực có quy hoạch đồng bộ, công khai và ổn định sẽ tạo niềm tin cho cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Ngược lại, các khu vực phát triển tự phát hoặc thiếu tính kết nối sẽ khó thu hút đầu tư lâu dài. Định hướng phát triển đa trung tâm tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương lớn sẽ góp phần giảm áp lực lên khu vực lõi, đồng thời hình thành những cực tăng trưởng mới, tạo không gian phát triển bền vững cho thị trường bất động sản trong nhiều năm tới.

Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) cho rằng, hạ tầng giao thông đang chuyển từ vai trò hỗ trợ sang trực tiếp dẫn dắt thị trường.

Theo ông Chung, việc đầu tư mạnh vào các tuyến vành đai, cao tốc, metro và hạ tầng liên vùng đang làm thay đổi khái niệm về khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, để tạo ra giá trị bền vững, hạ tầng giao thông cần phát triển đồng bộ với trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và các dịch vụ công cộng. Chỉ khi hình thành được hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh, các khu vực vệ tinh mới đủ sức thu hút cư dân lâu dài và tạo ra giá trị gia tăng ổn định cho bất động sản.

Dòng tiền dịch chuyển theo giá trị thực

Những thay đổi về quy hoạch và hạ tầng đang được phản ánh rõ trong xu hướng phân bổ nguồn cung tại hai thị trường lớn nhất cả nước.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, từ năm 2019, nguồn cung mới tại TP.HCM bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khu Đông và các vùng đô thị mở rộng ghi nhận mức tăng mạnh, phản ánh xu hướng phát triển dọc các hành lang metro, vành đai và cao tốc.

Cụ thể, tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026. Nhóm đô thị mở rộng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu vực trung tâm giảm từ 21% xuống còn 13%.

Theo quy luật của thị trường, nguồn cung thường đi trước nhu cầu. Phải đến giai đoạn 2024-2026, dữ liệu về mức độ quan tâm của người mua mới phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là những nơi có hạ tầng kết nối tốt và cộng đồng cư dân đang hình thành.

Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng diễn ra. Nguồn cung mới mở rộng ra khu vực cận trung tâm và các đô thị vệ tinh bám theo những tuyến vành đai, đại đô thị và các trục kết nối mới. Tỷ trọng nguồn cung tại khu vực cận trung tâm tăng từ khoảng 17% năm 2019 lên 23% trong 6 tháng đầu năm 2026; vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%, trong khi tỷ trọng nguồn cung tại khu vực lõi trung tâm tiếp tục giảm.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực cách xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút người mua nếu được đầu tư hạ tầng đồng bộ, có tiện ích đầy đủ và hình thành cộng đồng cư dân ổn định.

Thực tế cũng cho thấy vai trò của hạ tầng đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây hạ tầng chủ yếu phản ánh kỳ vọng tăng giá trong tương lai thì hiện nay đã trở thành tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực của bất động sản.

Khảo sát môi giới quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy 65% môi giới cho biết khách hàng "rất ưu tiên" hoặc "ưu tiên" các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc các cây cầu mới.

Xu hướng này còn thể hiện ở khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm, trong đó mức chấp nhận phổ biến nhất là cao hơn từ 5-10%.

Tuy nhiên, ông Đinh Minh Tuấn cũng lưu ý nhà đầu tư cần thẩm định kỹ thay vì chỉ dựa trên yếu tố "gần hạ tầng". Theo ông Tuấn, chỉ những dự án nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng kết nối thuận tiện, dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn mới có thể tạo ra giá trị bền vững.