Hệ số K quá cao gây sốc

Ngày 22/6, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM đã có văn bản gửi Bí thư Thành ủy TPHCM, Chủ tịch UBND TPHCM kiến nghị điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) về mức 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đề xuất này không áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất.

Theo Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM, qua xem xét nội dung dự thảo bảng hệ số K do Sở Nông nghiệp và môi trường trình UBND TPHCM thì trên thực tế, các hệ số K lớn hơn giá đất đang giao dịch, có những khu tăng 259% so với giá đầu năm 2026.

Đề xuất áp dụng hệ số K bằng 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Biên độ tăng hệ số K này và bảng giá đất xây dựng lần đầu năm 2026 cũng do tư vấn tham mưu được xem là bất thường vì quá trình xây dựng đã khảo sát theo giá thị trường. Tuy nhiên, sau 6 tháng lại tăng gần 300% là rất khó cho phát triển kinh tế TPHCM vì chi phí về đất chiếm tỷ trọng không thể kiểm soát trong sản xuất và dịch vụ.

Trong khi thực trạng kinh tế xã hội hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp và người dân đang phải đối mặt với nhiều áp lực về tài chính, chi phí đầu vào tăng cao và sức mua của thị trường suy giảm mạnh. Điều này được minh chứng bằng việc hơn 129.000 doanh nghiệp rút khỏi thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026.

Do đó, việc duy trì các mức hệ số K cao hơn thực tế đang tạo ra gánh nặng lớn về nghĩa vụ tài chính, làm suy giảm nguồn lực đầu tư và cản trở quá trình phục hồi của các dự án bất động sản, sản xuất kinh doanh trên toàn thị trường.

Để tạo động lực cho các nhà đầu tư và hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn, Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM đề nghị lãnh đạo TPHCM xem xét, điều chỉnh hệ số K về mức bằng 1.

Cụ thể, đề xuất áp dụng hệ số K bằng 1 đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất và tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, trừ trường hợp chuyển nhượng nhà đất.

Việc áp dụng hệ số K bằng 1 sẽ đưa nghĩa vụ tài chính về đất đai tiệm cận hơn với giá trị thực tế của thị trường, tránh việc “cào bằng” hoặc tính hệ số nhân quá cao, đẩy chi phí đầu vào lên mức rủi ro và có thể gây lạm phát phi mã. Trường hợp hệ số K lớn hơn 1 chỉ áp dụng cho các khu quy hoạch TOD có mật độ sử dụng đất cao hay các khu đô thị thương mại cao cấp có chuẩn quốc tế.

Hệ số K lớn không thể đạt mục đích xây dựng nhà ở cho thuê vì giá thuê lớn hơn thu nhập bình quân 8,6 triệu/tháng.

Lý giải cho đề xuất này, lãnh đạo Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM cho rằng, bảng giá đất hiện hành tại nhiều khu vực đã được điều chỉnh ở mức cao. Nếu vẫn áp dụng tư duy hệ số K luôn lớn hơn 1 sẽ làm chi phí sử dụng đất bị đội lên quá cao gây sốc cho người dân và làm suy kiệt dòng tiền của doanh nghiệp. Đồng thời, không thể đạt mục đích xây dựng nhà ở cho thuê vì giá thuê lớn hơn thu nhập bình quân 8,6 triệu đồng/tháng.

“Hệ số K thấp sẽ giúp chi phí đất đai hợp lý hơn, từ đó giúp các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận mặt bằng sản xuất, khơi thông nguồn vốn đầu tư, qua đó duy trì việc làm và ổn định an sinh xã hội”, ông Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TPHCM khẳng định.

Đồng thời, theo ông Thuận, chính sách này thể hiện sự linh hoạt, đồng hành cùng doanh nghiệp của chính quyền địa phương, tạo môi trường đầu tư hấp dẫn và lành mạnh, từ đó kích cầu và phục hồi kinh tế.

Ông Phạm Viết Thuận cũng đề nghị, trong thời gian tới, TPHCM nên chỉ đạo công tác khảo sát, đánh giá sát sao các dữ liệu giao dịch thực tế trên thị trường. Chỉ thực hiện điều chỉnh hệ số K tăng đối với các khu vực, tuyến đường mà giá giao dịch thực tế cao hơn rõ rệt so với bảng giá đất.