Hết thời giá leo thang, chủ shophouse chật vật cho thuê 'giá bèo'

Khảo sát của VnBusiness cho thấy tình cảnh “ế ẩm” đang diễn ra tại nhiều khu shophouse có giá trị từ vài tỷ đến vài chục tỷ ở các quận như Hoàng Mai, Hà Đông, Nam Từ Liêm… Giới chủ mòn mỏi đợi khách buộc phải treo biển “đại hạ giá”, lợi suất cho thuê thua gửi ngân hàng 6-7 lần.

Thu không đủ bù chi

Đơn cử, tại một khu đô thị trên đường Nguyễn Cảnh Dị, quận Hoàng Mai, dù sở hữu vị trí đắc địa nhưng đến nay còn không ít căn shophouse vẫn để trống, mòn mỏi đợi khách thuê. Theo thông tin rao bán, mỗi căn tại đây có giá dao động 16 – 35 tỷ đồng, giá thuê 30 – 45 triệu đồng/tháng.

Anh Trần Thế Khải, chủ một căn shophouse trị giá gần 17 tỷ đồng, xây 3 tầng, diện tích 7x24m/sàn, cho hay khu vực này trước đây khá sầm uất, nhưng đại dịch Covid-19 quét qua khiến mọi thứ thay đổi. Để giữ được khách hàng, nhiều chủ nhà phải chấp nhận giảm giá cho thuê 30-50%.

“Trước dịch, cả 3 tầng của shophouse, tôi chỉ mở quán cà phê. Nhưng sau, khách quá ít, tôi gom quán lại chỉ ở tầng 1, 2 tầng còn lại cải tạo cho thuê làm văn phòng. Để tăng lợi nhuận, hầu hết chủ shophouse mà tôi quen cũng đều phải thích ứng như vậy”, anh Khải chia sẻ.

Thanh khoản bán và cho thuê shophouse đều đang gặp khó (Ảnh minh họa: HN).

Đáng chú ý, không ít nhà đầu tư shophouse thời đỉnh sốt đang rơi vào cảnh “trở đi mắc núi, trở lại mắc sống” vì sử dụng đòn bẩy tài chính. Dù lãi suất ngân hàng đã giảm, nhưng áp lực lãi suất vẫn đè nặng, trong bối cảnh kinh doanh khó khăn.

Năm 2021, anh Dương Quốc Hiệp rót tiền mua căn shophouse tại Dương Nội (Hà Đông), diện tích 220m2, 1 trệt 3 lầu, trị giá gần 15 tỷ đồng. Hiện, căn nhà đang được cho thuê với giá 15 triệu/tháng, tương đương hơn 150 triệu đồng/năm, tức biên lợi nhuận chỉ ở mức hơn 1%/năm.

Theo anh Hiệp, trong năm 2021 và 2022, vì ảnh hưởng của dịch Covid-19, anh chấp nhận mức giá 15 triệu đồng/tháng cho khách thuê mở siêu thị mini. Bước sang năm 2023, vừa có ý định tăng giá thì khách buôn bán khó khăn trả mặt bằng. Kể từ đó đến nay anh chưa tìm được khách thuê mới.

“Để đầu tư căn này, tôi vay ngân hàng hơn 3 tỷ, giờ mỗi tháng trả lãi và gốc ngân hàng gần 50 triệu đồng. Thu không đủ bù chi, muốn bán lại càng khó. Hồi cuối tháng 6, tôi nhờ môi giới chào hàng, nhưng khách ép giá giảm 20% giá gốc. Khó khăn chồng chất, giờ bán không đành mà để cũng không xong”, anh Hiệp bộc bạch.

Có làn sóng “bán tháo”?

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, làn sóng “ế ẩm” đang lan rộng trên thị trường shophouse khắp trong Nam ngoài Bắc. Như ở TP.HCM, khảo sát dọc các con đường Nguyễn Hữu Thọ (quận 7), Đồng Văn Cống (TP Thủ Đức)… nhiều căn shophouse vẫn đang vắng bóng khách thuê.

Hay tại Đà Nẵng, shophouse từng được ví như “gà đẻ trứng vàng”, song đến nay, nhiều dãy shophouse trị giá hàng chục tỷ đồng vẫn ế ẩm, bỏ hoang. Điển hình như các khu shophouse Lakeside, shophouse thuộc dự án Dragon Smart City, shophouse Marina đường Lê Văn Duyệt, Shophouse Marina, shophouse Homeland Paradise, Shophouse Tropical Palm…

Chia sẻ với VnBusiness, anh Nguyễn Hoàng Nam, một môi giới ở TP.HCM, cho hay thời đỉnh cao, nhà đầu tư chọn shophouse với tiêu chí “mua kỳ vọng bán tương lai”. Nghĩa là lợi nhuận chỉ là yếu tố phụ, khách kỳ vọng giá sẽ tăng sau 3-5 năm để chốt lời.

“Đa phần người đầu tư shophouse là những người trường vốn, họ không quan tâm đến dòng tiền cho thuê, mà quan tâm đến giá trị tài sản khi bán. Đơn cử, tại Thủ Thiêm, một căn shophouse trị giá 150 tỷ đồng hiện cho thuê khoảng 150 triệu đồng/tháng, tức lợi suất âm 7-8 lần so với ngân hàng. Nhưng giá bán hiện tại vào khoảng 200 tỷ đồng, tức tăng 50 tỷ đồng so với cách đây 2 năm”, anh Nam phân tích.

Thanh khoản thị trường bán và cho thuê shophouse rõ ràng đang chìm trong khó khăn, tuy nhiên, theo giới chuyên gia, rất khó có một làn sóng giảm giá hay bán tháo trong thời gian tới. Ngược lại, dòng sản phẩm này vẫn luôn có sức hấp dẫn với những nhà đầu tư có tiềm lực, tầm nhìn dài hạn.

Khảo sát trên 1.000 người của chuyên trang Batdongsan (thành viên Tập đoàn PropertyGuru) cũng cho thấy người có nhiều nhà đất đang có nhu cầu mua tiếp nhà đất cao hơn hẳn người chưa có nhà đất. Cụ thể, 87% người muốn mua nhà đất đã có trên... 3 bất động sản. Điều này cho thấy những người có tiền vẫn đang chờ để “săn” các sản phẩm tốt ở phân khúc bất động sản "siêu đắt".

Trong khi đó, ở góc nhìn chuyên gia, bà Trang Bùi, Giám đốc bộ phận thị trường JLL Việt Nam nhận xét, nhìn chung với loại hình shophouse nếu đáp ứng các tiêu chí như dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp thì vẫn có tỷ suất sinh lời thấp.

Khó có khả năng xảy ra tình trạng giảm giá ồ ạt hoặc bán tháo, song theo bà Trang Bùi, shophouse chỉ thực sự có tiềm năng khi đạt được các yếu tố trên, vì vậy, nhà đầu tư không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn, mà phải có kế hoạch dài hạn. Ngay cả với những nhà đầu tư trường vốn, cần cẩn trọng tính toán để tránh bị “chôn vốn” quá lâu.

Hưng Nguyên