Hết thời hạn ưu đãi, người mua nhà đau đầu vì lãi suất thả nổi tăng

Áp lực khi vay mua nhà

Anh Ngọc Thạch, trú tại Hà Nội, đang tích lũy dòng tiền để trả bớt nợ gốc trước khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi. Tháng 10/2025, anh vay ngân hàng 1,8 tỷ đồng để mua một căn hộ tại Hà Đông, với lãi suất ưu đãi 7,5%/năm trong hai năm đầu. Sau thời gian này, lãi suất thả nổi dự kiến tăng lên khoảng 11-12%/năm.

"Mỗi tháng tôi đang trả khoảng 17-18 triệu đồng cả gốc và lãi. Khi hết thời gian ưu đãi, khoản phải trả có thể tăng lên 22-24 triệu đồng/tháng. Nếu lãi suất tiếp tục tăng, áp lực tài chính sẽ còn lớn hơn, nhất là khi thu nhập chưa tăng tương ứng", anh Thạch cho biết.

Trước nguy cơ chi phí vay tăng mạnh, anh đang cân nhắc cắt giảm các khoản chi không thiết yếu, đồng thời dành dụm tiền để trả trước một phần nợ gốc. Theo anh, khoản chênh lệch vài triệu đồng mỗi tháng có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tích lũy và các kế hoạch tài chính dài hạn của gia đình.

Nhiều người gặp khó khăn do lãi vay mua nhà neo cao sau ưu đãi. Ảnh: Znews.

Câu chuyện của anh Thạch không phải cá biệt. Nhiều người vay mua nhà hiện nay đang phải đối mặt với áp lực trả nợ lớn hơn khi bước qua giai đoạn ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, khoản trả nợ hằng tháng có thể trở thành gánh nặng, buộc người mua phải điều chỉnh kế hoạch chi tiêu, trì hoãn các quyết định đầu tư hoặc tìm cách giảm dư nợ.

Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực còn lớn hơn khi tài sản chưa thể khai thác hoặc chuyển nhượng để thu hồi vốn. Khi dòng tiền không đủ bù đắp chi phí lãi vay, việc bán tài sản, thu hẹp quy mô đầu tư, thậm chí chấp nhận cắt lỗ có thể trở thành phương án để xử lý nghĩa vụ trả nợ.

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng cao cũng được phản ánh qua báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu. Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Đất Xanh Services (DXS-FERI), đến tháng 9/2026, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến ở mức 9,8-11,5%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó có thể tăng lên 13-16%/năm khi chuyển sang lãi suất thả nổi.

Trong khi đó, One Mount Group cho biết mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng trong quý III/2026, gây sức ép lên thị trường bất động sản. Đến ngày 20/9, lãi suất huy động bình quân đạt 6,38%/năm; một số ngân hàng nâng lãi suất tiết kiệm thỏa thuận lên tới 10%/năm trong bối cảnh chịu áp lực về tăng trưởng tín dụng, lạm phát và biến động quốc tế.

Lãi suất vay mua bất động sản sau ưu đãi ở mức 13-15%/năm, làm suy giảm sức mua và góp phần thúc đẩy điều chỉnh giá thứ cấp tại một số dự án.

Mặt bằng lãi suất cho vay giữa các ngân hàng cũng có sự phân hóa. Theo khảo sát, lãi suất vay mua nhà thả nổi tại Agribank dao động khoảng 10-11%/năm, BIDV khoảng 10,5-11%/năm và Vietcombank khoảng 10,5-12%/năm. Trong khi đó, một số gói vay tại ACB có lãi suất từ 12%/năm, con số được ghi nhận tại VPBank lên tới 15%/năm. Lãi suất thả nổi tại Shinhan Bank vào khoảng 10%/năm.

Đối với khách hàng có nhu cầu vay mới, chi phí vốn cũng không còn thấp như giai đoạn trước. Theo khảo sát, tại Woori Bank, khách hàng có thể lựa chọn lãi suất cố định 9,2%/năm trong năm đầu hoặc 9,7%/năm trong hai năm đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được tính theo lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng bình quân của nhóm Big4 cộng biên độ 4,5 điểm phần trăm.

Thời hạn vay tối đa tại ngân hàng này là 30 năm, khách hàng được ân hạn trả gốc trong hai năm đầu. Điều kiện hưởng ưu đãi bao gồm mở thẻ tín dụng và sổ tiết kiệm 40 triệu đồng kỳ hạn 12 tháng.

Tại MB, một số gói vay mua bất động sản có lãi suất cố định từ 9,8%/năm, thời hạn tối đa 25 năm. Khách hàng chuyển khoản vay từ ngân hàng khác về MB có thể tiếp cận mức lãi suất từ 10%/năm. Các mức lãi suất này phụ thuộc vào sản phẩm tín dụng, thời điểm vay, thời gian ưu đãi và điều kiện của từng khách hàng.

Thị trường phản ứng thế nào?

Áp lực lãi vay đang khiến cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư phải thận trọng hơn, kéo theo diễn biến về thanh khoản thị trường suy yếu. Trước thực tế trên, ngày 19/10, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Đức Ấn chủ trì cuộc họp triển khai các giải pháp điều hành hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Tại cuộc họp, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm tối thiểu 0,5 điểm phần trăm/năm lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm 1,5-2 điểm phần trăm/năm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên, gắn với yêu cầu bảo đảm an toàn hệ thống.

Ngay sau đó, lãnh đạo nhiều ngân hàng cam kết giảm lãi suất huy động và cho vay, với mức giảm lãi vay có thể lên tới 2 điểm phần trăm/năm, cùng các gói tín dụng quy mô lớn hỗ trợ doanh nghiệp.

Động thái này được kỳ vọng sẽ góp phần hạ nhiệt chi phí vốn, giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp và người dân. Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản, lãi suất giảm chưa đồng nghĩa người mua nhà và doanh nghiệp địa ốc có thể ngay lập tức tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp hơn.

Lãi suất thả nổi có thể lên tới 16%/năm, gia tăng áp lực trả nợ cho người mua nhà. Ảnh: H.T.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng việc giảm lãi suất là nỗ lực của cơ quan quản lý nhằm giảm áp lực chi phí cho nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, để thị trường phục hồi, cần giải quyết đồng thời nhiều nút thắt, từ hạn mức tín dụng, hồ sơ, thủ tục đến khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp và người dân.

"Lãi suất chỉ là một trong những yếu tố quyết định khả năng tiếp cận vốn. Nếu doanh nghiệp và người dân vẫn gặp khó về thủ tục hoặc không đáp ứng được điều kiện tín dụng, việc giảm lãi suất cũng khó tạo ra tác động như kỳ vọng", ông nói.

Doanh nhân này cho rằng trong ngắn hạn, việc ổn định mặt bằng lãi suất và duy trì khả năng tiếp cận nguồn vốn có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp. Điều này giúp hạn chế nguy cơ chi phí vay tiếp tục tăng, qua đó giảm thêm áp lực lên hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cũng cho rằng tác động thực tế của yêu cầu giảm lãi suất đối với thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để kiểm chứng.

Theo ông Quê, sau đợt chỉ đạo hồi tháng 5, lãi suất không giảm như kỳ vọng, thậm chí lãi suất huy động và cho vay còn tăng. Vì vậy, chưa thể khẳng định đợt điều hành lần này sẽ giúp thị trường địa ốc sớm thoát khỏi khó khăn.

Khả năng giảm lãi suất giữa các ngân hàng cũng có sự khác biệt. Những ngân hàng có điều kiện nguồn vốn thuận lợi hơn có thể chủ động điều chỉnh, trong khi các ngân hàng thương mại tư nhân đã huy động vốn với chi phí cao sẽ gặp áp lực lớn hơn nếu tiếp tục hạ lãi suất cho vay.

Bên cạnh đó, giảm lãi suất huy động không đồng nghĩa lãi suất cho vay sẽ giảm tương ứng và ngay lập tức. Khả năng điều chỉnh còn phụ thuộc vào chi phí vốn, nhu cầu tín dụng, chất lượng khoản vay và yêu cầu bảo đảm an toàn hoạt động của từng tổ chức tín dụng.

Thực tế, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được kỳ vọng có sức cầu ổn định nhờ nhu cầu ở thực và chính sách hỗ trợ, người mua vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay. Điều này cho thấy khả năng chi trả và điều kiện tín dụng vẫn là những yếu tố quan trọng, bên cạnh lãi suất.

Trước bối cảnh trên, One Mount Group dự báo, lãi suất có thể hạ nhiệt trong quý IV/2026 nhờ các nỗ lực điều hành, nhưng khó giảm mạnh đối với lĩnh vực bất động sản. Theo đơn vị này, áp lực cân đối vốn và lạm phát vẫn có thể hạn chế mức giảm thực tế.