Hết thời sử dụng đòn bẩy tài chính để chốt lời nhanh

Dòng tiền nhập cuộc

Trong cuộc trao đổi mới đây với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Văn Phương, chủ một doanh nghiệp môi giới địa ốc tại TP.HCM cho biết, khoảng 3 tháng gần đây, doanh nghiệp ông nhận được nhiều “đơn hàng” từ một số nhóm nhà đầu tư, tìm kiếm đất nền thửa lớn ở vùng ven TP.HCM và các tỉnh Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Yêu cầu là đất phải có sổ đỏ, vị trí cạnh các tuyến đường đang được quy hoạch, gần các khu công nghiệp hay khu dân cư.

“Động thái này cho thấy, những người cầm tiền vẫn luôn săn tìm quỹ đất đẹp. Họ chủ động tìm kiếm đất nền có pháp lý rõ ràng để tích lũy”, ông Phương nói và cho biết, từ cuối năm ngoái, loại hình này dù không được rầm rộ, nhưng giao dịch đã cải thiện đáng kể, với tỷ lệ môi giới thành công tăng nhiều so với mấy tháng trước đó.

Nhiều chuyên gia đánh giá, cơ hội hiện nay có lẽ khép lại với những nhà đầu tư “lướt sóng” và mở ra với các nhà đầu tư trường vốn, có tầm nhìn dài hạn.

Thực tế thời gian qua, không ít nhà đầu tư “ngã ngựa” trên thị trường bất động sản, chủ yếu là những người ít vốn, nhưng mang nhiều tham vọng, đầu tư dàn trải và sử dụng nhiều đòn bẩy nợ vay. Nhưng thị trường bất động sản vẫn rất hấp dẫn, nếu đầu tư đúng thì khả năng thành công cao.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, lãi suất vay ngân hàng đang có lợi cho người mua. Tuy nhiên, nếu là để đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần thận trọng hơn. Trước tiên, đất nền là kênh đầu tư dài hạn, yêu cầu trường vốn. Thị trường đất nền cũng được dự báo phục hồi, nhưng theo hướng ổn định và khó xuất hiện những cơn “sóng đất” như những năm trước.

Lúc này, nếu đi vay để mua đất nền với kỳ vọng lướt sóng ăn chênh ngắn hạn là rất khó. Khi tham gia sân chơi này, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị tâm lý “ăn chắc mặc bền”, có sẵn dòng tiền nhàn rỗi dài hạn. Trường hợp có nguồn thu ổn định, thì cũng chỉ nên đi vay tối đa 30% giá trị tài sản.

“Để thị trường đất nền phục hồi lợi nhuận cao như trước, phải mất thời gian khá lâu, có thể 4 - 5 năm nữa. Vì vậy, không nên dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng hay mua đất nền đầu tư ngắn hạn lúc này”, ông Tuấn nhận định.

Vay vốn mua nhà bao nhiêu là hợp lý?

Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược của các nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản. Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép khách hàng mua được một tài sản giá trị lớn hơn, qua đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.

Còn với những khách hàng cá nhân có nhu cầu ở thực, vay ngân hàng là một trong những phương án phổ biến giúp gia đình sở hữu nhà mà không cần phải tích góp đủ số tiền cần.

Tuy nhiên, vì số tiền vay mua nhà không phải là con số nhỏ, khách hàng cá nhân cần đánh giá kỹ lưỡng về khả năng tài chính của mình. Điều này bao gồm việc chi tiết hóa thu nhập và chi phí sinh hoạt của gia đình trước khi xác định mức vay.

Đối với kế hoạch tài chính hiệu quả, khách hàng cần xác định thu nhập và chi tiêu dự kiến trong ít nhất 12 tháng tới để đảm bảo có đủ khả năng thanh toán.

“Quan trọng là không nên vay quá mức”, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu (Công ty tư vấn Savills TP.HCM) nói.

Theo bà Hương, nhà đầu tư phải tính toán kỹ tình trạng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Nếu không trả được khoản vay, họ sẽ buộc phải bán tháo, cắt lỗ hoặc phá vỡ cam kết với ngân hàng.

Bà Hương gợi ý mức vay khoảng 50% giá trị căn nhà là phù hợp. “Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay, vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành với một cam kết dài tới 15 - 20 năm”, bà Hương nói thêm.

Cùng với mua căn hộ để ở, bà Hương cũng chỉ ra xu hướng đầu tư căn hộ cho cho thuê. Bên cạnh các giải pháp tài chính phân tích trên, bà lưu ý nhà đầu tư phải tính toán kỹ tiêu chí pháp lý dự án và uy tín chủ đầu tư.

Theo đó, khi xác định đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư nên ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới sẽ có nhiều tính toán hơn, bởi khách hàng có thể tận dụng chính sách bán hàng ưu đãi, ưu tiên chuyển cọc để kiếm lời, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.

Hiện nay, nhiều dự án mới được tung ra với chính sách bán hàng hấp dẫn, song người mua nhà cần lưu ý về uy tín chủ đầu tư và pháp lý dự án.

“Việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác”, bà Hương nói. Thực tế, không ít trường hợp, vì nhiều lý do, chủ đầu tư dự án “đứt gánh giữa đường”, không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Trọng Tín