Hiến kế chặn giao dịch ảo, khuyến khích ghi đúng giá mua bán đất trên hợp đồng

Ngày 21/6, tại phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai sửa đổi, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An), Ủy viên Thường trực Ủy ban Pháp luật cho rằng, một trong những vấn đề lớn nhất trong sửa đổi lần này là về vấn đề định giá đất.

Theo ông, trong thời gian vừa qua, cơ quan soạn thảo đã có nhiều nỗ lực trong việc tiếp thu các ý kiến góp ý để hoàn thiện nội dung này. Đồng tình với nhiều nội dung trong dự thảo, tuy nhiên đại biểu Hiếu cho rằng vẫn còn những vấn đề cần được thảo luận, nghiên cứu rõ hơn.

Cụ thể, ông Hiếu quan tâm đến quy định tại điểm d, khoản 3, điều 159 của dự thảo về bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An). Ảnh: Như Ý.

Theo ông Hiếu, đây là nội dung mới so với Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, mà theo như giải trình là nhằm hướng đến hai mục tiêu: Để tạo không gian, khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng; chống thất thu thuế vào thời điểm bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường.

Tuy nhiên, đại biểu nhận thấy, quy định này còn tồn tại một số vấn đề. Thứ nhất, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân mà không đề cập đến giá được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng đồng nghĩa với việc cho phép hộ gia đình, người dân được phép tùy nghi ghi giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hợp đồng.

Điều này không bảo đảm sẽ khuyến khích hộ gia đình và người dân sẽ ghi đúng giá chuyển nhượng, bởi có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng. Chẳng hạn như việc cố tình tạo ra đồng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định; hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản…

Trong khi đó, quy định tại điểm a, khoản 3, điều 158 của Dự thảo lại khẳng định, giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng là “thông tin đầu vào quan trọng” để tiến hành định giá đất.

Như vậy, việc kê khai không đúng giá chuyển nhượng trong hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là cả hai mục tiêu đặt ra của chính sách quy định này có khả năng không đạt được.

Vấn đề thứ hai, theo ông Hiếu, cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất như trong dự thảo cũng chưa đúng với bản chất của thuế thu nhập cá nhân. Bởi vì giá trên bảng giá đất không phản ánh thu nhập của hộ gia đình, cá nhân, thậm chí có trường hợp việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua, bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.

Từ đó, ông kiến nghị ban soạn thảo nghiên cứu sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân, để vừa khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên hợp đồng; vừa tính đúng thuế thu nhập cá nhân của hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo đó, cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo tỷ lệ chênh lệnh giữa giá mua và giá bán của quyền sử dụng đất.

“Đây là phương án vừa phản ánh đúng bản chất của thuế thu nhập cũng như phù hợp với thông lệ quốc tế”, đại biểu đoàn Nghệ An cho hay.

Ông nhấn mạnh, khi áp dụng biện pháp này, các bên liên quan sẽ có động lực để ghi đúng giá trên hợp đồng chuyển nhượng để không bị thiệt thòi trong việc tính thuế.

Cụ thể, thực hiện quy định này, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán thực tế, vì như vậy điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ khi chuyển nhượng lại bất động sản đã mua.

“Trước đây, chúng ta lo ngại áp dụng biện pháp này sẽ có những khó khăn trong việc xác định giá mua, giá bán do không có dữ liệu cụ thể ở những thời điểm khác nhau.

Tuy nhiên, trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội hiện nay thì yêu cầu này hoàn toàn có thể thực hiện được, nhất là trong bối cảnh dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có quy định tại điểm đ, khoản 1, điều 165 về cơ sở dữ liệu giá đất, Luật Kinh doanh bất động sản cũng có quy định về cơ sở dữ liệu về giá bất động sản, cho phép cập nhật giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian thực”, ông Hiếu bày tỏ.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (Đoàn Long An). Ảnh: Như Ý.

Cần hội đồng định giá độc lập

Cũng liên quan đến định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Long An) đề nghị cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và người nhà đầu tư.

Bởi theo đại biểu, thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư. Theo bà, việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất vì hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, đại biểu nêu thực tế, công tác xác định giá đất trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, đó là việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, trường hợp giá gói thầu trên 100 triệu đồng thì phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đã mất rất nhiều thời gian để chọn đơn vị tư vấn giá.

Để giải quyết khó khăn, vướng mắc này, đại biểu đề nghị dự thảo Luật cần bổ sung quy định trong một số trường hợp cần giao cho địa phương thành lập Hội đồng khác. Hội đồng này độc lập với Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hoặc đơn vị tư vấn xác định giá đất trực thuộc Sở Tài nguyên môi trường.

Luân Dũng