Hiện thực hóa TOD: Chìa khóa giải bài toán nhà ở cho siêu đô thị

Sáng 19-11, tại TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng DKRA Group tổ chức hội thảo “Hành trình hiện thực hóa đô thị TOD Việt Nam: Cơ hội và Thách thức”, với sự bảo trợ truyền thông của Trung tâm Truyền hình Việt Nam tại TP.HCM – VTV9.

Sự kiện quy tụ hàng trăm chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp nhằm tìm lời giải cho bài toán quy hoạch, triển khai các mô hình TOD (Transit-Oriented Development), phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng tại Việt Nam trong bối cảnh mới.

Cú hích từ quy hoạch vùng và bài toán "ly tâm"

Năm 2025 được giới chuyên môn nhận định là "năm bản lề" của thị trường địa ốc. Không chỉ bởi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản cùng có hiệu lực, mà còn bởi tác động mạnh mẽ từ việc sắp xếp lại đơn vị hành chính. Việc điều chỉnh địa giới đã mở ra cơ hội hình thành các siêu đô thị và vùng đô thị mới, đưa Việt Nam đứng trước yêu cầu thay đổi tư duy phát triển không gian đô thị.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang đặt ra những nghịch lý đáng lo ngại. Tại hội thảo, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở (CBRE Việt Nam), đưa ra những con số biết nói: Trong khi giá sơ cấp tại Hà Nội tăng phi mã (tăng 41% theo năm), thì khu vực trung tâm TP.HCM cũ gần như "đóng băng" nguồn cung mới, chỉ tiêu thụ khoảng 50 căn, phần lớn thuộc phân khúc hạng sang.

Theo các chuyên gia, những năm tới thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô, nơi hạ tầng hoàn thiện và phù hợp phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Ảnh: QH

"Dòng vốn và nguồn cung đang dịch chuyển mạnh về các vùng giáp ranh sau sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu. Riêng các dự án trung cấp dưới 60 triệu đồng/m² dọc theo các trục giao thông chính tại khu vực này đã chiếm tới 75% nguồn cung mới toàn vùng phía Nam trong 9 tháng đầu năm 2025" - ông Kiệt dẫn chứng.

Ông Kiệt đánh giá, việc mở rộng địa giới đã đưa TP.HCM vào giai đoạn hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân, với hạ tầng liên kết vùng (Vành đai 3, 4, cao tốc, metro) đóng vai trò xương sống cho tăng trưởng nhà ở, thương mại và logistics.

Theo các chuyên gia, những năm tới thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô nơi hạ tầng hoàn thiện và phù hợp phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Các chủ đầu tư sẽ tập trung phát triển township quy mô lớn, thiết kế xanh, thông minh, mô hình phức hợp đa chức năng và tăng cường số hóa trải nghiệm khách hàng.

Mô hình TOD được xem là bước ngoặt giúp đô thị chuyển từ dàn trải, phụ thuộc xe máy sang đô thị nén kết nối metro, hình thành các trung tâm vệ tinh, gia tăng giá trị bất động sản quanh ga nhờ lưu lượng bộ hành lớn và chỉ tiêu quy hoạch cao hơn.

Gỡ pháp lý để metro không "chạy trước" đô thị

Dù được kỳ vọng là "bộ não" của đô thị mới, nhưng hành trình hiện thực hóa TOD tại Việt Nam vẫn còn ngổn ngang thách thức. Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) khẳng định bất động sản chỉ thực sự phát triển bền vững khi đồng hành với quy hoạch.

"TOD là xu hướng tất yếu, nhưng đòi hỏi một cơ chế minh bạch từ cấp 1/500 và sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước, chuyên gia và doanh nghiệp" - TS Đính lưu ý.

Đi sâu vào "tảng băng chìm" của vấn đề, Tiến sĩ - Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch chỉ ra điểm yếu cốt tử: "Chúng ta đang làm quy hoạch theo tư duy đơn ngành, xây metro trước, phát triển đô thị tính sau. Hệ thống quy hoạch metro hiện hành đã lạc hậu so với tốc độ phát triển của siêu đô thị. Nếu tiếp tục tư duy cũ, mô hình TOD khó tạo ra lợi thế".

Vị chuyên gia này phân tích, pháp lý chính là điểm nghẽn lớn nhất. Một dự án TOD không chỉ là nhà ga, mà bao trùm vùng ảnh hưởng bán kính 800 – 1.200m. Nếu không có cơ chế đền bù thỏa đáng và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai, đô thị khó bàn giao mặt bằng và TOD sẽ không thể hình thành.

Mô hình đô thị TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu. Ảnh: QH

Ông Sơn kiến nghị TP.HCM cần ưu tiên các tuyến kết nối trực tiếp đến các cực tăng trưởng mới như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Cần Giờ để hình thành mạng lưới TOD liên vùng thực thụ.

Ông Nguyễn Tất Thắng, Phó phòng Quy hoạch Hạ tầng Kỹ thuật, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, nhìn nhận những hạn chế trong quá trình triển khai tuyến metro số 1 đã ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác, song đây cũng là giai đoạn cần thiết để hệ thống pháp lý cho đường sắt đô thị được hoàn thiện. Ông cho biết Nghị quyết 38 do HĐND TP.HCM thông qua đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho phát triển đường sắt đô thị và TOD trong thời gian tới.

Theo đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, TP.HCM đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro, trong đó tuyến metro số 1 có hơn 160 ha đất tại TP Thủ Đức cũ phù hợp phát triển TOD. TP cũng nghiên cứu phạm vi 500 – 1.000 m quanh tuyến metro số 2 để tối ưu quỹ đất và tránh lãng phí nguồn lực. Các dự án đô thị TOD dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành – Tham Lương dự kiến hoàn thiện thủ tục để có thể khởi công vào cuối năm 2025.

TP.HCM đang rà soát và khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro, trong đó tuyến metro số 1 có hơn 160 ha đất tại TP Thủ Đức cũ phù hợp phát triển TOD. Ảnh: Nguyệt Nhi

QUANG HUY